（2017）桂12民终393号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-05
案件名称
袁丽娟、蒋耀生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁丽娟,蒋耀生,陆荣华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终393号上诉人(一审被告)：袁丽娟，女，1959年1月8日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托代理人：陆建安，巴马县法律事务中心法律工作者。被上诉人(一审原告)：蒋耀生，男，1949年10月13日出生，汉族，住天津市河东区。一审被告：陆荣华，男，1955年9月12日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县。委托诉讼代理人：陆瑜，巴马县法律事务中心法律工作者。上诉人袁丽娟与被上诉人蒋耀生、一审被告陆荣华因房屋租赁合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227号民初473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁丽娟的委托代理人陆建安、被上诉人蒋耀生、一审被告陆荣华陆瑜的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁丽娟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人蒋耀生的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人蒋耀生与上诉人袁丽娟及一审被告被告陆荣华于2011年6月26日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，属于认定事实不清、超越一审诉求审理权限和适用法律错误。1、被上诉人蒋耀生在起诉状中和庭审中陈述：“由于被告（袁丽娟、陆荣华）出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，该建筑是违法建筑，被告将上述违法建设的房屋租赁给原告，违反了国家强制性法律规定，因而，请求人民法院确认原、被告于2011年6月26日签订的《房屋租赁合同》无效”。但是，一审却超越审理权限范围，主观能动性地认为上诉人及一审被告陆荣华与被上诉人蒋耀生签订房屋租赁合同时，属无代理权限，继而作出错误的判决认定“房屋租赁合同无效”，显然违反我国现行有关法律法规和政策的规定，属于超越诉求审理权限，且认定事实不清，缺乏证据。2、一审中陆荣华已提出涉案房屋的土地使用证虽然登记陆荣春的名字，但实际为陆荣春与陆荣华（两同胞兄弟）共有。在庭审中上诉人已向法庭提交陆荣华其村民小组组长白道金出具的一份《证明》，证明内容为“证明陆荣华是涉案房屋土地的共有人”。经庭审质证，被上诉人和陆荣华均无异议。现陆荣春的女儿及其监护人母亲（××）也完全予以认可：“陆荣华是涉案房屋土地共有人，有行使代表处分权利”。然而，一审却认定上诉人及陆荣华无权签订涉案房屋租赁合同，这是错误的。3、一审判决认定：“现因案外人介入强行收回原告租用的房屋，导致原告退出原租赁房屋并另租他房使用，被告陆荣华、袁丽娟的行为损害了原告和涉案房屋土地合法使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，被告陆荣华与原告签订的《租赁合同》无效，该认定，明显属于适用法律错误。事实上，上诉人袁丽娟及陆荣华与被上诉人蒋耀生于2011年6月26日签订的《房屋租赁合同》，属于农村房屋租赁合同，合同签订后，上诉人袁丽娟及陆荣华已将租赁房屋交付了被上诉人蒋耀生使用，并且已连续使用多年，期间双方均无发生任何争议，这已充分证实了双方均已全面履行合同义务完毕。现因案外人的原因，侵害了被上诉人蒋耀生的权益，被上诉人应当追究其侵权人的侵权责任。而一审却将案外人的侵权责任强加到上诉人袁丽娟及陆荣华的头上，于法无据。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，超越诉求审理权限，适用法律错误。为此，要求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人蒋耀生辩称：被上诉人与上诉人袁丽娟、一审被告陆荣华签订了25年期限的《房屋租赁合同》。