（2017）豫0202民初354号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-03
案件名称
开封市金润物业管理有限公司与王攀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市龙亭区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市金润物业管理有限公司,王攀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初354号原告：开封市金润物业管理有限公���，住所地：开封市龙亭区北土街*号院*号楼*楼。统一社会信用代码：91410202068949167G。法定代表人：曹斌，董事长。委托诉讼代理人：樊随生，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴梦龙，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。被告：王攀，男，1986年9月29日出生，汉族，住河南省通许县，现住开封市龙亭区。原告开封市金润物业管理有限公司与被告王攀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年３月２日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开封市金润物业管理有限公司的委托诉讼代理人樊随生，被告王攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封市金润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费3174元（2016、2017年度），违约金2897元（2016年应收物业费违约金自2016年1月16日按每天5‰计算至2017年1月15日，2017年应收物业费违约金自2017年1月16日按每5‰计算，以后继续计算，直至被告付清物业管理费及违约金为止），合计6072元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了原告负责物业服务的开封幸福里7号楼1单元32层03号房屋，房屋面积84.8平方米，于2014年12月30日到原告处办理了入伙交接手续，并于当日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定，物业管理费按年收取，交纳费用时间为每年第一个月15日前；第二项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不交纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方交齐有关费用、违约金等。被告在接收��屋后，自2016年1月起拒绝向原告交纳物业服务费。经多次口头催促无效后，原告于2016年3月12日以挂号信形式向被告送达了催费通知书，河南龙文律师事务所樊随生、吴梦龙律师于2016年10月24日受原告委托向被告发出律师函，要求被告交纳物业费，被告仍未交纳，原告诉至法院。被告王攀辩称，1、被告的房屋存在质量问题，到现在一下雨被告家飘窗还漏雨，原告家地暖只有两个阀门；2、单元门一直不关，小区出现过被熏倒过的情形，不安全；3、电梯显示屏从被告收房起，一直坏着，到现在还没有维修；4、楼道的灯都坏着；5、保洁三天还不见打扫一回；6、小区内有个水系，业主往里面放的有鱼和乌龟，都被物业的人吃了；7、买车库已经花了十多万元，还让交管理费；8、小区保安部负责人，该让进的业主不让进，不该进的人都进了，只要物业公司不解决被告提出的问题，被告永远不会交物业费，现在解决了问题，现在就交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方没有异议的原告提交的被告身份证复印件、入伙交接流程表、业主入住登记表、前期物业管理服务协议、催款通知书、律师函，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，开封市金润物业管理有限公司（甲方）与王攀（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：房屋坐落位置为幸福里小区7号楼1单元32层03号，建筑面积为84.97平方米；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理费按年收取，交纳费用时间为每年第一��月15日前；住宅物业管理费按建筑面积1.56元/㎡/月收取；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等。另查明，王攀于2014年12月30日办理了房屋交接手续，并于当日交纳了2015年度物业管理费1326元，但自2016年1月1日起未向开封市金润物业管理有限公司交纳物业服务费。开封市金润物业管理有限公司分别于2016年5月19日、2016年7月22日以催款通知书的形式通知被告交纳物业费，于2016年8月3日向被告发出律师函，再次通知被告交纳物业费，被告仍未交纳，原告诉至法院。本院认为，开封市金润物业管理有限公司与被告王攀签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。开封市金润物业管理有限公司履行了为被告王攀入住的开封幸福里小区提供物业服务的义务，被告王攀作为该小区的业主应当根据上述协议的约定履行向该公司交纳物业费的义务，而被告未按合同约定向原告交纳物业费，其行为已构成违约，应向原告承担继续履行等违约责任，故原告要求被告支付物业管理费3174元的请求本院予以支持。但原告要求被告按日千分之五的标准支付违约金2897元，标准显属过高，被告对此亦有异议，结合本案合同的履行情况、兼顾原告方的损失、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，将违约金酌定被告未交物业费数额的10%即317元较妥，原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。因被告未提交证据证明其房屋存在质量问题，也没有提交证据证明其向原告报修过，且原告不是购房合同的当事人，房屋存在质量问题与本案不属同一法律关系，故对被告以此抗辩拒交物业费的意见，本院不予采纳。对原告物业管理服务不满意不足以成为被告拒交物业费的理由，被告作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益，因此，对被告的辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王攀于本判决生效后十日内支付原告开封市金润物业管理有限公司物业服务费3174元，并支付违约金317元。二、驳回原告开封市金润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王攀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 王培霞二〇一七年五月十七日书记员 彭超峰 来源：