（2017）粤07民终550号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
东莞关键木塑科技有限公司、关荣健租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞关键木塑科技有限公司,关荣健,罗万想
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终550号上诉人（原审原告）：东莞关键木塑科技有限公司。住所地：东莞市长安镇。法定代表人：关荣健。上诉人（原审原告）：关荣健，男，香港居民。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗万想，男汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晨，广东天高律师事务所实习律师。上诉人东莞关键木塑科技有限公司（以下简称东莞木塑公司）、关荣健因与被上诉人罗万想租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。东莞木塑公司、关荣健共同上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判支付其一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由罗万想负担。事实与理由是：一审判决认定关荣健承担全部租赁物的装修损失，严重违反公平原则，于法于理无据。一、罗万想无法提供证据证明涉案租赁物的所有权人方春来是同意其向转租该租赁物，也就是说，罗万想并没有方春来出具的同意转租授权书，其隐瞒权属问题擅自将租赁物转租给关荣健使用，因此，罗万想是存在过错的。二、罗万想因关荣健投入的装修获得装修利益，涉案装修损失不应由其自行承担。罗万想将租赁物三楼楼面转租给关荣健建设木屋，解决了罗万想经营的风行娱乐城楼面出现的漏水问题，也即罗万想是获得关荣键的装修利益的。三、涉案租赁物三楼平台根本不具备报建资格，而罗万想为了解决其楼面漏水问题，将三楼楼面转租给关荣健使用，并鼓励其建设木屋，导致了其装修损失，罗万想因此受益，解决了楼面的漏水问题。退一步说，即便涉案物可以办理报建手续，但关荣健是从罗万想处租赁涉案租赁物，其并非所有权人，涉案租赁物的装修报建手续均需要罗万想的协助才能实现，然而罗万想并没有协助办理报建手续，关荣健无法自行办理报建手续，该木屋无办理报建手续并非关荣健单方过错造成。四、涉案租赁物三楼平台并没有被政府职能部门拆除，可以继续使用，现如今是由于罗万想及方春来的多方阻扰，导致关荣健无法使用涉案已装修好的木屋。因此，关荣健投入的装修价值仍然存在，而罗万想因其投入的装修获得利益，解决了其楼面漏水问题。罗万想答辩称，1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持；2、由于双方签订的合同约定关荣健装修使用的出租屋的所有租金以及权利都由关荣健拥有，罗万想没有任何利益，因此，罗万想不是其装修的得益者；3、合同中没有约定由罗万想或者原来的屋主需要协助其办理有关报建、消防等手续，按照一般的规定和惯例，应当由承租人自己按照实际使用情况和装修规模等向有关部门申请报建和交纳相关费用，因此，没有报建所造成的所有责任和损失与罗万想无关。东莞木塑公司、关荣健向一审法院起诉请求：1.解除关荣健与罗万想签订的《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》；2.判令罗万想向东莞木塑公司、关荣健赔偿损失740144.62元；3.本案诉讼费由罗万想负担。一审法院认定事实：2015年2月8日，林志辉与罗万想签订《转让协议书》，约定将台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权（含经营权及按原租赁合同约定的场地使用权）以350000元的价格转让给罗万想，双方还约定：1.台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权，包括场所内所有设备按现状情况进行转让，场地租赁合同更名转让。2.现有库存货物（烟、酒等）共计17362元不再作价，赠送于罗万想。3.林志辉在协议前的经营过程中，按照经营场地租赁合同的规定，截止于2015年1月31日，林志辉应向方春来支付383333元，已支付125733.6元，尚欠257599.7元未付。此债务转于罗万想承担，罗万想与方春来再行协商处理，如果未能协商妥善处理而造成方春来向林志辉追加其他损失的，将由罗万想承担。4.协议签订当天，由罗万想一次性支付林志辉92800元。余款257200元，罗万想不另向林志辉支付，而转向方春来支付，亦视同已支付了此款。