（2017）沪02民终3525号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海自由之旅酒店管理有限公司与上海世纪后世博成果与发展研究中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海自由之旅酒店管理有限公司,上海世纪后世博成果与发展研究中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3525号上诉人(一审被告、反诉原告)：上海自由之旅酒店管理有限公司，住所地本市。法定代表人：刘力武，总经理。委托诉讼代理人：曹晓霞，上海茂泰律师事务所律师。被上诉人(一审原告、反诉被告)：上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地本市静安区。法定代表人：漆启泰，秘书长。委托诉讼代理人：齐泽英。委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。上诉人上海自由之旅酒店管理有限公司(以下简称“自由之旅酒店管理公司”)与被上诉人上海世纪后世博成果与发展研究中心(以下简称“世纪后世博中心”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。自由之旅酒店管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世纪后世博中心的一审本诉请求，改判支持自由之旅酒店管理公司的一审反诉请求。事实和理由：第一，上海市局门路XXX号的将军楼房屋(以下简称“系争房屋”)原来是世博项目，消防水是通的，但据事后了解的情况，世博会结束以后，自来水公司自行将消防水切断了，理由是之前因为世博会的需要，所以根据政府要求供水，现在转入商业运行，所以需要另行按常规途径申请开通消防用水。第二，系争房屋未接通消防水，属于一次消防验收范畴，自由之旅酒店管理公司作为承租人，是无权就接通消防水的事宜直接向主管部门提出申请的，但是自由之旅酒店管理公司开业所必需的二次消防验收必须以已经通过的一次消防验收为前提。第三，消防水属于隐蔽工程，法院不能依据合同中“已视察房屋”的约定，就作出对自由之旅酒店管理公司不利的判决。第四，接通消防水以后，自由之旅酒店管理公司立即支付了租金，就未通消防水期间的租金支付问题，自由之旅酒店管理公司认为应当予以减免，并且要求世纪后世博中心通过诉讼途径予以追讨，由法院裁判应当支付数额，但是世纪后世博中心仍野蛮断水断电，因此在断水断电期间，自由之旅酒店管理公司不应当承担租金。第五，世纪后世博中心曾承诺对电容进行改造，确保电价为人民币(以下币种均为人民币)一元多，但是现在按照世纪后世博中心的主张，电费为四元一度。第六，自由之旅酒店管理公司并无恶意拖欠租金的行为，不应当承受双倍租金标准的惩罚。世纪后世博中心辩称，一审法院对欠付租金及水电费的违约金进行了大幅下调，世纪后世博中心虽对一审法院判决表示尊重，但仍坚持已于2015年1月31日按照合同约定的方式送达了解除通知。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审法院判决。世纪后世博中心向一审法院起诉请求：1、要求自由之旅酒店管理公司支付拖欠世纪后世博中心的租金3,474,999元，包括2014年2月15日至2014年10月14日、以及2014年12月15日至2015年1月31日，其中2014年2月15日至2014年7月14日按照每月365,000元标准计算，2014年7月之后按照每月411,111元标准计算；2、要求自由之旅酒店管理公司支付房租欠缴违约金820,966元；3、要求自由之旅酒店管理公司支付拖欠的水电费378,090.29元，违约金105,096.50元；4、要求自由之旅酒店管理公司立即腾空，并交还系争房屋；5、要求自由之旅酒店管理公司支付合同解除后占用系争房屋的占用费4,933,332元，自2015年2月1日起计算，计算到房屋实际返还之日为止。根据合同约定，按照每占用一天乙方按照最后一期日租金的二倍即每日27,032元支付房屋占用费；6、要求自由之旅酒店管理公司支付世纪后世博中心律师费170,000元。一审审理中，自由之旅酒店管理公司向一审法院提起反诉请求：1、要求世纪后世博中心返还保证金及房租3,489,002元、电费46,441.9元；2、要求世纪后世博中心赔偿损失999,966.41元。一审法院认定事实：2013年7月12日，世纪后世博中心与上海自由之旅度假服务有限公司(以下简称“自由之旅度假服务公司”)签订《将军楼房屋租赁服务合同》，将世纪后世博中心承租的系争房屋转租给自由之旅度假服务公司。合同约定租期自2013年7月11日至2018年7月10日，装修免租期为实际交付日起至2013年10月14日。租赁面积为3000平方米。