（2016）鲁0202民初5693号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-04-21
案件名称
青岛裕丰和物业有限公司与青岛裕丰源实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛裕丰和物业有限公司,青岛裕丰源实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百二十五条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初5693号原告（反诉被告）青岛裕丰和物业有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路120号。统一社会信用代码913702027240170430。法定代表人徐伟，职务经理。委托代理人杜福源，山东良捷律师事务所律师。委托代理人谭焕娟，山东良捷律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司，住所地青岛市市南区宁夏路120号。统一社会信用代码91370202163666528N。法定代表人刘富春，职务总经理。委托代理人张延岭，山东德衡律师事务所律师。委托代理人赵闯，山东德衡律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛裕丰和物业有限公司与被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年8月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月13日公开开庭审理了本案。原告青岛裕丰和物业有限公司的委托代理人杜福源，被告青岛裕丰源实业有限责任公司的委托代理人张延岭、赵闯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租青岛市市南区宁夏路房屋及场地，租期15年，允许原告转租。合同签订后一直履行至今，被告于2016年5月31日无故刊登公告在原告不存在违约行为的情况下要求解除上述房屋租赁合同，并拒收下半年房租41.2万元，并于2016年8月12日向原告的转租方发函声称已与原告解除租赁合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2、被告排除对原告承租涉案房屋的妨害；3、被告赔偿原告经济损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告违约在先且不在约定日期内纠正，被告有权解除房屋租赁合同；被告行使约定解除权解除合同的理由为：原告在未经被告书面的同意变更房屋的使用用途，被告通知原告在约定时间内予以纠正，原告一直未纠正。二、涉案房屋租赁合同已经解除，不应继续履行。三、原告主张经济损失5000元无法律依据，请求法院依法请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2010年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁青岛市市南区宁夏路整栋楼房场地，并约定原告租赁房屋及场地的用途为办公及商务酒店。在合同有效期内，未事前征得被告书面同意，原告不得改变用途。原告擅自改变合同约定的租赁用途的，自原告收到被告书面通知之日起满30日仍未纠正的，被告有权解除合同，合同自原告收到解除合同通知之日起即终止。鉴于原告将上述租赁房屋用于开设天拓网吧、大众快餐、养发沙龙、农业银行等，并存在部分拆除、移动或改扩建等现象，被告已就解除合同事宜以通知、公告等形式多次通知原告，原告拒不搬出。被告请求法院依法判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月16日解除；2、原告将涉案房屋及场地交还被告；3、原告向被告支付租金33863元（2016年7月1日至7月15日期间）；4、原告向被告支付房屋使用费（自2016年7月16日起至2016年11月16日暂计算为80万元，并实际计算至交还房屋之日止）；5、原告承担本案诉讼费用。原告辩称，1、被告的反诉请求无事实和法律依据。被告对原告的转租行为及房屋用途系认可的，且原告一直严格履行合同，按时足额支付房租，不存在任何违约行为。2、被告意图违反合同约定大幅提高房屋租金。根据被告的反诉请求，其要求原告支付的房屋使用费高达240万元/年，其目的可见。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，青岛市市南区宁夏路房屋的产权人为被告，共七层，建筑面积3230.05平方米，设计用途为住宅。