5.截止于2015年1月31日，之前发生的债权债务归林志辉承担（上述第三条所述除外），之后发生的债权债务归罗万想承担处理。6.转让款支付后，首先（当天）进行相关证件、场所门匙等物的交接工作。林志辉无条件配合罗万想进行办理过户手续。双方约定过户期限是收到全额转让款后一个月内，如遇特殊情况双方要进行充分沟通等等。2015年4月3日，关荣健与罗万想签订《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》，约定关荣健租赁台山市下川新时代英皇旅业三楼平台建设生态木屋。施工时间自同年4月5日至5月31日，由关荣健投入所有安装材料（包括水泥、木塑材料、铁通、木方、屋内所有家私、空调、热水器、电视、照明灯）进行建设，木屋在关荣健施工及使用兼管理期间，罗万想对关荣健实行无条件给予施工及免租待遇，施工期间的水、电等杂费由罗万想提供。施工完毕后，由同年6月1日起至2018年10月31日的使用权和管理权归关荣健，该期间内，关荣健可将木屋出租经营，木屋的一切经营收入归关荣健，且期间发生的水、电、管理维护费等经营费用由关荣健负责。关荣健的使用及管理期满后，木屋交由罗万想使用，由2018年11月1日起所发生的水、电、管理维护等一切杂费即以所有债权债务由罗万想负责，木屋的所有物品，除空调、热水器、电视按折旧估算并折现归还关荣健外，其他物品归罗万想所有。2015年4月10日，东莞木塑公司与开平装饰材料行签订《工程承包合同》，约定由开平装饰材料行以包工包料的形式承建涉案平台10间生态木屋及周边走廊天花，工程造价为740144.62元，开工时间为2015年5月2日，竣工时间为2015年6月20日。2015年6月15日，台山市安全生产监督管理局在检查台山市川岛镇下川新时代出租房屋时发现存在事故隐患并向方春来出具《现场处理措施决定书》，该决定书载明“1.三楼配电箱电线乱，没有线路分类不符合用电安全规范；2.出租房间使用木塑板材料，未知可否达到防火安全规范；3.施工场地乱堆放杂物，电线乱接乱拉”，同时作出现场处理决定“1.铁脚手架高度不符合安全使用规范；2.安全出口楼梯不够；3.未达到消防安全要求，拆除及立即停工施工”。同年7月20日，台山市川岛镇人民政府城镇建设管理与环保局向方春来送达《停工整改通知书》，该通知书认定涉案房屋天台屋面擅自违法加建板房，违反了有关法律法规，属违法建设，并责令其在接到通知后七天内自行整改，并恢复原状。另查明，2013年4月20日，林志辉、雷志威、郑荣享和廖淑蔚以雷志威的名义与方春来签订《商铺租赁合同》，约定由雷志威承租位于台山市川岛镇下川王府洲旅游区09-4-A3-3号房屋用于经营娱乐项目，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，自2013年6月1日起至2019年5月31日止每年租金共230000元（每月19167元），2019年6月1日起至2023年5月31日止每年租金按上年租金的10％递增。租赁期间，承租人未经出租人同意不得对房产结构进行拆除改造，如因承租人私自改建房产而造成房产出现质量问题一切责任由承租人负责。如承租人将该房产部分或全部转租给他人使用的，需事先征得出租人同意。2015年6月29日，方春来以雷志威未按合同约定支付租金和未经方春来同意对涉案房屋进行改造及转租为由诉至原审法院，请求其支付租金及滞纳金，同时请求解除合同并返还涉案房屋。同年8月20日，原审法院作出（2015）江台法民一初字第124号民事调解书，方春来与雷志威在原审法院的主持下，达成调解协议：1.方春来与雷志威确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，雷志威于2015年9月6日前将涉案房屋返还给方春来；2.雷志威于2015年8月25日前一次性支付方春来租金339266.4元及滞纳金40000元。上述事实，有当事人的陈述、《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用合同》《说明》《民事调解书》《台山市川岛镇下川时代风行娱乐城营业执照》《工程承包合同》、开平装饰材料行《组织机构代码证》《竣工验收单》《转让协议书》《现场处理措施决定书》《停工整改通知书》等证据证明，查证属实，予以确认。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。东莞木塑公司与关荣健没有提供证据证明关荣健与罗万想在签订合同时是代表东莞木塑公司的事实，而罗万想对该项主张亦不予承认。因此，对东莞木塑公司与关荣健关于关荣健代表东莞木塑公司签订合同的主张，不予采纳。