自由之旅度假服务公司应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁登记等)并承担相关费用。前三个租赁年租金365,000元，第四个租赁年租金379,600元，第五个租赁年租金394,784元。租金按两个月为一期结算、预付，即前一期10日前，自由之旅度假服务公司一次性向世纪后世博中心付清下一期的足额租金。在一个租赁年内若自由之旅度假服务公司逾期支付任何款项(包括但不限于租金)连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，世纪后世博中心有权停止水、电的供应，不影响世纪后世博中心在此期间向自由之旅度假服务公司收取租金地块物业管理费及其他费用的权利。水、电费按自来水、电力公司账单支付。在一个租赁年内自由之旅度假服务公司逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60日(含)以上的，世纪后世博中心可书面通知自由之旅度假服务公司解除本合同。自由之旅度假服务公司逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则自由之旅度假服务公司需按所欠付款项的千分之一承担违约金。非世纪后世博中心原因至合同终止或解除，自由之旅度假服务公司不按合同约定或世纪后世博中心要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天自由之旅度假服务公司应当按照最后一期日租金的2倍向世纪后世博中心支付房屋占用费。世纪后世博中心因向自由之旅度假服务公司催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及世纪后世博中心因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由自由之旅度假服务公司承担。自由之旅度假服务公司声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解。2014年1月15日，世纪后世博中心与自由之旅酒店管理公司签订了一份《(将军楼房屋租赁服务合同)主体变更协议》，合同主体由自由之旅度假服务公司变更为自由之旅酒店管理公司。2014年6月9日，世纪后世博中心与自由之旅酒店管理公司签订了一份《补充协议》，约定了增加租赁面积379平方米，月租金46,111元，租期自2014年7月15日至2018年7月10日。以后双方因消防水泵等发生争议，自由之旅酒店管理公司支付了保证金和租金3,489,002元。因自由之旅酒店管理公司未按约支付租金，世纪后世博中心于2015年1月31日发出解除合同通知书。一审审理中，经自由之旅酒店管理公司申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修残值进行司法鉴定，鉴定意见：房屋装修工程造价为5,873,099元，建议本工程成新率为90%。对此，自由之旅酒店管理公司对真实性无异议，对价格认可。系争房屋已经承租3年多，其中设备90%新，若合同解除，要求造价损失由世纪后世博中心承担。世纪后世博中心对真实性无异议。不认可鉴定报告内容，双方合同早已解除。装修残值不应在一审审理中合并处理。世纪后世博中心在一审审理过程中表示，要求自由之旅酒店管理公司支付拖欠的计算至2015年1月30日止的租金3,455,000元。要求自由之旅酒店管理公司支付拖欠的水电费316,544.44元。要求自由之旅酒店管理公司支付合同解除后占用系争房屋的占用费按每日27,032元计付，自2015年2月1日起计算，计算到实际房屋返还之日为止。要求自由之旅酒店管理公司支付世纪后世博中心律师费170,000元。租金和电费的违约金主张至不超过本金的50%。一审法院认为：自由之旅酒店管理公司与世纪后世博中心签订的关于系争房屋的《将军楼房屋租赁服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，自由之旅度假服务公司声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解，其应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁登记等)，故自由之旅酒店管理公司以没有消防水作为抗辩意见，法院不予采信。自由之旅酒店管理公司理应按约支付租金等。现自由之旅酒店管理公司拖欠租金，应按约承担违约责任。世纪后世博中心应书面通知自由之旅酒店管理公司解除本合同，现世纪后世博中心没有提供证据证明自由之旅酒店管理公司收到了解约的书面通知，故解除合同的日期可按世纪后世博中心起诉之日。鉴于系争房屋内的装修经历时间较短成新率较高，故应根据司法鉴定报告酌情由世纪后世博中心给予补偿。关于反诉，自由之旅酒店管理公司的诉讼请求没有合同和法律依据，且与其在本诉中的抗辩有矛盾，法院不予支持。