（2017）川03民终439号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-07-17
案件名称
黄思容与自贡市大众房地产开发有限公司、黄琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄思容,自贡市大众房地产开发有限公司,黄琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终439号上诉人（原审原告）：黄思容，女，1967年3月5日出生，汉族，住自贡市自流井区。委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：自贡市大众房地产开发有限公司，住所地自贡市自流井区同兴路南段39号。法定代表人：王小军，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：黄琼，女，1975年6月24日出生，汉族，四川省自贡市人，住四川省自贡市富顺县。上诉人黄思容因与被上诉人自贡市大众房地产开发有限公司（以下简称大众房产公司）、黄琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2288号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄思容的委托诉讼代理人龙麒，被上诉人黄琼到庭参加诉讼，被上诉人大众房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。黄思容上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人黄琼返还非法占有的小桥上品C栋-2-3号营业房给上诉人，改判被上诉人大众房产公司为上诉人办理房屋所有权转移登记手续，并承担延期交房违约金；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：黄琼系非法占有使用诉争房屋，应当予以返还，一审未查明黄琼占有房屋的合法性并认定黄琼所购房屋与上诉人购买房屋系同一房屋属于认定事实错误；上诉人购买诉争房屋后进行了备案登记，具有对抗第三人的效力；被上诉人大众房产公司一房二卖，应当承担办理房屋产权登记手续等责任。被上诉人黄琼辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人大众房产公司未进行答辩。黄思容向一审法院起诉请求：1、黄思容、大众房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、黄琼返还非法占有的小桥上品C幢-2-3号营业用房给黄思容；3、大众房产公司为黄思容办理房屋所有权转移登记手续，并支付自2010年3月31日起按合同约定计算至交房之日止的违约金。一审法院认定事实：2009年2月17日，黄琼与大众房产公司签订《石缸井E组团房屋认购协议》，约定黄琼认购石缸井E组团C栋C单元第一层2、3号营业用房，建筑面积106.32平方米（其中2号55.36平方米、3号50.96平方米），建筑面积单价为3,500.00元每平方米，总价款372,120.00元。当天，大众房产公司向黄琼出具《收据》，载明购房款E组团C栋100,000.00元，2009年4月25日，大众房产公司再向黄琼出具三张《收据》，分别载明购房款E组团C栋90,000.00元、90,000.00元、92,120.00元，大众房产公司共收黄琼房款372,120.00元。上述《收据》均加盖大众房产公司财务专用章。2011年5月6日，双方办理了入住手续，黄琼占用该房屋至今。2009年12月4日，大众房产公司向自贡市房管局提交的自贡市商品房预（销）售楼盘申请表载明，小桥上品C栋总层数7层，地上5层，地下2层，门面4间、普通成套住宅18套、其他非住宅2间。其中，第1层3号（实编号为6号）房屋为普通成套住宅，建筑面积80.57平方米；第负2层3号房屋为门面，建筑面积为52.10平方米。2010年2月1日，黄思容、大众房产公司签订《商品房买卖合同》，约定大众房产公司将其开发建设的位于自流井区新街小桥上品C栋-2层3号营业用房出售给黄思容，建筑面积52.10平方米，按套内建筑面积计算单价为2,988.64每平方米，总价款150,000.00元，交房时间为2010年3月30日前。次日，大众房产公司向黄思容出具《收据》，载明小桥上品C幢-2-3号150,000.00元，并加盖大众房产公司财务专用章。2010年2月3日，双方到自贡市房地产管理局办理了合同备案登记，备案号为201002010000159。同日，黄思容、大众房产公司另签订了《补充协议》，约定《商品房买卖合同》生效之日起六个月内，大众房产公司若不愿出卖此商品房，可一次性退还黄思容全部购房款，支付完利息及违约金后，解除《商品房买卖合同》，黄思容积极配合大众房产公司撤销备案登记；大众房产公司未在六个月内退还完黄思容全部购房款、利息及违约金，该《商品房买卖合同》继续有效，大众房产公司不得反悔。一审法院认为，黄思容与大众房产公司在2010年2月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效。大众房产公司称双方以签订的房屋买卖合同做为借款提供抵押担保，因无证据证实，不予采纳，对黄思容提出确认双方签订的商品房买卖合同有效的请求予以支持。另依法，虽然黄琼与大众房产公司签订认购合同时，大众房产公司并未取得商品房预售许可，但起诉前大众房产公司已取得，故双方的认购协议应认定为有效。并且，本案中大众房产公司与黄琼签订的认购协议对房屋的坐落位置、建筑面积、价款、付款方式、水电气及门窗等附属设施、产权证的办理等买卖合同主要内容均进行了明确约定，大众房产公司亦收受了黄琼的购房款，并将该营业用房交付黄琼占用至今，故能够认定双方的商品房买卖合同关系成立并合法有效。另，商品房买卖合同备案是房管部门对商品房买卖预售行为的管理，是行政管理法律关系，不具备物权法效力。因此，黄思容与大众房产公司办理的合同备案不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，对在备案前购买该房屋的第三人不具有对抗力。黄思容与黄琼均未办理所有权变更登记，黄琼的买卖合同成立在先，且占有使用诉争房屋多年，应当优先予以保护，因此黄思容要求办理房屋权属转移登记及逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。对大众房产公司不能按合同约定交房的责任，黄思容可另行主张权利。黄琼在与大众房产公司签订认购协议时，大众房产公司尚未取得预售许可证，该房屋未经测绘、编号，大众房产公司作为开发商将该房屋标注为第1层3号商铺写入双方签订的认购协议，该房屋测绘、编号后将黄思容购买的房屋编号为-2层3号商铺。将认购协议所附的平面图与该房屋-2层平面图比对，原C栋第1层3号商铺与C栋-2层3号商铺的坐落位置、面积高度吻合，系同一房屋。而黄思容主张第三人购买的房屋应为C栋1层3号房屋，经查实，C栋1层3号为房屋的性质及面积与第三人购买的房屋均不相符。故黄思容主张黄琼购买的房屋与黄思容购买的房屋非同一标的物的主张不能成立，不予采纳。判决黄思容与大众房产公司签订的商品房买卖合同有效，驳回黄思容的其他诉讼请求。案件受理费2199.80元，由自贡市大众房地产开发有限公司负担。本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。二审各方当事人均无证据提交。本院认为，黄思容与大众房产公司办理的合同备案不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，对第三人不具有对抗力。在黄思容与黄琼均未办理房屋所有权变更登记的情况下，因黄琼的买卖合同成立在先，在2009年已经交清全部购房款，且占有使用诉争房屋多年，应当优先予以保护，因此黄思容要求黄琼返还诉争房屋，并由大众房产公司办理房屋权属转移登记及承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2199.80元，由上诉人黄思容负担。本判决为终审判决。审判长 黄绚丽审判员 陈品强审判员 周玉萍二〇一七年五月十七日书记员 姜 文 来自