2000年12月1日，原、被告签订《仙居公寓房屋租赁合同》一份，约定：原告承租青岛市市南区宁夏路整座楼，楼高七层，建筑面积3299.49平方米，楼前停车坪一处；租赁期限自2000年12月1日至2013年11月30日；第一年年租金70万元，自第二年起以后每三年递增百分之五，每年73.5万元整，依次类推；被告允许原告转租经营；原告在房屋租用期满时，如需继续承租上述房屋时应提前二个月与甲方协商，双方另签合同。同日，双方签订《代理协议书》一份，约定：被告委托原告对涉案房屋进行物业管理及对外租赁经营，委托期限自2000年12月1日至2013年11月30日，代理范围为宁夏路楼全部，代理权限为对外租赁。2010年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告承租青岛市市南区宁夏路168号整座楼及楼前场地，房屋建筑面积3299.49平方米，场地面积300平方米；原告租赁房屋及场地的用途为：办公及商务酒店。在合同有效期内，未事前征得被告书面同意，原告不得改变使用用途；租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日止；该房屋、场地在本合同签订时已实际交付给原告；年租金金额：第一年至第五年每年租金为80万元，第六年至第十年租金在第五年的基础上递增3%，即年租金为82.4万元；第十一年至第十五年租金在第十年基础上递增3%，即年租金为848720元；支付方式：每年1月1日前、7月1日前一次性付清当年租金总额的50%；被告不干涉原告在法律、法规、政策允许范围内的正常经营活动，原告保证依本合同约定的用途在国家登记允许范围内合法经营；原告可将租赁物转租给第三方，转租部分仍由原告向被告行使权利和承担义务；转租后如因原告未全面、实际履行义务导致被告权益受到损害时，被告有权采取相应措施；未经被告书面同意，原告有下列情形之一者为违约：擅自改变合同约定的租赁用途；自原告收到被告书面通知之日起满30日仍未纠正的，被告有权解除合同，本合同自原告收到解除合同之日起即终止。同日，原、被告签订《代理协议》一份，约定：被告委托原告对涉案房屋进行物业管理及对外租赁，委托期限自2010年1月1日至2024年12月31日，代理范围为宁夏路楼全部，代理权限为对外租赁；原告必须严格执行国家有关法令、政策，依法管理及出租。2003年12月份，隶属于被告的青岛鑫汇源租赁有限公司与隶属于原告的青岛裕丰和写字楼租赁有限公司签订《代理协议书》一份，约定青岛裕丰和写字楼租赁有限公司负责涉案房屋的物业管理及对外租赁。2005年5月份，青岛裕丰和写字楼租赁有限公司与青岛连邦软件有限公司好读网吧签订《房屋租赁合同》一份，约定青岛连邦软件有限公司好读网吧承租青岛市市南区宁夏路房屋面积208平方米，租期自2005年5月25日至2008年5月24日。2005年7月份，该网吧的经营地址变更为宁夏路。2013年3月1日，原告与青岛天拓苑网络服务有限公司签订《租赁合同》，约定青岛天拓苑网络服务有限公司租赁宁夏路二层部分房屋，租期至2018年2月28日。2008年4月16日，原告与案外人初云鹏签订《租赁合同》一份，约定：初云鹏承租青岛市市南区宁夏路一层的房屋面积90平方米用于经营美容美发，租期自2008年5月20日至2013年5月19日，年租金7万元。后该合同续签至2018年11月19日。2008年8月8日，原告与中国农业银行青岛市市南区支行签订《房屋租赁合同》一份，约定：中国农业银行青岛市市南区支行承租青岛市市南区宁夏路一层东南角网点建筑面积700平方米的房屋，租期自2008年9月1日至2014年8月31日，年租金50万元。后该合同续签至2017年8月31日。中国农业银行青岛市市南区支行、初云鹏、青岛连邦软件有限公司好读网吧在工商部门的登记材料中均有涉案房屋的房地产权证复印件，其中两份房地产权证复印件上加盖被告公章。原告提交情况说明一份，载明：大众快餐系爱尊客商务酒店的配套设施，为住店客人提供早餐、午餐和夜宵并作为酒店工作人员的餐厅使用，不对外经营。被告质证称，对证据不予认可，系原告单方出具。2016年5月18日，被告向原告发送《通知书》一份，内容为：原告将部分承租房屋分别转租给他人，用于开办网吧、银行及理发店，依据《房屋租赁合同》第二条、第十五条约定，原告擅自改变合同约定用途构成违约，通知其于收到本通知之日起30日内对涉案房屋的使用进行纠正，仅将其用于办公及商务酒店，逾期未纠正的，被告将解除与原告的租赁合同。2016年5月31日，被告于报纸刊登公告一份，载明：“青岛裕丰和物业有限公司：贵司租赁我司所有的位于青岛市宁夏路整栋楼房，现将部分房屋用于开办网吧、银行及理发店，违反了合同约定用途，构成违约。请贵司45日内对该房屋的使用进行纠正，仅将其用于办公及商务酒店。