（2016）川0704民初2305号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-03
案件名称
廖润华诉绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司、安明辉、欧积伦房屋租赁合同一审民事判决书
法院
绵阳市游仙区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖润华,绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司,安明辉,欧积伦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第一条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百七十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十七条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条
全文
四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0704民初2305号原告：廖润华，男。委托诉讼代理人：罗成剑，四川联衡律师事务所律师。被告：绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司。法定代表人:潘成平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾道强，四川蜀仁律师事务所律师。被告：安明辉，男。委托诉讼代理人：赵忠建，四川蜀仁律师事务所律师。被告：欧积伦，男。原告廖润华诉被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司(以下简称威尼斯水城公司）、被告安明辉、被告欧积伦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖润华的委托诉讼代理人罗成剑、被告威尼斯水城公司的委托诉讼代理人贾道强、被告安明辉的委托诉讼代理人赵忠建、被告欧积伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖润华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2014年8月8日签订的《租赁协议》和2014年8月18日签订的《租赁补充合同》。2.判令被告威尼斯水城公司立即返还原告房屋。3.判令被告威尼斯水城公司向原告支付从2015年3月1日起至合同解除之日止按约定金额计算的租金（至2016年10月31日未付租金为3132841.23元），并按约定支付滞纳金。4.被告威尼斯水城公司赔偿原告从合同解除之日起至房屋归还之日止的损失，损失按约定的租金标准计算。5.被告安明辉、欧积伦在其出资不实和抽逃注册资金范围内对请求第3、4项承担相应责任。6.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：位于绵阳市游仙经济试验区XXX的商品房是四川隆华房地产开发有限公司开发的，已于2013年11月经竣工验收符合使用条件。四川隆华房地产开发有限公司同意将该商品房A座2、3、4层及1层划定区域交由原告廖润华使用，并可由原告廖润华对外出租并享受出租收益。被告欧积伦系被告威尼斯水城公司的发起人，2014年8月8日，原告（甲方）与被告欧积伦（乙方）就A座2、3、4、层、1层划定区域签订《租赁协议》，约定：甲方将A座2、3、4层及1层划定区域的租赁面积5826.2㎡（其中1层面积239.63㎡，2、3、4层总面积5586.7㎡）出租给乙方使用，用途为休闲水疗；租赁期限从2014年12月1日至2027年11月30日、租赁期13年，装修期4个月、自2014年8月1日至2014年11月30日，装修期内无需支付租金；2至4楼租金均价每月25元/㎡，1楼接待大厅区域租金每月60元/㎡，租金按每季度支付一次，2016年12月1日开始2至4楼租金每年按每平方米1元累加递增、1楼接待大厅区域租金每年以4%累加递增；第一季度租金应在2014年11月30日前支付，在整个租赁期限内，除一季度外，乙方应于期满每季度10日前向甲方支付租金，如逾期则需按未付金额日5‰的标准支付滞纳金。同年8月18日，原告（甲方）与被告欧积伦（乙方）就一层另外52㎡作为设备用房签订《租赁补充合同》，约定：均价每月50元/㎡、从2016年12月1日开始租金每年以4%累加递增；其他条款按《租赁协议》执行。2015年1月16日，被告威尼斯水城公司经工商机关登记成立后，就对《租赁协议》和《租赁补充合同》约定的房屋予以占有、使用、收益，实际享有了合同权利，但只支付了第一季度租金，其余租金至今未付。原告多次催收未果，现根据《合同法》的规定以及《租赁协议》的约定请求解除《租赁协议》和《租赁补充合同》并要求被告威尼斯水城公司承担相应责任。被告安明辉、欧积伦系被告威尼斯水城限公司股东，先后担任公司法定代表人，该二被告未按公司章程完全履行出资义务并存在抽逃出资的情况，依照《公司法》的相关规定，被告安明辉、欧积伦应承担相应责任。