（2016）苏1322民初13967号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2018-02-24

案件名称

朱晓莉与沭阳联创置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

沭阳县人民法院

所属地区

沭阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱晓莉,沭阳联创置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条

全文

江苏省沭阳县人民法院民事判决书（2016）苏1322民初13967号原告:朱晓莉,女,1983年7月25日出生,汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人：王咏，江苏衡上律师事务所律师。被告：沭阳联创置业有限公司，住沭阳县月星生活广场旗舰店四层。法定代表人：钱云云，该公司董事长。委托代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。原告朱晓莉与被告沭阳联创置业有限公司（以下简称“联创公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后依法适应用普通程序，公开开庭进行了审理。两次庭审，原告朱晓莉的委托诉讼代理人王咏、被告联创公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓莉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年11月26日签订的房屋预定协议；2、要求被告返还原告预付的购房款95000元及利息；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月26日，被告与案外人宋欧阳签订《房屋预定协议书》，约定被告将位于沭阳县月星国际家居生活广场2-2128号房屋出售给宋欧阳，价格为190000元。协议约定，宋欧阳应携带认购单向被告缴付预定房屋总价款，并在交付房款后接通知一周内签订商品房买卖合同。如宋欧阳逾期缴付约定房款或拒不履行确定的义务，所收定金或房款不予退还。当日，宋欧阳支付购房定金10000元。2014年6月30日，原告和宋欧阳申请将《房屋预定协议书》的乙方即宋欧阳变更为原告朱晓莉，由原告概括承受该协议约定的全部权利义务，并经被告书面同意。同日，原告支付房款95000元。上述《房屋预定协议书》为预约合同，合同约定了不履行合同的违约责任，现要求解除合同，并退还预付的购房款。联创公司辩称：1、原、被告之间签订的《房屋预定协议书》系合法的商品房买卖合同；2、被告已将涉案房屋交付原告，且原告已与被告签订委托经营管理合同，被告已从中获得相关利益。3、原、被告在合同约定了定金罚则及违约责任，违约责任的基础应为总房款的30%。不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交下列证据：1、房屋预订协议书（复印件）一份。证明2013年11月26日，被告与宋欧阳签订房屋预订协议书，约定宋欧阳认购被告开发的月星国际家居生活广场2-2128号房屋，总价款190000元。协议签订之日，宋欧阳支付购房定金10000元，如宋欧阳逾期交付约定房款或拒不履行本协议的义务，所收定金或房款不予返还，如被告违约应双倍返还定金的事实。2、换名申请单（复印件）。证明2014年6月30日，原告、宋欧阳申请将涉案协议的乙方名称变更为原告，由原告概括承受协议的全部权利义务，并经被告书面同意。3、收款收据两份。证明被告于2014年6月30日收到原告涉案购房款95000元。被告经质证认为，对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议。结合证据1、2、3，双方约定了认购人、房号、面积、单价、总价及定金和付款方式等主要内容，且原告根据约定支付了约定款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原、被告双方之间形成了商品房买卖合同，而非原告主张的预约合同。证据3中的10000元系定金，如合同解除，应适用定金罚则。结合85000元的票据，形成涉案房屋的首付款，涉案房屋系商铺，首付款为总价款的50%。被告为证明其抗辩，向本院提交以下证据：1、建设工程规划许可证、土地使用证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。证明涉案房屋为合法建筑，被告有权进行预售。2、监管账户补充账户协议及现金缴款单。证明被告收到原告支付的购房款已经支付至监管账户。3、商品房买卖合同。该合同虽没有双方签字，但已经经过备案，该合同属于网签，备案具有社会公示的效力。因原告一直未至被告处签订合同，所以该合同一直搁置。4、委托经营管理合同和证明各一份及照片数张。证明原告购买涉案房屋后委托沭阳联创市场经营管理有限公司进行经营管理，此事实属于法律规定的占有改定式交付，现涉案房屋属于正常营业状态。5、物价局审核文件。