（2017）湘11民终861号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-06
案件名称
上诉人彭社军因与被上诉人永州波波商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖���省永州市中级人民法院
所属地区
湖���省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭社军,永州波波商业运营管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终861号上诉人（原审被告）：彭社军。委托诉讼代理人：左彩元，波波新天地小区业委会主任（特别授权）。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（���审原告）：永州波波商业运营管理有限公司。法定代理人：唐明川，系该公司经理。委托诉讼代理人：李永胜，男，系该公司职员（特别授权）。委托诉讼代理人：廖仕玲，男，系该公司职员。上诉人彭社军因与被上诉人永州波波商业运营管理有限公司（以下简称波波公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭社军上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回上诉人的诉讼请求或发回重审；2本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定被上诉人张贴通告后并未停止物业服务直至2016年8月属事实认定错误，被上诉人于2015年10月起已停止住宅区物业服务，故业主无需支付任何物业费；二、被上诉人波波公司无充分、有效的证据证实其从2015年10月起至2016年7月底一直对住宅区提供百分百全面高质量的物业服务；三、被上诉人从未催交物业费，上诉人亦未收到被上诉人任何书面催缴通知，应依法驳回；四、被上诉人已经预收上诉人2015年10月1日以后的物业费应当立即返还；五、从现有证据看，被上诉人并不具有本案的诉讼主体资格，应依法追加永州中亚房地产开发有限公司和永州中亚物业管理有限公司参与诉讼方可查实。波波公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误是没有依据的，事实上被上诉人2015年10月后并未停止物业服务；二、上诉人提出要求依法追加永州中亚房地产开发有限公司和永州中亚物业管理���司参与诉讼无理由，一审法院认定事实正确，建设单位与选聘的物业服务企业所签订的前期物业服务合同对全体业主有效；三、一审法院对上诉人在一审提供的证据不予采信正确，被上诉人从2016年8月1日起停止物业服务，到原审开庭时间，期间间隔有2月余，上诉人提供的照片不能充分证明是被上诉人提供服务期间的情形，上诉人没有理由不交物业费。波波公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年10月1日至2016年7月31日物业管理费1687元，违约金2086元，合计3773元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认为，本案争执的焦点为：1、2015年10月1日以后原告是否停止了物业服务的问题。经查原告在业主拖欠物业费，影响物业服务正常运行的情况下，公告停止物业服务的通告，目的是通知业主缴清拖欠的物业费。同时零陵区房产局物管办及回龙塔社区也不同意原告停止物业服务，事实上原告张贴通知后并未停止物业服务直至2016年8月，故被告提出原告自2015年10月1日起已停止物业服务，不需支付物业费的抗辩意见，理由不能成立，依法不予采纳；2、原告是否具有诉讼主体资格的问题。经查原告波波公司于2014年1月26日与房地产开发商永州中房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原、被告双方虽没有直接签订《前期物业服务协议》，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故原告具有合法的诉讼主体资格。被告提出原告无诉讼主体资格的抗辩意见，理由不成立，法院不予以采纳。原告为被告提供了物业服务，被告应当按约定履行交纳物业服务费的义务。原告要求被告支付从逾期之日起按每天千分之五计算违约金的诉请明显高于原告造成的实际损失，依法调整为以中国人民银行同期同类贷款基准利��计算违约金为宜。综上所述，原告要求被告支付拖欠的物业管理费1687元的诉请，符合法律规定，依法予以支持；原告要求被告支付违约金的诉请，依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告彭社军于本判决生效之日起五日内支付原告永州波波商业运营管理有限公司物业服务费1687元及违约金（每个季度的违约金，从本季度的第一个月的10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定自动履行届满之日止）；二、驳回原告永州波波商业运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭社军承担。二审期间，双方当事人均未���本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人彭社军是否应当向被上诉人永州波波商业运营管理有限公司支付物业费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被上诉人永州波波商业运营管理有限公司已经提交了回龙塔社区证明及零陵区房产局物业管理办公室证明、催缴通知单、售电售水记录、电梯维修维保收据及电梯故障维修费票据、垃圾清理费发票等证据，以上证据合法有效，且相互印证构成完整的证据链，能证实被上诉人永州波波商业运营管理有限公司一直在提供物业服务。上诉人提出“被上诉人于2015年10月起已停止住宅区物业服务，故业主无需支付任何物业服务��”，但未提供证据予以证实，亦未能提供充分有效的证据推翻被上诉人所证实的事实，应当承担举证不能的法律后果。一审法院依据合法有效的证据认定被上诉人永州波波商业运营管理有限公司于2015年10月至2016年7月期间提供了物业服务并无不当，本院予以确认。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，永州中房地产开发有限公司与永州波波商业运营管理有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，且被上诉人永州波波商业运营管理有限公司自合同签订之日起一直按照约定提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人彭社军依法应当履行缴纳物业服务费的义务。故一审法院认定上诉人彭社军应当向被上诉人永州波波商业运营管理有限公司支付物业服务费并按银行同期贷款利率承担逾期未支付的违约金并无不当，本院予以确认。综上，彭社军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变；二审案件受理费50元，由上诉人彭社军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李卫林审 判 员 彭样平代理审判员 熊孝航二〇一七年五月十七日��记员廖娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”