被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司辩称，1.原告要求解除合同不应得到支持，被告威尼斯水城公司不同意解除，没支付租金是因为客观原因造成。2.应向原告支付的租金应当以原告所拥有的房屋产权证登记面积按约定支付，超出原告产权拥有面积之外，因原告不享有物权，所以不应支付。3.约定的滞纳金过高，建议调整至同期贷款利率的标准。由于造成本案诉争是因为大的经济形势以及绵阳的租金趋势，被告不应承担违约责任。4.诉讼费建议由原告承担。被告安明辉辩称，1.同意被告威尼斯水城公司答辩意见。2.原告起诉被告安明辉承担责任没有事实依据，应担依法驳回。被告欧积伦辩称，原告不应起诉被告欧积伦，应起诉公司，请求驳回对被告欧积伦的起诉。本院经审理认定如下事实：被告威尼斯水城公司于2015年1月16日登记设立，设立时公司股东为被告欧积伦和姜兵、法定代表人为欧积伦，登记设立时名称为“绵阳市游仙区威尼斯水城餐饮服务有限公司”。2015年1月22日，经工商行政管理部门登记，公司名称变更为现名“绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司”、法定代表人变更为安明辉、公司股东增加了安明辉和罗映成二人。2014年8月8日，原告廖润华（出租人、甲方）与威尼斯水城休闲中心（承租人、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：第一条租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于四川省绵阳市游仙经济试验区XXXX号天润上锦A座2、3、4层及1层划定区域租赁给乙方（以下简称该物业）；该租赁区域仅限用作休闲水疗使用。第二条租赁面积该物业的租用面积（建筑面积）为5826.20㎡（其中地上一层面积为239.63㎡，地上2、3、4层总面积5586.57㎡）；租赁期内，双方同意不对该物业的面积作调整。甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。第三条交付使用状况乙方声明其在签署本合同前已现场查看过天润上锦A座2、3、4楼及1楼现状，对该物业及其现有设施状况充分了解并表示满意。第四条租赁期1.本合同承租期限自2014年12月1日至2027年11月30日止，租期13年。第五条免租期及/或装修期装修期共四个月，自2014年8月1日至2014年11月30日，装修期仅限于乙方用作装修，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该物业的物业管理费及其他费用。第七条租金2至4楼租金均价为每月25元/㎡，1楼接待大厅区域租金为每月60元/㎡，租金按每季度支付一次。约定租用期限13年，从2016年12月1日开始2至4楼租金每年按每平米1元累加递增；一楼接待大厅区域每年以4%累加递增。以上租金均不包括租赁的税费，如需缴纳由乙方负责。也不包含应缴纳的物业管理费、垃圾清运费等相关费用，该费用由乙方负责向本大厦的物业管理公司缴纳。第八条首期租金的支付乙方承租该物业第一季度的租金应在2014年11月30日前支付。第九条租金支付日期及延迟利息在整个租赁期限内，除第一季度外，乙方应在期满每季度10日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）前向甲方支付租金（详见本合同附件一租金支付金额及日期清单）；逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未付金额日千分之五的标准支付滞纳金。第十一条履约保证金及支付时间商铺承租履约保证金为50万元整，分两次付清。……租赁期间，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的房屋租金……第十七条房屋返还1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将以恢复至甲方同意接受的状态（主体结构和水电无损）至该房屋归还给甲方。……2、乙方不再续租该房屋，撤走时不能擅自更改或撤出上下水管，要确保该房屋通水情况良好。3.若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权……并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任（1）甲方有权在租赁期限届满或提前解除后的任何时间收回该房屋，乙方应当依照规定，在不破坏主体及装修的情况下搬出所有物品。……（3）乙方同意在本合同租赁期满或提前解除当日（含当日）起30天后，对于乙方遗留在房屋内不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权保留，且无须为此给乙方任何补偿。4.除甲方同意外，乙方归还该房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。第二十条违约责任2.乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：（1）按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；（2）除乙方已支付的保证金被甲方没收外，本条所述的违约事件包括：1.1乙方逾期不支付租金、管理费及乙方应承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的。2014年8月18日，双方又签订一份《租赁补充合同》，内容为：乙方愿意承租，甲方同意出租位于四川省绵阳市游仙经济试验区XXXX号A座一层划定区域租赁给乙方（以下简称该物业）；该租赁区域仅限于用作设备用房使用，并遵守国家和本市有关物业使用和物业管理的规定。租用面积（建筑面积）为52㎡，均价每月50元/㎡。从2016年12月1日开始租金每年每平方米以4%累加递增。以上租金甲方不向乙方提供租赁发票，如需要乙方自行负责，也不包含应缴纳的物业管理费，垃圾清运等相关费用，该费用由乙方负责向本大厦的物业管理公司缴纳。租赁期内，双方同意不对该物业的面积作调整。甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。其他合同条款按甲、乙双方2014年8月8日签订的《租赁协议》执行。被告欧积伦在《租赁协议》和《租赁补充合同》落款乙方处签名。被告缴纳了保证金30万元。按《租赁协议》和《租赁补充合同》的约定，2014年12月1日至2016年11月30日每季度的租金为469926.15元，2016年12月1日至2017年11月30日每季度租金为488723.2元，2017年12月1日至2018年11月30日每季度租金为507601.74元。《租赁协议》和《租赁补充合同》签订后，原告廖润华将约定的房屋交由被告欧积伦使用，被告威尼斯水城公司成立后约定的上述房屋由其占有使用至今。2015年3月1日以后的租金未支付。另查明，《租赁协议》和《租赁补充合同》约定的房屋登记的权利人是四川隆华房地产开发有限公司，该公司2014年8月1日出具声明一份，载明：天润上锦系我公司开发的楼盘，我公司同意将天润上锦A座2、3、4层以及1层部分区域交由廖润华（身份证：510725196804010056）使用，可由廖润华对外出租并享受收益。审理中，原告廖润华书面放弃对被告安明辉、欧积伦的诉讼请求，并同意2016年12月1日以后的租金均按约定的2016年12月1日至2017年11月30日的标准即每季度488723.2元计算。上述事实，有当事人的陈述、《租赁协议》、《租赁补充合同》、工商登记资料、房屋所有权证、国有土地使用证、声明等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人通常是租赁标的物的所有权人，但法律、行政法规并不以租赁物所有权人为限，原则上，凡是对标的物享有合法的使用、收益权的人，都可以将其合法使用、收益的标的物出租。本案标的物登记的所有权人是四川隆华房地产开发有限公司，该公司已将标的物的使用、收益权交由原告廖润华行使，原告廖润华有权将其用于出租，应享有《租赁协议》和《租赁补充合同》的权利和义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”之规定，被告欧积伦系被告威尼斯水城公司的发起人，由于《租赁协议》和《租赁补充合同》中载明的乙方是威尼斯休闲中心，不论认定被告欧积伦是以个人名义签订还是被告威尼斯水城公司名义签订，由于被告威尼斯水城公司成立后实际在使用约定的出租房屋，根据该解释第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”、第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。”之规定，原告廖润华有权要求被告威尼斯水城公司承担合同责任。原告廖润华对约定的出租房屋有使用、收益的权利，被告威尼斯水城公司辩称原告廖润华只对享有所有权面积范围内房屋收取租金的理由明显不成立。租赁合同的租金是一种定期给付债务，即继续性合同在履行过程中定期发生的债务。对于定期给付债务，债务是随着时间经过而逐一产生的，定期给付债务通常只签订一份合同，每期债务均是基于同一债权原因而产生的，在性质上是相同的，具有整体性和关联性，应以债务整体计算诉讼时效。2015年3月1日以后的租金被告威尼斯水城公司一直未支付，其辩称租金有部分已超过一年的诉讼时效期间理由不成立。被告威尼斯水城公司未按约支付2015年3月1日之后的租金属违约行为，按照《租赁合同》第二十条“违约责任2.乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：（1）按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；（2）除乙方已支付保证金被甲方没收外，本条所述的违约事件包括：1.1乙方逾期不支付租金、管理费及乙方应承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的。”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告廖润华有权要求解除《租赁协议》和《租赁补充合同》原告廖润华的该项诉讼请求予以支持。