（2017）鄂0802民初430号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-05-28
案件名称
荆门新立公司廖光明房屋租赁合同一审民事判决书
法院
荆门市东宝区人民法院
所属地区
荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荆门新立医用纺织品有限公司,廖光明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条
全文
湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0802民初430号原告：荆门新立医用纺织品有限公司，住所地荆门市掇刀区深圳大道。法定代表人：袁克静，董事长。委托诉讼代理人：何德明，湖北法之星律师事务所律师。被告：廖光明，男，1973年12月1日出生，汉族，荆州市人，住荆门市漳河新区深圳大道公安牛三鲜酒店。委托诉讼代理人：刘婷，湖北兴联律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓宇，湖北兴联律师事务所律师。原告荆门新立医用纺织品有限公司（以下简称荆门新立公司）与被告廖光明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序,于2017年4月6日、5月2日两次公开开庭进行了审理。原告荆门新立公司的委托诉讼代理人何德明、被告廖光明的委托诉讼代理人刘婷、杜晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆门新立公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认荆门新立公司与廖光明签订的《租赁合同》已依法解除；2、判令廖光明偿还荆门新立公司的租金27616.68元并赔偿荆门新立公司租金损失66411.54元；3、诉讼费由廖光明承担。事实和理由：2012年10月6日，荆门新立公司与廖光明签订了《房屋租赁合同》。合同生效后，荆门新立公司履行了合同约定的义务，但廖光明却未履行合同约定的支付租金的义务。因此，2016年12月29日，荆门新立公司以廖光明拖欠租金二个月以上为由，通知廖光明解除双方签订的《房屋租赁合》，廖光明于2016年12月30日收到解除合同通知书。廖光明辩称：1、实际履行房屋租赁合同的是湖北久恒饮食文化有限公司，与廖光明无关；最初的房屋租赁合同虽然系与廖光明签订，但后因廖光明经营的酒店生意很好，荆门新立公司与廖光明成立了湖北久恒饮食文化有限公司，湖北久恒饮食文化有限公司又单独与荆门新立公司签订了租赁合同，取代了之前廖光明与荆门新立公司签订的合同。2、若合同为廖光明签订，荆门新立公司解除合同也不符合法律规定，在解除合同通知书送达时，廖光明并未欠缴租金达二个月，反而还多缴纳了租金，应驳回荆门新立公司的诉讼请求。荆门新立公司针对诉讼请求，向本院提供了以下证据：A1、房屋租赁合同一份，证明租赁期限为10年，承租人为廖光明，承租地点为荆门市掇刀区深圳大道59号西侧一楼门面，面积为560平方米。合同第5条约定租金支付方式及金额。合同还约定拖欠租金二个月以上，可以解除合同并按照合同总金额20%支付违约金，或者按照租金的双倍支付滞纳金；A2、解除合同通知一份，证明在2016年12月29日因廖光明违约，荆门新立公司解除了租赁合同；A3、邮政特快专递单及签收凭证各一份，证明荆门新立公司已经在2016年12月30日将解除合同通知送达给了廖光明；A4、收据四张、情况说明、操作间照片、证人吴某证言，证明廖光明缴纳的租金中，有部分为宿舍及操作间的租金，属于合同约定租金数额外的租金。廖光明针对其抗辩，向本院提供了以下证据：B1、湖北久恒饮食文化有限公司基本信息一份，证明公司成立后，本案的承租主体已经变更为湖北久恒饮食文化有限公司。湖北久恒饮食文化有限公司成立于2013年3月18日，公司有两名股东，为廖光明和案外人曾某；B2、2013年4月6日荆门新立公司与湖北久恒饮食文化有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份，证明合同第2条约定的租赁标的与荆门新立公司提交的租赁物的坐落位置一致。租赁期限是10年，从签订之日起计算。租金及支付方式在合同第5条做了变更；B3、廖光明与荆门市新立公司签订的房屋租赁合同一份，证明：1、荆门新立公司解除租赁合同不符合法律规定；2、荆门新立公司提交的房屋租赁合同上的缴纳租金日期是荆门新立公司自己添加的。荆门新立公司提交的证据，廖光明对A1无异议，仅认为合同中对于租金缴纳日期无约定。对A2、A3真实性无异议，但对证明目的有异议，认为本案所涉的租赁合同被后来湖北久恒饮食文化有限公司与荆门新立公司的合同所取代。廖光明也没有收到解除合同通知书。对A4中收据的真实性无异议，对证明目的有异议。对情况说明及照片有异议，对证人证言无异议。廖光明提交的证据，荆门新立公司对B1真实性无异议，对证明目的有异议。对B2有异议，认为系复印件，也不存在有该份合同的存在。对B3真实性无异议，对证明目的有异议。对当事人无异议的证据A1、A4中的证人证言予以采信。对有异议的证据，本院审核认定如下：A2廖光明虽提出异议认为被另一份合同所取代，但廖光明无法提供另一份合同的原件，也无其他证据证明另一份合同真实存在，因此廖光明的异议理由不成立，对A2予以采信。A3显示虽不是廖光明本人签收，但邮件的收件人明确为廖光明，同时也留有廖光明的联系电话，快递查询单也显示为妥投，可以认定快递公司已将邮件送达到了指定的地点，至于不是廖光明签收，完全有可能是廖光明指定的人员签收，对A3予以采信。A4中收据记录的系廖光明交纳租金的情况，廖光明对数额本身并不存在异议，只是认为不存在有宿舍和操作间租金的问题，对此问题本院将在本院认为部分予以认定。对于照片，结合证人证言，可以证明原告将其他房屋租赁给被告作为宿舍和操作间使用，对照片予以采信。情况说明能证明原告有对外签订房屋租赁合同的权利，本院予以采信。B1仅能证明湖北久恒饮食文化有限公司的工商登记情况，不能证明租赁合同是否被其他合同取代问题，对此证明目的不予采信。B2因廖光明提供的系复印件，且无其他证据印证该份合同真实存在，本院不予采信。