关荣健与罗万想签订的《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据出租人方春来与承租人雷志威达成调解协议的内容，方春来与雷志威签订的《商铺租赁合同》已经解除并由雷志威返还房屋，罗万想丧失对涉案房屋的使用权，其与关荣健已经失去继续履行合同的基础，合同目的不能实现，东莞木塑公司、关荣健请求解除《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》有事实根据，予以支持。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，在关荣健与罗万想没有约定承担报建义务主体的前提下，关荣健作为涉案平台的承租人及建设单位，其在施工过程中，应根据相关法律法规的规定向有关部门办理合法建设手续。关荣健没有进行报建，被台山市川岛镇人民政府城镇建设管理与环保局责令恢复原状所造成的损失，并非因罗万想的违约行为所造成，该损失应当由关荣健自行承担。东莞木塑公司与关荣健请求罗万想赔偿损失740144.62元没有事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除关荣健与罗万想签订的《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》。二、驳回东莞关键木塑科技有限公司和关荣健的其他诉讼请求。本案受理费11201元由东莞关键木塑科技有限公司和关荣健负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案原告关荣健为香港特别行政区居民，故本案纠纷属于涉港的租赁合同纠纷，应参照涉外案件进行处理。东莞木塑公司、关荣健选择在原审法院提起诉讼，罗万想没有提出管辖权异议并应诉答辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”的规定，原审法院行使本案管辖权和适用我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法，双方当事人均无异议，本院对此予以确认。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕东莞木塑公司、关荣健的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩陈述及本案的相关证据，本案争议的焦点是关荣健的740144.62元损失的责任分担问题，具体分析如下：查明的案件事实表明，2015年2月8日，林志辉与罗万想签订《转让协议书》，约定将台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权（含经营权及按原租赁合同约定的场地使用权）以350000元的价格转让给罗万想并已经完成交付。2015年4月3日，关荣健与罗万想签订《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》，约定关荣健租赁台山市下川新时代英皇旅业三楼平台建设生态木屋，该木屋施工完毕，关荣健主张工程造价为740144.62元。2015年6月15日，台山市安全生产监督管理局在检查涉案房屋时作出《现场处理措施决定书》，其中载明涉案木屋未达到消防安全要求，拆除及立即停止施工。2015年7月20日，台山市川岛镇人民政府城镇建设管理与环保局作出《停工整改通知书》，认定涉案房屋天台屋面擅自违法加建板房，违反了有关法律法规，属违法建设，并责令其在接到通知后七天内自行整改，并恢复原状。本院认为，涉案木屋无法使用，是由于关荣健建造的木屋违反相关规定，被责令拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，关荣健作为涉案楼面的承租人以及木屋的建造人，其在施工过程中，应根据相关法律法规的规定向有关部门办理合法建设手续，本案中，双方并无约定罗万想应协助关荣健办理相关的报建手续，因此，涉案木屋是由于没有办理相关报建手续，建造的木屋属于违法建筑而被台山市川岛镇人民政府城镇建设管理与环保局责令拆除并恢复原状，并非因罗万想的违约行为所造成。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，关荣健主张罗万想承担其损失740144.62元理据不足，本院不予采纳。综上所述，东莞木塑公司、关荣健的上诉理据不足，本院不予采纳，原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11201元，由东莞关键木塑科技有限公司、关荣健负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 陈雪娟代理审判员 苏锦健二〇一七年五月十七日书 记 员 林银仲 关注微信公众号“”