被上诉人以113000元的租赁款向袁丽娟、陆荣华购买了百么屯国际龙庭401室房屋25年的实际使用权，收款人是袁丽娟。由于国际龙庭至今未取得建设工程规划许可证，且建设地使用权为陆荣春所有，该建筑是违法建筑，为此《房屋租赁合同》应为无效。另外，袁丽娟又将被上诉人购买的上述401室房屋25年的实际使用权转让给了他人，宋佳音依据袁丽娟将房屋的转让，现将401室房屋强行要去，并已租他人，致使被上诉人无法使用该房。因此，一审判决正确，应予维持。一审被告陆荣华陈述：同意上诉人的上诉请求及事实、理由。一审法院审理查明：2009年11月11日，被告陆荣华将巴马瑶族自治县甲篆镇坡月村百么屯其胞弟陆荣春（已故）的宅基地提供给被告袁丽娟，由被告袁丽娟出资建房，2010年10月涉案房屋建成挂牌（名为“巴马长寿养生盘阳国际龙庭公寓”），并开始对外招租。原告于2011年3月21日向被告袁丽娟交付租房定金3000元，双方约定，租金余款由原告于同年5月1日前给付，4月29日，原告在中国农业银行广西河池市巴马瑶族自治县支行通过银行转账将110000元转到被告袁丽娟的银行帐户上。原告与被告陆荣华签订《巴马长寿养生国际公寓租赁合同》，约定将巴马瑶族自治县坡月村白么屯巴马长寿养生盘阳国际龙庭公寓第1幢1单元401号房出租给原告，租期为20年，即自2011年1月1日起至2030年12月31日，租金共计90400元。同日，双方在第一份合同的基础上续签了第二份房屋租赁合同，双方约定401号房的续租期为5年，即自2031年1月1日起至2035年12月31日，租金共计22600元。根据上述约定，原告租用401号房租期为25年，租金共计113000元。另，被告袁丽娟虽然没有在涉案房屋租赁合同上签字，但在庭审中自认自己作为合同甲方之一，并亲自收取了原告的113000元租金。2015年6月4日，宋佳音将涉案房屋收回并对他人出租，原告不得已退出并另租他房使用。2016年6月28日，原告提起本案诉讼。一审法院审理认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，被告袁丽娟与原告就涉案房屋的租赁期限和租赁款达成口头协议之后，由被告陆荣华以自己的名义与原告签订了租赁合同，该合同系原告与两被告的真实意思表示，但涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》核准登记的使用权人是陆荣春，陆荣春对该宗土地具有排他性的合法使用权，因此，陆荣春去世后，被告袁丽娟、陆荣华在没有依法定程序取得原使用证核准登记的土地的使用权前，不具备当然的合法使用权人，但其在被告袁丽娟的授意下，以自己的名义与原告签订了租赁合同，并由被告袁丽娟收取了原告的租赁款。从双方提交的证据来看，没有证据证明被告袁丽娟、陆荣华在签订合同时具有代理权或者其无权代理行为在一审辩论终结前得到被代理人的追认，现因案外人介入强行收回原告租用的房屋，导致原告退出原租赁房屋并另租他房使用，被告陆荣华、袁丽娟的行为损害了原告和涉案房屋土地合法使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，被告陆荣华与原告签订的《租赁合同》无效，因合同无效给原告的合法权益造成的损害，被告陆荣华、袁丽娟应当承担相应的民事责任，故原告起诉请求确认双方所签订的合同无效并退还涉案房屋租赁款于法有据，予以支持。对被告袁丽娟、陆荣华关于涉案租赁合同有效以及被告陆荣华关于不承担连带退赔责任的辩解意见，不予采纳。关于退还涉案房屋租赁款的数额问题，原告与被告陆荣华在签订租赁合同约定租期自2011年1月1日始，在庭审中又称其于2011年6月23日入住租赁房，但没有提供证据证明其主张的事实，为此，认定原告入住租赁房的时间为2011年1月1日。根据双方约定的25年租期共113000元租金计算，原告每月应当支付房屋占用费为376.666667元，原告实际租用涉案房屋401号房共计53个月零4天，确定原告对涉案房屋占用时间为54个月（自2011年1月1日起至2015年6月30日止），占用费为54个月共计20340元（54个月×376.666667元＝20340元），故被告陆荣华应退还的未占用租赁房屋租金总额为113000元－20340元＝92660元，已超出了904元，对超出的部分，不予以支持。因被告袁丽娟和被告陆荣华对合同无效或者在履行合同中产生纠纷时双方责任的承担方式及比例没有约定，原告请求两被告连带返还涉案房屋租赁款没有违反法律的规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告蒋耀生与被告袁丽娟、陆荣华于2011年6月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告袁丽娟、陆荣华于本判决生效之日起30日内向原告蒋耀生退赔涉案房屋租赁款92660元，被告袁丽娟、被告陆荣华承担连带退赔责任。