期满未纠正的，我司即解决与贵司的租赁合同。自催告期满之次日视为租赁合同已解除”。2016年6月13日，原告向被告发送《回复函》一份，内容载明：原告一直按照《房屋租赁合同》的约定使用涉案房屋，不存在违约情形，被告无权单方要求解除租赁合同。原告于2016年6月28日、29日两次向被告支付2016年7月1日至12月31日期间的租金41.2万元，被告拒收退回。2016年8月12日，被告向租户爱尊客宁夏路店发送通知一份，告知其与原告的房屋租赁合同已经解除，租户停止缴纳租金并到被告处办理登记手续。被告提交照片一宗，证明原告将涉案房屋用于开设天拓网吧、养发沙龙、农业银行、大众快餐，并存在部分拆除及改扩建现象，构成严重违约。原告质证称，对证据的真实性无法确认，仅凭照片无法显示原告有拆除及改扩建的行为，大众快餐系酒店员工食堂，亦无法证明原告拒不搬出涉案房屋。被告提交鉴定申请一份，申请对原告逾期交还涉案房屋场地期间的使用费进行评估。原告称，1、涉案房屋主要用于经营爱尊客商务酒店，该酒店系原告的关联公司开设的，此外还转租给网吧、农业银行、理发店；诉请第二项是指被告应接受原告支付的房租，不干预原告的转租行为；诉请第三项是指因为被告向次承租人发函，导致次承租人不向原告缴纳房租而产生的经济损失。2、爱尊客商务酒店于2000年开设，天拓网吧于2005年5月份开设在涉案房屋经营至今，理发店于2005年开始经营至今，农业银行于2008年开始经营至今，上述租户工商登记均以涉案房屋为注册经营地址。3、原告的转租行为未违反办公用途，依据房屋租赁合同第二条约定，原告认为对外办理公事均属于办公用途。租金系通过转账方式支付，涉案房屋的水电、供暖、物业管理费用均由原告自行交纳。被告称，1、房屋租赁合同签订时，被告知晓原告要在涉案房屋内开设酒店；被告解除合同的理由是：原告在未经其书面同意的情况下变更房屋用途，网吧、银行、理发店、快餐均不属于办公类，被告通知原告在约定时间内纠正，但原告一直未予纠正，被告行使的是约定解除权；2016年下半年原告曾向其被告交纳房租，被告拒收。2、涉案房屋共七层，农业银行、理发店开设在一层，网吧、快餐店开设在二层，二至七层都是酒店，场地指的是楼前停车场。3、被告允许原告转租，但转租后的权利义务应由原告承担，且转租后只能用于办公和酒店，原告的转租行为应受合同约束。2010年签订房屋租赁合同时添加涉案房屋的用途条款，原告应按照新签订的合同履行义务，办公用途不包括银行、网吧、理发店、快餐；网吧属于娱乐业、理发店属于商业服务快餐店属于餐饮业、银行属于金融经营行业，这些显然不是办公用途；合同签订时被告将涉案房屋房产证复印件交付给原告，不能证明被告同意和知晓原告转租给他人；若被告认可网吧、理发店、快餐店、银行等用途，双方不可能签订用途仅为办公和商务酒店的新合同，因此，原告应在签订2010年租赁合同后，尽快解除之前的转租合同。4、被告对于双方签订2010年房屋租赁合同之前涉案房屋开设农业银行、网吧、理发店、快餐不知情；被告出具过房产证复印件并加盖公章，但共计几份不清楚；被告于2016年上半年才得知涉案房屋开设了农业银行、网吧、理发店、快餐的事情，由被告的工作人员见到的。被告主张的拆除、改建和扩建指的是原告转租给理发店和网吧后进行的房屋装修。上述事实，有合同、协议、工商登记材料、通知、函件、转账凭证、照片、公证书、情况说明及原、被告当庭陈述在案为凭，本案涉及的全部证据业已经本院庭审质证及审查。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间就青岛市市南区宁夏路房屋及场地签订的《房屋租赁合同》的履行状态。一、原、被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。原、被告就涉案房屋之间的房屋租赁法律关系，于2000年12月份即成立，双方当事人应本着诚实信用原则，行使权利、履行义务，维护合同有序良好的履行状态。二、依据《房屋租赁合同》的约定，原告承租涉案房屋及场地的用途为办公及商务酒店。本院认为，原告承租涉案房屋的过程中其行为并未违反合同约定的房屋用途，理由如下：首先，从时间上看，2000年及2010年的房屋租赁合同均允许原告进行转租，除原告的关联公司在涉案房屋内经营爱尊客商务酒店之外，原告于2005年、2008年转租给中国农业银行、好读网吧、理发店、大众快餐，依据原告提交的工商登记材料，银行、网吧、理发店的注册登记地址均位于涉案房屋，原、被告于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》时，约定租赁期限自2010年1月1日起，此时上述转承租人已经实际经营，大众快餐作为爱尊客商务酒店的食堂，包含在酒店运营管理范围内；2010年《房屋租赁合同》签订后，原告未对外进行任何不符合使用用途的转租，因此，原告未违反“在合同有效期内，未事前征得被告书面同意，原告不得改变使用用途”的合同约定，事实上原告一直按照签订2010年《房屋租赁合同》时涉案房屋的现状持续、良好的使用涉案房屋；被告亦未提交证据证明签订2010年《房屋租赁合同》时其对涉案房屋内的转承租人提出过任何异议。