（2017）京01民终2243号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
贺某某等与房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺某某,韩某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2243号上诉人（原审原告）：贺某某，男，1968年9月8日出生。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琨，北京市京都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩某，男，1979年10月21日出生。委托诉讼代理人：庞巍，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，北京市中满律师事务所律师。上诉人贺某某、上诉人韩某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初21867号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持贺某某一审的全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重新审理。事实和理由：1.一审法院认定《郑州市存量房买卖合同》未明确约定房款支付期限是错误的，合同条款中虽没有写明房款支付时间，但依据合同前后文，可以确定房款的交付时间最晚期限为韩某取得房屋产权证时；2.一审法院认定《郑州市存量房买卖合同》有效，合同中明确约定了房屋成交价款，此价款为双方真实的交易价格。故一审法院认定双方对应付价款存在争议是错误的；3.《郑州市存量房买卖合同》明确约定全部购房款数额，韩某最迟应于领取房产证时支付，韩某逾期付款已达四年多，贺某某多次要求韩某付款。因韩某逾期履行主要债务，经催告后仍未履行，属于根本违约，依据合同法第94条第三项，贺某某有权要求解除合同；4.一审庭审中，韩某明确表明其认为涉案10套房屋的全部价款为660万余元，其已经支付完毕全部价款，不会再支付剩余房款。因韩某已经明确表明不履行合同义务，致使合同目的不能实现，贺某某有权要求解除合同；5.在房屋过户后，韩某立即将房屋抵押给银行进行贷款，韩某在完全具备付款能力的情况下，故意拒不履行付款义务长达四年，存在主观恶意。韩某的违约行为给贺某某造成巨大损失。贺某某现要求解除合同，并要求韩某赔偿损失。韩某上诉请求：撤销原判，依法裁定驳回贺某某的起诉。事实和理由：1.韩某是与杨某签订的房屋买卖合同，贺某某以房屋买卖合同的出卖人起诉韩某，但并未证明贺某某与杨某是同一人，故贺某某没有本案的原告主体资格；2.贺某某的身份证号、住址、辖区派出所均与杨某不同，贺某某户籍所在地某某县公安局某某派出所无权证明不在本辖区的杨某与贺某某是同一人，一审法院以此为由认定杨某与贺某某是同一人属于认定事实错误；3.贺某某的妻子叫曹某某，户籍所在地与贺某某一致；而杨某的妻子叫燕某，户籍所在地为河南257号附1号，通过对两人照片进行对比，明显不是同一人，由此也可判断杨某与贺某某并非同一人；5.一审法院对于贺某某与杨某身份的调查的结果没有向双方当事人告知，故一审法院认定贺某某与杨某是同一人属于认定事实错误；6.韩某与杨某在2012年4月6日签订房屋买卖合同，韩某已经全部支付了房屋价款，杨某也早已将十套房产过户给韩某，房屋买卖合同已履行完毕，双方均无违约的情况。在之后长达四年的时间里，杨某包括贺某某从未找过韩某解决本合同履行过程中的任何问题。贺某某于2016年6月21日对韩某起诉主张权利，已经超过了法律规定的两年诉讼时效，故本案应裁定驳回起诉；7.房屋买卖合同已经履行完毕，一审法院认定合同未明确约定房款支付期限，且双方之前对于应付价款存在争议是错误的；8.韩某购买杨某的十套房产，私下约定的总房价是680多万元，包括韩某应当支付的房款和相关税费，一审法院认定韩某仅支付400万元是错误的，而且在十套房产面积不一样、双方没有约定的情况下，把10套房子平均来计算已付款也没有依据；9.贺某某依据房产位于河南郑州市的《郑州市存量房屋买卖合同》在北京市海淀区法院起诉，违反了民事诉讼法第33条“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的专属管辖规定，属于管辖错误。贺某某向一审法院起诉请求：1.判令解除其与韩某于2012年4月6日签署的位于郑州市340号房屋的《郑州市存量房买卖合同》；2.判令韩某赔偿损失3711900元；3.判令韩某支付自2012年4月6日至2016年6月30日的房屋占用费（暂定12万元）；4.本案全部诉讼费用由韩某承担。一审法院认定事实：2012年4月6日，杨某（身份证号×××，甲方）与韩某（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2012××××07号），约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋；房屋坐落于郑州市340号，房屋建筑面积181.5平方米；经双方协商确定，该房屋成交价款为148万元，房款的支付方式和支付时间为：1.