证明涉案房屋该局审核的单价为9404元，本案原、被告的成交价为7696元，相差的近2000元系被告对外宣传的即原告与经营公司签订的前三年租金的一次性返还。原告经质证认为,对被告提交的证据1，真实性无异议；对原告提交的证据2，真实性由法庭核实，与本案无关联性；对被告提交的证据3，该合同未经原告签字确认，被告主张该合同成立无事实依据；对被告提交的证据4，对委托经营管理合同真实性无异议，但涉案房屋未交付，所有权未转移，被告以委托经营管理合同主张房屋已交付、所有权发生转移，无事实和法律依据；对证明的合法性、关联性有异议，沭阳联创市场经营管理公司应出庭作证，原告未向该公司做出任何指示；对被告提交的证据5，真实性由法庭核实，商品房销售是市场经营行为，价格会随着商品房销售情况与市场进行调节，销售价格低于物价局的审核价格的差价并不能证明系被告宣传的前三年租金的一次性返还。经庭审认证质证，本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院予以确认；对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；对被告提交的证据2，结合原告提交的证据3和被告提交的证据3，本院对真实性予以确认；对被告提交的证据3，加盖了主管部门的查档专用章，对真实性本院予以确认，但该份证据未经原告签字确认，对原告不具有约束力；对被告提交的证据4，原告对委托经营管理合同的真实性无异议，本院予以确认，对被告提交的证明，因涉案房屋所属工程于2014年8月28日竣工，被告不可能于2014年6月30日将涉案房屋交付沭阳县联创市场经营管理有限公司进行经营管理，故该证明不能达到被告的证明目的；对被告提交的照片及据据5，不能达到被告交付涉案房屋和原告收益的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月26日，被告作为甲方与乙方宋欧阳签订《房屋预订协议书》，双方约定：乙方认购被告开发的月星国际家居生活广场2-2128号房，单价为7176元每平方米，总价为190000元；乙方应于2013年12月1日前携带本订购单，向甲方缴付以上预订房屋总房款（或首付款）；在乙方缴付约定房款后接到甲方通知一周内，乙方必须前来签署《商品房买卖合同》，并办理相应购买手续；乙方在协议签订之日，支付购房定金10000元，定金不计算利息；如乙方逾期缴付约定房款或不履行本协议确定的义务，甲方收取的定金或房款不予退还，并有权将乙方预订的房屋重新预订或销售他人。同日，宋欧阳向被告支付购房定金10000元，并与沭阳联创市场经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》。双方在《委托经营管理合同》中约定：宋欧阳将其购买的沭阳月星国际家居生活广场2-2128号商铺委托给沭阳联创市场经营管理有限公司经营管理，委托期限为自2014年1月1日起至2033年12月31日止。委托期内第一至第三年，为了共同培育市场，宋欧阳放弃向沭阳联创市场经营管理有限公司收取任何形式的租金收益。2014年6月30日，原告和宋欧阳申请将上述《房屋预订协议书》、《委托经营管理合同》中的乙方变更为原告，经被告和沭阳联创市场经营管理有限公司同意，双方将《房屋预订协议书》、《委托经营管理合同》中的乙方变更为原告。同日，原告向被告支付85000元，由被告向原告出具收款收据两份，其中85000元的收款收据为购房款，另一份10000元的收款收据的为定金，该10000元系2013年11月26日由宋欧阳所交。涉案房屋于2012年9月22日取得商品房预售许可证，于2014年8月28日竣工，于2014年11月1日竣工验收合格。本院认为,被告与宋欧阳签订的《房屋预订协议书》，对涉案房屋的双方当事人、标的、面积、单价、总价、定金、付款方式等内容均进行了约定，且被告已经按照约定收受购房款，故该协议应认定为商品房买卖合同，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。后该合同的主体之一由宋欧阳变更为原告，原告对合同中的权利义务予以概括承受，被告亦予以确认，故该合同对原、被告双方产生约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除分为约定解除和法定解除，现原告未能提供证据证明其诉讼请求符合约定解除合同和法定解除合同的条件，故其要求解除合同的诉讼请求，不应得到支持。合同不予解除，要求返还购房款的诉讼请求，亦不应支持。综上，原告的诉讼请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2175元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名为：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行）预交上诉案件受理费2175元。审　判　长　　宋岩峰人民陪审员　　沈海萍人民陪审员　　马常会二〇一七年五月十七日法官　助理　　章金梅书　记　员　　廉　洁书　记　员　　沈　珉附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”