（2017）浙0302民初2465号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-09-28
案件名称
浙ＸＸ夏物业管理有限公司与周宗权、温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店旅店服务合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙ＸＸ夏物业管理有限公司,周宗权,温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初2465号原告：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。代表人：郭力前，总经理。委托诉讼代理人：叶露茜，浙江平宇律师事务所律师，委托诉讼代理人：黄歆涵，浙江平宇律师事务所律师。被告：周宗权，男，1963年2月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店，住所地：温州市鹿城区环城东路*******号。代表人：周宗权，董事长。委托诉讼代理人：戴泽宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）与被告周宗权、温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店（以下简称东阿外楼酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶露茜、黄歆涵，被告周宗权、被告东阿外楼酒店的委托诉讼代理人张付钢、戴泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付自2014年11月1日至2017年1月31日期间的物业服务费276638.63元；2.判令两被告支付逾期付款的违约金，从2014年11月1日起算至判决确定履行之日止，现暂算至2017年1月31日，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，为15156元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2014年10月28日与海坦山庄第四届业主委员会签订了《物业服务合同》，成为温州市海坦山庄的物业服务企业。被告周宗权系海坦山庄xx幢一xx层房屋（建筑面积4098.35平方米）的业主，被告二系该房屋的实际使用人。按照《物业服务合同》的约定，两被告应按照2.5元/平方米/月的标准交纳物业服务费；物业服务费按3个月为一个周期缴纳，缴纳时间为每个周期的第一个月内；两被告逾期未缴纳的，从逾期之日起每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。但根据原告华夏物业公司的交费记录，两被告已拖欠2014年11月1日至2017年1月31日期间的物业服务费276638.63元。按双方约定计算，逾期付款违约金早已高达数十万元。原告多次以电话或书面的形式对两被告告知、催缴，但均无果。综上，依据《物业管理条例》的有关规定及双方约定，两被告负有按时交纳物业管理综合服务费的义务。现两被告拒不缴纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告东阿外楼酒店辩称，物业服务合同对被告没有约束力，被告周宗权、东阿外楼酒店并非该合同业主，xx山庄的业主并非包括东阿外楼酒店，因此该业主委员会签订的合同对被告没有约束力，且原告没有对被告东阿外楼酒店提供物业服务，因此原告的诉称没有依据。退一步讲，合同中仅将xx山庄住宅小区委托给原告进行管理，而我方是商业性质的，不包括在内。虽然东阿外楼酒店与住宅小区连接一起，但酒店大门对外开外，整个酒店客人包括酒店工作人员进出都无需进入小区，另被告有自己的物业管理体系，被告倚靠自己的管理，原告没有对被告提供任何物业服务，且水电均是自负。根据浙江省物业管理条例规定，原告没有证据证明自己是经合法程序选定的，因此物业服务合同的合法性有待证实。原告将周宗权作为被告是错误的，原告明知道实际使用人是东阿外楼酒店，将周宗权作为第一被告要求其承担共同支付的责任显然没有依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理，本院对以下事实予以认定：原告华夏物业公司系依法成立并具有收取物业管理服务费资格的物业管理企业。原告与海坦山庄第四届业主委员会签订了《物业服务合同》，为海坦山庄提供物业服务，总建筑面积5.88万平方米，包括高层，多层，营业房，地下车位，地面车位；合同约定高层住宅按1.3元/平方米/月，商业按2.5元/平方米/月（或双方协商）的价格计算服务费；业主按3个月为一个周期缴纳物业服务费，交费具体时间为每个周期的第一个月内。对欠费的业主，业主委员会支持并且配合物业公司催缴。业主空置的房屋按标准足额及时缴纳物业服务费用，待收费情况正常后，可调整为6个月收费，二次供水和物业管理费用同时收取；物业服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日止；另业主委员会与华夏物业公司对服务细则作出补充约定，包括安保人员、清洁人员、工作职责、服务要求、费用承担等。涉案海坦山庄xx幢xx层，建筑面积4098.35平方米，房屋所有权人为被告周宗权，被告东阿外楼酒店系该房屋的实际使用人，系酒店经营场所，该场所位于温州市鹿城区海坦山庄住宅小区内，但酒店主体位于小区外围，酒店大门朝外开放，酒店人员进出无需进入小区（后门虽通向小区内，但位于小区保安岗亭之外），其变压器设在住宅小区变电室内，水、电、排污、消防等管道与小区的管道相连，但原告东阿外楼酒店内部的供水、供电、排污、治安保卫等管理工作由自行负担。原告曾于2016年11月27日在被告酒店门口张贴催缴通知单，另于2017年2月17日向被告发律师函进行物业费催缴，但被告未予理会。2014年11月1日至2017年1月31日，被告东阿外楼酒店共计欠物业服务费276638.63元。另查明，被告东阿外楼酒店每年向温州市鹿城区环境卫生管理处缴纳垃圾收集处置费10000多元，并自行支出清理化粪池之类的费用，酒店配备清洁人员、安保人员、水电工等。又查明，涉案小区亦存在其他经营用房，其他部分商户已按照《物业服务合同》缴纳相应的物业管理费用。上述事实由原告华夏物业公司提供的企业经营执照、被告登记信息、身份信息、《物业服务合同》、缴款通知书及照片、《律师函》、EMS面单及投递信息，照片、被告提供的产权信息、支出费用票据及汇款凭证及当事人当庭陈述等相关证据予以证实。本院认为，业主委员会依法与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。且物业服务合同系双务合同，物业公司提供物业服务，小区业主缴纳相应的物业管理费用。本案被告周宗权作为涉案房屋的业主，被告东阿外楼酒店作为涉案房屋的使用人，其使用的面积占该住宅小区总建筑面积58800平方米的1/15以上，占住宅小区商业用房面积的大部分比例，本应系物业服务的重要对象。根据（2001）温民终字第xx号二审终审判决，原业主委员会与温州房产物业管理公司签订的《物业服务合同》对被告东阿外楼酒店没有约束力，该判决生效后，被告从未缴纳物业管理费，亦未要求小区物业管理公司提供物业服务，自行管理酒店的安保、卫生、设备维修等事项，直到原告起诉后仍由被告自行管理。本案原告与业主委员会签订《物业服务合同》，合同中虽约定了物业公司对商业用房提供物业服务，但未列明委托管理的物业项目。原告在合同签订后，对于大面积物业所有人及使用人即二被告，其从未与其进行沟通、协商如何提供物业服务事宜，亦未进行相关的物业服务，甚至连物业管理费亦不积极收缴，对于被告的欠款行为仅通过张贴通知的形式予以告知，直到起诉前才正式发函告知。而被告仍按照原先模式自行管理，在原告服务期间未享受到便利及服务，且被告东阿外楼酒店位于该酒店保卫区域之外，其相关的人员进出、卫生等亦不会加重物业管理公司的工作事项。关于原告主张的被告工作人员进出使用小区的道路、保安人员进行车辆秩序维护及下水管道相连等，本院认为保安人员维护车辆秩序及下水管道相连等，原告未提供证据证明因被告的事宜加重了原告的服务内容及责任，且原告仅凭照片主张被告工作人员进出使用小区道路依据不足，故本院认为原告未向被告提供相关物业服务，被告未享受到物业服务的情况下，原告向被告主张物业管理费，本院认为无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5648元，减半收取2824元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员 张乓乓二〇一七年五月十七日代书 记员 黄乐怡 来自