乙方于×××前向甲方支付房款148万元，2.乙方于领取房屋所有权证时支付余款×××元。此后，340号房屋过户至韩某名下并由其控制使用。韩某还与杨某签订了另外九份合同，购买与340号房屋位于同一层的其它九套房屋。就购买这十套房屋，韩某共支付400万元，同时承担了过户产生的税费。2012年4月28日，河南某某房地产评估测绘咨询有限公司对340号房屋做出房地产抵押估价，结果是在估价时点2012年4月18日该房屋评估总价为4111900元。后韩某以包括340号房屋在内的十套房屋设定抵押，向银行贷款共计1500万元，至今未解除抵押。另查，贺某某与杨某（身份证号×××）系同一人，杨某户口已于2015年7月30日因重复注销。贺某某、韩某就各自所称双方关于房屋成交价款的实际约定均未提供有效证据佐证，故法院对双方的主张均不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。杨某（即贺某某）与韩某于2012年4月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现贺某某已履行合同约定的交房及过户义务；而韩某就包括340号房屋在内的十套房屋仅支付400万元，平均下来每套房屋支付40万元，故针对本案合同尚欠108万元房款未付。但鉴于合同未明确约定房款支付期限，且双方之前对于应付价款存有争议，现贺某某以逾期付款为由主张解除合同并要求韩某赔偿损失，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。韩某基于有效合同合法占有房屋，贺某某主张其支付房屋占用费，于法无据，法院亦不予支持。综上所述，贺某某的全部诉讼请求，法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（四）项规定，一审法院判决：驳回贺某某全部诉讼请求。本院审理过程中，贺某某放弃上诉请求中要求支持一审的第二项、第三项诉讼请求部分，要求改判支持其一审第一项诉讼请求，即判令解除其与韩某于2012年4月6日签署的位于郑州市340号房屋的《郑州市存量房买卖合同》。此后，贺某某自愿申请撤回上诉。本院经审理认定的事实与法院认定的事实一致。本院认为，贺某某在本院审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。关于贺某某与杨某的身份问题，根据贺某某提供的注销证明以及某某县公安局某某派出所的证明，能够认定杨某与贺某某系同一人，因身份重复原因，杨某的户口已注销，故贺某某系实际与韩某签订房屋买卖合同的当事人。现贺某某作为房屋买卖合同的出卖人提起诉讼，系本案的适格原告。韩某虽主张贺某某与杨某并非同一主体，但未提供相反证据推翻贺某某提交的公安机关的书面证明的证明效力。此外，某某县公安局某某派出所的证明系国家机关在其职权范围内制作的文书，该文书在没有相反证据足以推翻的情况下，应推定为真实，该文书并不仅在辖区范围内发生效力，其证明效力亦不因杨某的户籍是否在其辖区内而受影响。故对于韩某所持贺某某并非本案适格原告的上诉理由，本院不予采纳。韩某上诉所主张的诉讼时效问题，并不能消灭贺某某的诉权，本案起诉是否超过诉讼时效，均不能支持其要求裁定驳回贺某某起诉的上诉请求。且本案中贺某某要求行使法定解除权解除合同，该项权利属于形成权，不适用诉讼时效制度。故韩某所持贺某某起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案系房屋买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条之规定，并不适用不动产的专属管辖，韩某所持一审法院对本案没有管辖权的上诉理由与法律规定不符，本院对此不予采纳。现贺某某提供其（杨某）与韩某于2012年4月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》，该合同能够证明双方之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。韩某主张十套房屋的买卖总价款系680万余元（房款400万元，余款为税费），但未就其主张提供充分证据。房屋所有权转移登记至韩某名下系双方履行合同的行为，合同部分履行的事实无法证明韩某的合同全部义务已经履行完毕。且韩某主张的房屋价款明显过分低于诉争房屋的市场价值，韩某并未能就其主张价款做出合理解释并提供相应证据，故对韩某主张房屋价款及税费共计680万元的上诉主张，本院不予采信。在无相反证据的情况下，一审法院认定《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效正确。贺某某可以依据该房屋买卖合同关系，另行主张权利。综上所述，贺某某提出撤回上诉的请求，本院予以准许。韩某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二万七千一百八十元，由韩某负担一万八千一百二十元，由贺某某负担九千零六十元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一七年五月十七日书记员 张 超书记员 赵梦芸 关注公众号“”