（2017）湘0821民初2371号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-14
案件名称
慈利县鸿泰物业服务有限公司与杨猛物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
慈利县人民法院
所属地区
慈利县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
慈利县鸿泰物业服务有限公司,杨猛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0821民初2371号原告：慈利县鸿泰物业服务有限公司。住所地慈利县零阳镇荷花路。法定代表人：尤日河，董事长。委托诉讼代理人：张新红，慈利县金剑法律服务所法律工作者。被告：杨猛，男，1974年3月5日出生，汉族，农民，住慈利县。原告慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰物业公司）与被告杨猛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿泰物业公司的委托诉讼代理人张新红、被告杨猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告杨猛支付原告鸿泰物业公司物业服务费3204元；2、依法判决被告杨猛支付原告鸿泰物业公司违约金2163.15元。事实和理由：2010年9月26日，被告杨猛与原告鸿泰物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方对各自的权利义务、物业管理服务内容等进行了约定。原告鸿泰物业公司按合同约定全面履行了义务，但被告杨猛未依约按时缴纳物业服务费，故原告鸿泰物业公司依法提起诉讼。被告杨猛辩称，请求人民法院依法驳回原告鸿泰物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：物业公司未经招标选定，被告不认可原告作为被告小区的物业；原告鸿泰物业公司提供的物业服务不到位，小区内没有绿化环境、安保管理不到位、公共楼顶质量有缺陷且楼顶通道被广告牌堵塞。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的物业管理费催缴通知证据，被告虽提出自己没有收到催缴通知的异议，但认可原告曾催收过物业管理费的事实，本院对该证据的证明目的予以认定；2、原告提交的水岸人家业主修补房屋签名、原告代理人对刘运来、杨年海的调查笔录各1份等证据，被告主张其对修补房屋情况不清楚，但认可有人打扫卫生，本院认为该组证据客观真实，与本案有关联，可以作为认定案件事实的证据予以采信；3、被告提交的照片8张，原告对该证据的真实性没有异议，对其关联性提出异议，认为这类现象与物业公司无关，本院认为该证据客观真实，与本案有关联，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨猛是慈利县零阳镇荷花路口的澧江·水岸人家小区13幢2单元6楼261室房屋（建筑面积为97.2平方米）的业主。2010年9月26日原告鸿泰物业公司与被告杨猛签订了《前期物业管理服务合同》，约定：“1、前期物业管理是指房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2、物业公司对物业管理区域内公共场所、房屋共用部位的卫生清扫，垃圾的收集与清运；3、物业公司对房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、对小区的安全协防；4、物业服务费按每月每平方米0.5元标准收取，每年的交费日期为6月1日至6月30日；5、乙方（业主）违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（鸿泰物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按国家规定标准交纳滞纳金。”另查明，原告鸿泰物业公司为上述小区提供了卫生清扫、房屋维修等服务；被告杨猛每月应缴纳的物业服务费为48.6元（97.2㎡×0.5元/㎡），其物业服务费已交至2012年5月31日；自2012年6月1日至2016年12月31日，被告杨猛累计应支付原告鸿泰物业公司55个月的物业服务费用2673元，经原告鸿泰物业公司催收，被告杨猛至今未予交纳。截止一审辩论终结时止，被告所在澧江·水岸人家小区尚未成立业主委员会。本院认为：根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告杨猛与原告鸿泰物业公司签订前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均应具有约束力。被告以原告鸿泰物业公司未经招标选定，不应作为被告所在小区物业管理者为由拒付物业服务费的抗辩意见，与被告自愿与原告签订的《前期物业管理服务合同》的客观事实不符，本院不予采纳。被告以通道狭窄、公共楼顶质量缺陷、广告牌堵塞楼顶通道为由拒付物业服务费的辩解意见，因原、被告双方的权利义务在合同中已有明确约定，被告提出的上述理由既不属于原告的合同义务，亦不属于原告的法定义务，故其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告以物业管理服务、安保不到位及小区无绿化为由拒付物业服务费的辩解意见，因无证据佐证，故不能成立，本院不予采纳。原告要求被告承担违约金，但在原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中只有交纳滞纳金的约定，其对交纳滞纳金的具体标准约定不明，原告也未提交相关证据佐证，诉讼中，原告到底是要求被告依约承担滞纳金还是依法承担违约金的诉讼请求不明，故对其要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨猛于本判决生效后10日内支付原告慈利县鸿泰物业服务有限公司自2012年6月1日至2016年12月31日的物业服务费2673元。二、驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨猛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 李黎斌审 判 员 吴亚玮人民陪审员 邢晓咏二〇一七年五月十七日书 记 员 杨 芳援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度搜索“”