判决：一、上海世纪后世博成果与发展研究中心与上海自由之旅酒店管理有限公司签订的关于上海市局门路XXX号房屋的《将军楼房屋租赁服务合同》及《补充协议》于2015年7月28日予以解除。二、上海自由之旅酒店管理有限公司应在判决生效后十五日内给付上海世纪后世博成果与发展研究中心计算至2015年7月28日止的租金人民币4,765,848元(已扣除上海自由之旅酒店管理有限公司支付的保证金人民币1,095,000元)及逾期付款违约金人民币2,930,424元。三、上海自由之旅酒店管理有限公司应在判决生效后十五日内给付上海世纪后世博成果与发展研究中心水电费人民币316,544.44元及逾期付款违约金人民币158,272.22元。四、上海自由之旅酒店管理有限公司应在判决生效后十五日内给付上海世纪后世博成果与发展研究中心从2015年7月29日起按每日人民币27,032元计付的屋屋使用费，到实际房屋返还之日为止。五、上海自由之旅酒店管理有限公司应在判决生效后十五日内给付上海世纪后世博成果与发展研究中心律师费人民币170,000元。六、上海世纪后世博成果与发展研究中心应在判决生效后十五日内给付上海自由之旅酒店管理有限公司装修补偿款人民币3,700,000元。七、驳回上海自由之旅酒店管理有限公司要求上海世纪后世博成果与发展研究中心返还保证金及租金等诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，世纪后世博中心(甲方)与自由之旅度假服务公司(乙方)签订的《将军楼租赁服务合同》第十四条第二款第四项约定：一个租赁年内乙方逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60天(含)以上的，甲方可书面通知乙方解除本合同。该合同第十六条第二款约定：甲方在该房屋门口或其他醒目位置张贴文件(包括但不限于物业管理相关规定等文件)、在该房屋之任何合理部位(包括邮箱)留置文件或将文件张贴于甲方办公楼告示栏，即视为已合理通知乙方。该合同附件六“租金等费用的确定和支付方式”第四条约定：在一个租赁内内若乙方逾期支付任何款项(包括但不限于租金)连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，甲方有权停止水、电的供应，因此而造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金、地块物业管理费及其他费用的权利。该合同附件六第六条约定：该房屋水电均为一级计量，即按自来水、电力公司账单支付即可。2013年8月12日，世纪后世博中心与自由之旅度假服务公司签订了《将军楼设施设备移交协议》，其中约定：……不需要及不能正常使用的设备设施由自由之旅度假服务公司提出，报请世纪后世博中心作相应处理。同日双方签字确认的《备忘录》中未记载消防水未接通的问题。2014年10月27日，自由之旅酒店管理公司向世纪后世博中心出具《关于将军楼房租减免的函》中表示希望减免自2014年3月至2014年9月的租金。本院还查明，上海自由之旅酒店管理公司于一审审理中提交的营业执照复印件显示落款日期为2015年5月22日。二审审理中，自由之旅酒店管理公司表示，2014年6月新增的租赁面积是系争房屋的一楼，消防用水也没有接通，但是当时考虑到要继续经营下去，所以没有要求解除合同而是继续增加租赁面积，并表示世纪后世博中心的负责人曾答应在消防水未接通期间，他会向大房东申请减免租金，我们也按照他的要求提交了租金减免申请书，但后来事情没有得到妥善解决，自由之旅酒店管理公司提出消防水未接通期间的租金通过诉讼途径解决，但世纪后世博中心不同意起诉，还于2015年1月31日切断了水电供应，所以2014年12月14日至2015年2月13日这一季的租金自由之旅酒店管理公司只支付了220,000元。世纪后世博中心贴在门上的解除合同通知书，自由之旅酒店管理公司没有看到，当时的公司行政人员王丽娜是在2015年2月4日签收了限期返还通知书，但是当时公司管理存在混乱，王丽娜没有将这份材料交给公司领导，目前王丽娜已经离职。关于水电费，自由之旅酒店管理公司对水电费账单上的金额不提异议，但是当初世纪后世博中心曾答应改造电容，确保电费1元/度，但是现在自由之旅酒店管理公司只有录音证据予以证实。对于自由之旅酒店管理公司的陈述，世纪后世博中心在二审审理中表示，世纪后世博中心没有同意过自由之旅酒店管理公司租金可以减免，双方合同约定清楚，水电费以账单上的金额支付即可。另，世纪后世博中心提交了《意见》一份，表示：世纪后世博中心已经按合同约定的方式送达了解除合同通知书，自由之旅酒店管理公司也于2015年2月4日签收了限期返还房屋通知书的快递，故对于一审法院确定的合同解除时间表示异议，要求二审法院根据查明的事实予以确定。同时，世纪后世博中心对一审判决主文第二项的给付金额不持异议，上述金额包括自由之旅酒店管理公司拖欠的租金、拖欠租金的逾期付款违约金及合同解除后至2015年7月28日的房屋使用费。