本院二审期间，当事人各方未提交新证据。对一审认定的事实，无异议的部分，本院予以确认。对一审认定的事实，当事人二审争议的部分，根据各方当事人的诉辩及审查确认的证据，本院认定如下：因涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》核准登记的使用权人是陆荣春，即使陆荣华的老婆在家务农，当时陆荣华老婆家和陆荣春没有分家，陆荣华退休后亦转户口回老家，但1992年颁发该证时，陆荣华的户口已迁出。为此，可认定陆荣华对涉案房屋的土地，不享有使用权。另查明，涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》，为陆荣春、陆荣华父母生前遗留老房的宅基地。尔后，由袁丽娟出资在该宅基地上建房(2010年10月建成挂牌名为“巴马长寿养生盘阳国际龙庭公寓”)，该房所在地属甲篆乡坡月村白么屯处于《巴马瑶族自治县甲篆乡总体划(2013-2030)》的规划当中，上诉人袁丽娟及一审被告陆荣华至本案二审庭审后一直未提供该房的建设工程规划许可手续。根据上诉人与被上诉人各方当事人二审的诉辩主张、理由及一审被告的陈述，概括本案二审的争议焦点为：1、上诉人、一审被告与被上诉人签定的《房屋租赁合同》是否有效；2、被上诉人要求上诉人、一审被告退还支付的租房款项是否有事实和法律依据？本院认为：一、关于上诉人、一审被告与被上诉人签定的《房屋租赁合同》是否有效的问题。一审被告与被上诉人签订二份《房屋租赁合同》，约定由被上诉人租用巴马长寿养生盘阳国际龙庭公寓房的401号房，租期为25年，租金共计113000元。上诉人虽未在上述二份《房屋租赁合同》上签字，但在一审庭审中自认自己作为合同甲方之一，并亦亲自收取了被上诉人支付的113000元租金。由此，可认定上述二份《房屋租赁合同》为上诉人、一审被告与被上诉人签定。由于涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》，为陆荣春、陆荣华父母生前遗留老房的宅基地。尔后，由袁丽娟出资在该宅基地上建房(2010年10月建成挂牌名为“巴马长寿养生盘阳国际龙庭公寓”)，而该房所在地属甲篆乡坡月村白么屯处于《巴马瑶族自治县甲篆乡总体划(2013-2030)》的规划当中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。由于上诉人袁丽娟及一审被告陆荣华至本案二审庭审后一直未能提供该房的建设工程规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。为此，可认定上诉人、一审被告与被上诉人签定的二份《房屋租赁合同》无效。一审认定双方签订《租赁合同》无效正确，本院予以确认。上诉人上诉主张《租赁合同》合法有效，一审认定《租赁合同》无效，超越审理权限范围的理由不成立，本院不予支持。二、关于被上诉人要求上诉人、一审被告退还支付的租房款项是否有事实和法律依据的问题。因上诉人、一审被告与被上诉人签定的二份《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定。因上诉人已收取了被上诉人房屋25年租期113000元的租金。另外，《房屋租赁合同》约定租期自2011年1月1日始，被上诉人虽在庭审中称其于2011年6月23日入住租赁房，但没有提供证据证明其主张的事实，且被上诉人未提出上诉，二审对此亦未提出异议。对此，一审认定被上诉人入住租赁房的时间为2011年1月1日并无不当，本院予以确认。为此，一审认定被上诉人对涉案房屋占用时间为54个月（自2011年1月1日起至2015年6月30日止），根据双方约定的25年租期、共113000元租金计算，被上诉人应当支付房屋占用费为20340元，上诉人与一审被告应互负连带责任退还被上诉人92660元正确，本院予以维持。综上，上诉人袁丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定《租赁合同》无效的理由虽存在一定瑕疵，但本案实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2139元，由上诉人袁丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 蒋林飞审判员 韦 媛审判员 张桂生appoint二〇一七年五月十七日书记员 梁 捷 微信公众号“”