解除日期以本案诉状副本送达被告威尼斯水城公司时间即2016年11月18日为准。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告威尼斯水城公司将租赁物（房屋）按照约定返还给原告廖润华并支付未付租金和房屋占有使用费。被告威尼斯水城公司未付的租金从2015年3月1日计算至2016年11月18日（即合同解除之日），房屋占有使用费从2016年12月19日计算至返还之日，未付租金和房屋占有使用费的计算方式为：2015年3月1日至2016年11月30日七个季度×约定租金标准469926.15元（3289483.05元）＋2016年12月1日至2017年4月30日一又三分之二季度（1.67）×约定租金标准488723.20元（816167.74元）=4105650.79元＋（2017年5月1日至房屋实际返还之日折算的季度数）×约定租金标准488723.2元，但应扣除已交付的保证金30万元（理由在以下陈述），即未付租金和房屋占有使用费为3805650.79元加上（2017年5月1日至房屋实际返还之日折算的季度数）×约定租金标准488723.2元。关于房屋的返还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和《租赁协议》第十七条的约定，将租赁房屋按现有形态返还给原告廖润华，对未形成附合的装饰装修物可由被告威尼斯水城公司拆除。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，被告威尼斯水城公司应承担违约责任。《租赁协议》第二十条约定的违约责任是“（1）按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；（2）除乙方已支付保证金被甲方没收外”，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”之规定，违约责任约定过高，被告威尼斯水城公司该抗辩理由部分成立，对逾期未付的租金的利息计算标准调整为年利率24%为宜。至于保证金30万元不再作为承担违约责任的范围，直接抵扣应付的第一季度租金。关于应计算逾期利息的租金范围：从2015年3月1日至2015年5月31日这一季度逾期的租金开始计算（由于抵扣了30万元保证金，这一季度的逾期租金本金确定为169926.15），至原告廖润华起诉之前一季度即2016年6月1日至2016年8月31日这一季度逾期的租金均应计算；因原告起诉时间是2016年11月9日，起诉时该季度的租金尚未到支付期限，此季度及以后应付租金不再计算逾期利息更符合公平原则。原告廖润华在诉讼中放弃对被告安明辉、欧积伦的诉讼请求，是其处分权的行使，依法应予准许。对于被告安明辉、欧积伦是否应当承担责任，本案也无需再评述。综上，判决如下：一、原告廖润华与被告欧积伦于2014年8月8日签订的《租赁协议》和2014年8月18日签订的《租赁补充合同》于2016年11月18日解除。二、被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司在本案判决生效后十五日内向原告廖润华返还天润上锦A座2、3、4层以及1层划定区域（包括接待大厅部分，建筑面积239.63㎡；设备用房部分，建筑面积52㎡）的房屋，返还标准是现有形态，对可拆卸的未形成附合的装饰装修物被告威尼斯水城餐饮管理有限公司可拆除但不得损毁房屋。三、被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司向原告廖润华支付租金和房屋占有使用费，计算方式为：3805650.79元+（2017年5月1日起至房屋实际返还之日折算的季度数）×约定租金标准488723.2元。四、被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司向原告廖润华支付逾期利息，逾期利息计算方式为：2015年5月21日至2015年8月21日按本金169926.15元、2015年8月22日至2015年11月20日按本金639852.3元、2015年11月21日至2016年2月19日按本金1109778.45元、2016年2月20日至2015年5月21日按本金1598501.65元、2016年5月22日至2016年8月21日按本金2087224.85元、2016年8月22日至租金付清之日止按本金2575948.05元计算，利率标准为年利率24%。五、驳回原告廖润华的其他诉讼请求。本判决（三）、（四）项，限被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费15931.5元、征收诉讼保全费5000元，由被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司负担。（该款原告已预付，被告绵阳威尼斯水城餐饮管理有限公司在履行判决义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 谌臻二〇一七年五月十七日书记员 冯缤 微信公众号“”