（2017）闽0302民初503号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-29
案件名称
郑荔琼与莆田市建工投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑荔琼,莆田市建工投资集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初503号原告：郑荔琼，女，1985年12月12日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：凌伟娥，福建律海律师事务所执业律师。被告：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。法定代表人：蔡秀金，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。原告郑荔琼诉被告莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑荔琼的委托诉讼代理人凌伟娥及被告建工集团的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑荔琼向本院提出诉讼请求：1、建工集团立即为郑荔琼所有的坐落在莆田城厢区荔城路东侧和成天下小区第2幢28层2802号房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证并交付给其；2、建工集团支付自2015年1月10日起至实际为郑荔琼办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日止以已付购房款1331070元为基数按日0.01%计算的违约金；3、建工集团向郑荔琼支付以40022元为基数自2013年9月25日起至其取得房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。事实和理由：2011年10月10日，郑荔琼、建工集团签订《商品房买卖合同》，约定郑荔琼向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田城厢区荔城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第2幢28层2802号房，该商品房建筑面积135.99平方米，单价为每平方米9788元，总价款为1331070元;按合同约定，建工集团应在商品房交付使用后90日内为郑荔琼办理房屋权属证书，若逾期未办理，建工集团应按郑荔琼已付款的日0.01%支付违约金等。合同签订后，郑荔琼依约向建工集团支付了购房款，并向建工集团预交办理产权证所需的契税等费用40022元。2013年6月25日，建工集团将上述房屋交付给郑荔琼使用，但至今未按合同约定为郑荔琼办理房屋所有权证及国有土地使用权证。建工集团辩称：本案和成天下项目用地包括其竞拍的PS拍-2009-6地块及彭艳芳等人的PS-2000-（66-95）地块，在莆田市政府给予办理两个地块的共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件。建工集团对受让的PS拍-2009-6号地块按法定的基建程序进行开发建设，不存在任何违规行为，但由于莆田市人民政府及相关规划部门将PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块捆绑设定规划条件并整体交由建工集团统一建设，而PS-2000-（66-95）地块面积没有包含在建工集团土地证面积内，且两个地块的土地用途也不同，故只有在政府明确按“混合宗”办理两地块的土地证后方可办理房屋产权登记手续，故由此造成延期办证的后果，并非由其本身原因导致，其依法无须承担违约责任。郑荔琼要求建工集团立即为其办理诉争房屋的房产权证、土地证及自2015年1月10日起支付逾期办证违约金、预收契税资金占用费的诉讼请求依法也不能成立。综上，请求驳回郑荔琼的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对对方提供的证据均无异议，且该证据来源合法，故本院予以确认并在卷佐证。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年10月10日，郑荔琼、建工集团签订《商品房买卖合同》，约定郑荔琼向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田城厢区荔城路东侧莆国用（2011）第N2011061号国有土地权证项下的第2幢28层2802号房，该商品房建筑面积135.99平方米，单价为每平方米9788元，总价款为1331070元;该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。、、、、、、。”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因（包括但不限于规划验收、房产测绘或办证部门迟延等原因）造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。…4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。第四条【代收费用】：“…3、以上代收项目和标准除如与实际收取的项目及标准有出入、以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息。”。合同签订后郑荔琼以首付加按揭贷款的方式向建工集团支付了房屋总价款1331070元。2013年6月25日，建工集团将上述房屋交付给郑荔琼使用，郑荔琼向建工集团预交各种费用共计40022元（其中：契税39932元、印花税10元、预告登记费80元）。另查明：2017年1月24日，建工集团已为郑荔琼办理涉案房屋的不动产权证书。