（2017）苏1322民初4641号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-28
案件名称
邵应廷与沭阳亿瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵应廷,沭阳亿瑞置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初4641号原告：邵应廷，女，1984年10月11日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李二宝、李响澎，江苏天帆律师事务所律师。被告：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。法定代表人：陈志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志明，系公司财务总监。原告邵应廷诉被告沭阳亿瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理，原告邵应廷及其委托诉讼代理人李二宝、李响澎、被告沭阳亿瑞置业有限公司的委托诉讼代理人陈志明到庭参加诉讼。原告邵应廷向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金57262元（自2015年9月1日起至2017年1月1日止，以391139元为基数，按日万分之三计算）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（自2015年11月30日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，以391139元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。事实和理由：2015年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的沭阳县重庆路西侧、人民西路北侧西城馥邦小区33幢2-603室房屋出售给原告，总价款391139元。合同签订后，原告依约支付购房款，但被告到2017年1月1日才通知原告交付房屋。另被告未能在约定期间将办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关，导致原告至今未能取得房屋权属登记证书。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院。被告沭阳亿瑞置业有限公司辩称，1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为391139元属实。2、被告于2017年1月1日向原告交付涉案房屋属实，但逾期交房是有事由的。3、如认定被告违约，被告对原告主张的违约金计算方式无异议，但被告认为不能同时存在两种违约责任。根据诉辩双方主张，本案争议焦点为：原告在本案中能否主张逾期办证违约金？原告为支持其主张提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告购买被告开发的商品房，其约定了房屋的位置、价款、房屋交付期限、逾期交房违约金、逾期办证违约金等。2、被告开具的收款收据一份，证明被告按约定缴纳首付款118139元。3、借款借据一份，证明被告因购买涉案房屋向银行贷款273000元。4、个人购房借款合同，证明目的同上。被告发表质证意见：对证据1、2真实性均无异议。证据3不予认可。对原告庭后提交的贷款合同真实性由法庭依法核实。被告未提供相关证据。本院认证意见：原告提供的证据1、2，被告对其真实性均无异议，本院对上述证据真实性均予以确认。证据3借款借据虽系原件，但未加盖银行印章，对其真实性本院暂不予以确认。证据4虽系复印件，但加盖昆山农村商业银行沭阳支行贷款合同专用章，对其真实性本院予以确认。根据当事人庭审陈述及上述证据认证分析，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的位于重庆路西侧、人民西路北侧西城馥邦第33幢2-603号房出售给原告，总价款391139元。合同第八条约定：出卖人应当于2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条第（2）款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”。后原告按约定交付涉案房屋的首付款并就余款办理银行按揭贷款。被告于2017年1月1日向原告交付涉案房屋。现原告以被告未向其支付逾期交房违约金和逾期办证违约金为由诉至本院，要求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，本院依法予以确认。根据该合同第八条约定，被告应于2015年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。本案中，经双方确认，涉案房屋交付时间为2017年1月1日。根据该合同第九条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现被告逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。综上，原告主张的逾期交房违约金57262元（自2015年9月1日起至2017年1月1日止，以391139元为本金，按照每天万分之三的标准计算），有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案争议焦点，即原告能否主张逾期办证违约金？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未对出卖人未在合同约定时间内协助买受人办理涉案房屋的权属登记且买受人不退房的情形作出明确约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院支持被告向原告支付逾期办证的违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。因原告于2017年1月1日接收涉案房屋，则被告应于2017年4月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告已经逾期，应承担违约责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳亿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵应廷支付逾期交房违约金57262元；二、被告沭阳亿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵应廷支付逾期办证违约金，自2017年4月2日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，以391139元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，减半收取计1068元，由被告沭阳亿瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2136元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。代理审判员 闫欢欢二〇一七年五月十七日书 记 员 宋飞艳书 记 员 徐俊亚附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”