其次，从内容上看，合同法第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据《现代汉语大词典》定义，“办公”：处理公事。据此可知，办公的范围包括为公众对象处理特定事物或者提供特定服务，银行、网吧、理发店的经营范围并未超越“办公”范畴，原告亦未将涉案房屋出租给他人用于个人居住等非办公事宜，因此，依据文义解释，原告的转租行为未违反合同约定的房屋用途，亦未违反合同目的；另一方面，被告始终未明确其所称的“办公”的具体指向，被告所称网吧属于娱乐业、理发店属于商业服务、快餐店属于餐饮业、银行属于金融经营行业，系经济实体的行业性分类，与房屋用途并非同一范畴，原告的转租行为未违反合同约定，亦未给被告造成任何损失及影响。第三，从履行上看，原、被告除签订租赁合同外，另行签订《代理协议》，被告明确将涉案房屋的对外租赁权委托给原告，该协议上对于原告获得转租权的范围未进行任何条件限定，且被告在银行、网吧进行工商登记注册时均提供了加盖其公章的房产证复印件，表明被告对此是知情同意的，并给予相应协助；且转承租人于2005年、2008年开始即在涉案房屋内经营，依据被告提交的照片，转承租人的门头系清晰、明确的，被告称其于2016年上半年才得知涉案房屋开设银行、网吧、理发店、快餐的事宜，与客观事实及常理均不符，本院不予采信。原告一直按照其与被告签订的《房屋租赁合同》的约定按期支付租金，维护涉案房屋的良好运营，其守约行为应获得肯定性评价。综上，原告的行为未违反《房屋租赁合同》约定，依据诚实信用及合同严格依约履行的原则，原、被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》理应继续履行，原告要求继续履行合同的诉请，本院予以支持；原告要求被告排除对原告承租涉案房屋妨害的诉请，本院认为，原告按期向被告交纳涉案房屋的租金，被告应予接收，且被告对原告按约转租的行为不再通过向转承租人发函的方式进行不适当干预；原告要求被告赔偿经济损失5000元的请求，因原告未举证证明，本院对此不予支持。被告以原告改变合同约定租赁用途为由要求确认解除其与原告签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，不符合合同约定的解除条件，本院不予支持；被告据此要求原告将涉案房屋及场地交还的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持；被告要求原告支付2016年7月1日至7月15日期间的房屋租金33863元的反诉请求，原告两次向被告支付租金，被告均拒收，现该请求已包含在原告继续向被告按合同约定支付租金，被告应予接收的判项内，对此不再重复处理。被告要求原告支付房屋使用费，自2016年7月16日至2016年11月16日暂计算为80万元，并实际计算至交还房屋之日止的反诉请求，因双方之间的房屋租赁合同继续履行，对此，本院不予支持。被告申请对原告逾期交还涉案房屋场地期间的使用费进行评估的申请，本院不予准许。被告称原告存在对涉案房屋进行拆除、改建和扩建行为的答辩意见，因被告未提交证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）青岛裕丰和物业有限公司与被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、原告（反诉被告）青岛裕丰和物业有限公司依据上述《房屋租赁合同》向被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司继续支付租金，被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司应予接收。三、驳回原告（反诉被告）青岛裕丰和物业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）青岛裕丰源实业有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元；因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉案件受理费6069元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 蔡新友人民陪审员 王晓菊二〇一七年五月十七日书 记 员 杜牧遥 来自：