B3为租赁合同，合同本身并不能对原告解除合同是否符合法律规定及日期是否为原告单方添加予以证明，本院对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月6日，荆门新立公司与廖光明签订了《房屋租赁合同》。合同约定，荆门新立公司将位于荆门市掇刀区深圳大道59号西侧一楼门面（共21间、建筑面积560平方米）租赁给廖光明作为经营餐饮业服务使用，租赁期限10年，即从2012年10月6日起至2022年10月5日止。租金按年支付，先交后用。于协议签订之日起支付房屋押金30000元及第一年的租金50000元。第二、三年租金为100000元，第四、五、六年租金为120000元，第七、八、九年的租金为140000元，第十年租金为160000元。房屋租金于每年10月6日前由承租方向出租方支付下一年度租金。同时约定，房屋租赁期间，承租方拖欠房租累计两个月以上的，出租方有权解除合同，收回出租房屋，承租方还应按照合同总租金的20%支付违约金。承租方逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的双倍支付滞纳金。合同签订后，荆门新立公司将租赁物交付给廖光明使用，廖光明按约支付了至2016年10月5日的租金。2016年12月29日，荆门新立公司以廖光明拖欠租金二个月以上为由，通知与廖光明解除房屋租赁合同，廖光明于2016年12月30日收到解除合同通知书。本院认为，荆门新立公司与廖光明签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，属合法有效，双方均应恪守。廖光明虽认为后荆门新立公司与湖北久恒饮食文化有限公司签订了房屋租赁合同取代了上述合同且实际按后来签订的租赁合同在履行，本院对此并不认可。理由为：一、廖光明提交的荆门新立公司与湖北久恒饮食文化有限公司签订的房屋租赁合同系复印件，荆门新立公司否认该份合同的存在，廖光明无其他证据证明此合同的真实性；二、从廖光明交纳的租金数额而言，廖光明实际履行的也是其个人与荆门新立公司签订的合同。对于双方争议的合同中有无约定具体的租金支付日期问题。原告提交的合同中明确载明支付日期为10月6日，而被告提交的合同中租金缴纳日期为空白。对于租金支付时间双方产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合租赁合同第五条的约定，房屋租金按年支付，先交后用。在协议签订之日出租方应支付第一年的租金。由此可知，出租方第一次缴纳租金的期限为合同签订之日即2012年10月6日，按租金先交后用原则，则第二次缴纳应在2013年10月6日，第三次缴纳应为2014年的10月6日，以此类推，租金缴纳日期均应为10月6日，而从廖光明缴纳租金收据日期反映，廖光明也是在10月6日左右交纳的租金，最长未超过一个月。由此可以认定，双方约定的租金缴纳日期为每年的10月6日。对于双方争议的廖光明将租金交纳至2016年10月5日，还是2016年年底，廖光明有无多交纳租金的问题，荆门新立公司提供了证据证明廖光明除了租赁了合同约定的租赁物外，荆门新立公司另外还将宿舍及操作间租赁给了廖光明。荆门新立公司认为廖光明于2014年11月5日交纳的140000元租金中中包括了宿舍及操作间租金20000元，2015年10月30日交纳的142000元租金中包括了宿舍及操作间租金20000元。虽廖光明对此予以否认，但廖光明对为何在2014年11月5日多交纳租金20000元，2015年10月30日多交纳租金22000元不能作出合理说明。即使按廖光明所言不存在另外交纳宿舍及操作间租金的问题，则廖光明多交纳了42000元也应算至交纳到了2017年的3月初，而非廖光明陈述的将租金交至了2016年底。综上本院认为廖光明已交纳了租金至2016年10月5日，多交纳的租金为宿舍及操作间租金。廖光明作为承租人，应按合同的约定支付租金，但廖光明未按合同的约定交纳，存在违约。2016年12月29日，荆门新立公司发出解除合同通知书时，廖光明已实际欠交租金达到两个多月，符合双方约定的合同解除条件，荆门新立公司有权解除合同。合同自通知到达对方时解除，因此双方的租赁合同已于2016年12月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采权其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除前欠交的租金，廖光明应予交纳，合同解除后，廖光明继续使用了租赁物，因此也应按照原租金标准支付占有使用费，荆门新立公司要求廖光明支付至2016年12月30日止的租金27616.68元，于法有据，本院予以支持。对于荆门新立公司要求廖光明按租金双倍标准赔偿2017年1月1日至第二次庭审之日（2017年5月2日）的租金损失66411.54元，本院认为租赁合同中约定的按日租金的双倍支付的为滞纳金,而非租金损失。而在此合同中，滞纳金实属逾期支付租金的违约金，而对于违约金，荆门新立公司明确表示不主张。因此对荆门新立公司要求按租金标准双倍赔偿损失的主张不予支持，应参照租赁合同中的租金标准予以赔偿租金损失。租赁合同约定的第五年的租金标准为120000元，从2017年1月1日至2017年5月2日的租金损失为40109.59元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、荆门新立医用纺织品有限公司与廖光明签订的房屋租赁合同于2016年12月30日解除；二、被告廖光明于判决生效后七日内支付原告荆门新立医用纺织品有限公司租金并赔偿损失67726.27元；三、驳回原告荆门新立医用纺织品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元减半收取1076元，由原告荆门新立医用纺织品有限公司负担301元，被告廖光明负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费2151元。上诉人款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。审判员 李 莉二〇一七年五月十七日书记员 周崇洋 关注微信公众号“”