（2017）豫0202民初352号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-03
案件名称
开封市金润物业管理有限公司与物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市龙亭区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市金润物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初352号原告：开封市金润物业管理有限公司，住所地：开封市龙亭区北土街9号楼3号楼3楼。统一社会信用代码：91410202068949167G。法定代表人：曹斌，董事长。委托诉讼代理人：樊随生，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴梦龙，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。被告：郭相飞，男，1987年12月22日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区公园路XX号集体户，现住开封市龙亭区幸福里小区XX号楼XX单元XXXX。原告开封市金润物业管理有限公司与被告郭相飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年３月２日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开封市金润物业管理有限公司委托诉讼代理人樊随生，被告郭相飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封市金润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费3268元（2016、2017年度），违约金2981元（2016年应收物业费违约金自2016年1月16日按每天5‰计算至2017年1月15日，2017年应收物业费违约金自2017年1月16日按每5‰计算，以后继续计算，直至被告付清物业管理费及违约金为止），合计6249元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了原告负责物业服务的开封幸福里XX号楼X单元XX层XX号房屋，房屋面积87.27平方米，于2014年11月22日到原告处办理了入伙交接手续，并于当日与原告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定，物业管理费按年收取，缴纳费用时间为每年第一个月15日前；第二项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等。被告在接收房屋后，自2016年1月起拒绝向原告交纳物业服务费。经多次口头催促无效后，原告于2016年3月12日以挂号信形式向被告送达了催费通知书，河南龙文律师事务所樊随生、吴梦龙律师于2016年10月24日受原告委托向被告发出律师函，要求被告交纳物业费，被告仍未缴纳，原告诉至法院。被告郭相飞辩称，被告不交物业费，是出于对物业管理的不满意。物业公司规定禁止私设摊点，但小区内却存在私设摊点的情况；对机动车的管理不满意，小区虽然实行人车分离，但有些车辆却可以连续停在小区内，再者，电动车辆管理混乱，电动车在单元门口长时间乱停乱放，会对小孩安全存在隐患；对小区巡视制度不满意，现行的巡视制度存在漏洞；小区绿地被小区某业主改为私家小院，原告没有督促整改；原告未经业主同意，私自改装电梯系统，给业主生活带来不便，而且其对小区的安全起的作用有限；被告对原告的资质表示怀疑，认为其不能管理幸福里这么大的小区；关于小区水费，原告私自涨价，违反《物权法》等相关法律规定；另外，原告收取的物业管理费过高，收费标准远远高于周边小区的物业管理费价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方没有异议的原告提交的被告身份证复印件、入伙交接流程表、业主入住登记表、前期物业管理服务协议、催款通知书、律师函，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的照片、录像资料及水费收费条，能证明被告进行物业管理存在不严格的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月22日，开封市金润物业管理有限公司（甲方）与郭相飞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：“房屋座落位置为幸福里小区7号楼1单元11层02号，建筑面积为87.45平方米；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理费按年收取，交纳费用时间为每年第一个月15日前；住宅物业管理费按建筑面积1.56元/㎡/月收取；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等。另查明，郭相飞于2014年11月22日领取了上述房屋钥匙，自2016年1月1日起未向开封市金润物业管理有限公司交纳物业服务费。金润物业管理有限公司分别于2016年5月19日、2016年7月22日以催款通知书的形式通知被告交纳物业费，于2016年10月24日向郭相飞发出律师函，再次通知其交纳物业费，被告仍未交纳，原告诉至法院。还查明，原告管理的被告幸福里小区存在电动车乱停放、在小区住房内开设便利店、流动摊贩叫卖等现象。本院认为，开封市金润物业管理有限公司与被告郭相飞签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。开封市金润物业管理有限公司履行了为被告郭相飞入住的开封幸福里小区提供物业服务的职责，被告郭相飞作为该小区的业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费。故原告要求被告支付物业管理费3268元的请求本院予以支持。被告未按约定时间向原告交纳物业费，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任，但原告要求被告按日千分之五的标准支付违约金2981元，标准显属过高，被告对此亦有异议，本院结合合同的履行情况、兼顾原告方的损失、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，将违约金酌定被告未交物业费数额的10%为326.80元，原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称对原告物业管理服务不满意、物业管理不严格不足以成为被告拒交物业费的理由，原告作为物业公司要注意解决业主反映的问题，应及时发现及时解决，被告作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，其不仅侵害了物业公司的权益，同时亦会有损于同小区其他正常交费业主的权益，因此，对被告的辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭相飞于本判决生效后十日内支付原告开封市金润物业管理有限公司物业服务费3268元，并支付违约金326.80元。二、驳回原告开封市金润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郭相飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 王培霞二〇一七年五月十七日书记员 彭超峰