2009年9月14日，莆田国土资源局向莆田建筑安装工程公司颁发莆田【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田城乡规划局向莆田建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田建筑安装工程公司更名为莆田建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田建工投资有限公司更名为莆田建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田城乡规划局向莆田建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。对于双方争议的逾期办理权属证书违约金的起算日期问题，本院予以分析、认定如下：郑荔琼主张建工集团将商品房实际交付给郑荔琼使用的时间为2013年6月25日，但至今未为其办理房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》约定，郑荔琼不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由建工集团承担违约责任，因此建工集团依约应自2015年1月10日起至权属证书办理完毕之日按已付款的日0.01%支付违约金。建工集团主张《合同补充协议》和《商品房买卖合同》具有同等效力，两者都是双方的真实意思表示，是合法的。同时，其在开发涉案房产中不存在任何违约行为，本案未能按时办理产权证书是因莆田市人民政府及相关规划部门将PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块捆绑设定规划条件并整体交由建工集团统一建设，而PS-2000-（66-95）地块面积却没有包含在建工集团土地证面积内，且两个地块的土地用途也不同，故只有在政府明确按“混合宗”办理两地块的土地证后方可办理房屋产权登记手续，故由此造成的延期办证的后果，并非由其本身原因导致，其依法无须承担违约责任。本院审查认为，双方签订的附件六《合同补充协议》和《商品房买卖合同》具有同等效力，两者都是双方的真实意思表示，是合法有效的，故逾期办证的违约责任应按该变更后的约定执行。郑荔琼、建工集团均认可双方于2013年6月25日办理讼争房交接手续，根据合同约定，建工集团将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。但涉案房地产项目因非建工集团原因（涉案商品房所使用的土地由不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，在未协商清楚的情况下即批准给建工集团建设不当）导致无法办理产权登记手续，直至2016年5月10日莆田国土资源局城厢不动产中心给建工集团重新颁发闽（2016）莆田不动产权第CX05566号及闽（2016）莆田不动产权第CX05573号不动产权证书后才符合办理房屋所有权证的条件，故在2016年5月10日之前未能办证的违约责任不应由建工集团承担。2016年5月10日后，涉案房产符合办证条件，建工集团应及时予以办理，本院结合案件情况酌情扣除15天的办证宽限期，即建工集团应在2016年5月26日前为郑荔琼办理相关产权证书，但建工集团未能及时办理，已构成违约，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应为2016年5月26日。综上所述，本院认为，郑荔琼、建工集团双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，郑荔琼依约向建工集团履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用共计40022元，但建工集团未能按约定为郑荔琼办理产权证书，其行为已构成违约，故郑荔琼要求建工集团承担违约责任，于法有据，本院予以支持；但因涉案商品房的不动产权证已于2017年1月24日办理完毕，故现郑荔琼要求建工集团办理涉案商品房的产权证书，缺乏依据，本院不予支持。郑荔琼同时要求建工集团支付按已付款的日0.01%计算自2015年1月10日起至实际为郑荔琼办理房屋所有权证之日（2017年1月24日）止的违约金，因郑荔琼、建工集团双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证的条件作了变更，且在2016年5月10日之前未能按约定办证并非建工集团自身原因导致，建工集团不应承担责任；在具备办证条件后建工集团未及时为郑荔琼办理，依法应承担相应的违约责任，即建工集团依法应承担以郑荔琼已付购房款1331070元为基数自2016年5月26日起至2017年1月24日至按日0.01%计算的违约金32345元（1331070元×0.01%×243天=32345元）。郑荔琼同时主张建工集团按其所交契税等费用的年利率6%支付资金占用期间的利息，因合同补充协议第四条第3点约定：“以上代收项目和标准除如与实际收取的项目及标准有出入、以最终实际收取的项目及金额为准。多还少补，不计利息。”，故郑荔琼的该要求缺乏依据，本院亦不予支持。因郑荔琼按约定履行合同，没有违约，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对郑荔琼明显不公，故本院结合案件实际情况，酌情确定本案案件受理费由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、莆田建工投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给郑荔琼逾期办证违约金32345元；二、驳回郑荔琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2440元，由莆田建工投资集团有限公司负担。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 柯清廉人民陪审员 陈俊雄人民陪审员 ＸＸ建二〇一七年五月十七日书 记 员 张志英附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：