以上事实，有《将军楼租赁服务合同》、《将军楼设施设备移交协议》、《备忘录》、《关于将军楼房租减免的函》、上海自由之旅酒店管理公司营业执照复印件、世纪后世博中心提交的《意见》及本院二审审理笔录予以证实。本院认为，世纪后世博中心与自由之旅酒店管理公司签订的《将军楼租赁服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，一个租赁年内自由之旅酒店管理公司逾期支付任何应付款项连续达15天(含)或累计达30天(含)以上的，世纪后世博中心有权停止水、电供应，且世纪后世博中心停止水、电的供应不影响在此期间向自由之旅酒店管理公司收取租金。合同又约定，一个租赁年内自由之旅酒店管理公司逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60天(含)以上的，世纪后世博中心可书面通知自由之旅度假服务公司解除本合同。根据约定系争房屋2014年12月14日至2015年2月13日的租金822,222元，自由之旅酒店管理公司本应于2014年12月10日支付，根据自由之旅酒店管理公司自认此时双方争议消防水问题已解决(2014年9月27日实际通水)，此后自由之旅酒店管理公司向世纪后世博中心提交的减免租金的申请中也仅要求减免2015年3月至9月的租金。但是上述期间的租金自由之旅酒店管理公司直至2015年1月27日才支付了220,000元。关于水电费，自由之旅酒店管理公司对一审法院计算的欠付金额不持异议，至于其提出的拒付理由，自由之旅酒店管理公司提供的证据不足以证明世纪后世博中心关于改造电容及电费价格有过承诺，故应认定自由之旅酒店管理公司逾期支付水电费亦构成违约。根据合同约定自由之旅酒店管理公司逾期支付任何应付款项连续达30日以上，世纪后世博中心有权解除合同，据此世纪后世博中心享有合同解除权。关于解除的时间，根据合同约定世纪后世博中心在系争房屋门口或其他醒目位置张贴文件，即视为已合理通知乙方。现世纪后世博中心表示已于2015年1月31日现场张贴并提供了现场照片，在本院审理中，自由之旅酒店管理公司对限期返还房屋通知的签收人系其工作人员不持异议，故应认定该解除通知最迟已于2015年2月4日到达酒店，双方签订的租赁合同于此时解除。自由之旅酒店管理公司上诉认为消防水未接通对酒店经营造成影响一节，2014年1月15日租赁合同主体变更为自由之旅酒店管理公司前，自由之旅酒店管理公司已经知晓消防水未接通的状况，但在签约时对此未提任何异议。同年6月自由之旅酒店管理公司在消防水仍未接通的情况下还在同幢房屋中继续追加租赁面积，故自由之旅酒店管理公司以消防水存在问题对其经营造成实际影响为由要求全额减免2014年2月14日至10月14日租金的意见，本院不予采纳。根据合同约定及通知内容，自由之旅酒店管理公司应于2015年2月7日前返还系争房屋，逾期未返还系争房屋的，则房屋使用费根据合同约定按双倍租金标准计算。关于租金、房屋使用费及违约金，本院综合考虑了系争房屋的使用情况，自由之旅酒店管理公司的违约事实，自由之旅酒店管理公司拖欠的租金、合同解除日至2015年7月28日的房屋使用费及拖欠租金的逾期付款违约金一并予以酌情确定。一审法院其他处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，自由之旅酒店管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2345号民事判决主文第三至第七项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2345号民事判决主文第一项为上海世纪后世博成果与发展研究中心与上海自由之旅酒店管理有限公司签订的关于上海市局门路XXX号房屋的《将军楼房屋租赁服务合同》及《补充协议》解除；三、变更上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2345号民事判决主文第二项为上海自由之旅酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内给付上海世纪后世博成果与发展研究中心租金、合同解除日至2015年7月28日的房屋使用费及逾期付款违约金合计人民币7,696,272元(已扣除上海自由之旅酒店管理有限公司支付的保证金人民币1,095,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币101,328.64元，由上诉人上海自由之旅酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 王 伟二〇一七年五月十七日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来自：