（2016）苏0312民初5486号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-20
案件名称
5486姜先胜与徐州恒华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜先胜,徐州恒华置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初5486号原告：姜先胜，男，1954年11月10日出生，汉族，无业，住江苏省赣榆县。委托诉讼代理人周艳华，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。被告徐州恒华置业有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇。法定代表人杨元玲，该公司破产清算组组长。委托诉讼代理人何军，江苏金合律师事务所律师。原告姜先胜与被告徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜先胜的委托诉讼代理人周艳华、屈庆功，被告恒华公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜先胜向本院提出诉讼请求：1.确认圣地雅格（三）1幢3单元202室不属于破产财产，应属原告所有；2.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，姜先胜变更第1项诉讼请求为：确认对圣地雅格（三）1幢3单元202室原告享有优先权。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将圣地雅格（三）1幢3单元202室出售给原告，房屋面积96.49平方米，价款420021元，付款方式为一次性付款。交房时间为2015年7月31日前。合同签订后，原告缴纳了全部房款。原、被告所签订的《商品房买卖合同》已经办理网上登记备案，并办理了预告登记。但是由于被告违约，房屋未能如期交付。2016年2月15日，因被告经营不善，铜山区人民法院裁定受理被告公司破产清算一案。原告向破产管理人申报本案所涉房产的所有权，破产管理人未予受理。原告认为，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，本案所涉房产不属于破产财产，应属于原告所有。原告享有优先权，特提起诉讼，请判如所请。被告恒华公司辩称，原告未实际交付购房款，不享有优先受偿权。2016年5月25日姜先胜向清算组申报债权420021元，其提交债权申报表中写明转账，2013年4月19日付房款30万元，并于2013年7月3日委托姜川付房款120021元，全部打入其高管华文燕账户，提供发票一份，但未能提供银行凭证等证据证明付款行为实际发生。为此，姜先胜书写说明一份，解释其购房款均交给姜川交于被告公司。为查明事实，清算组查阅被告公司财务资料未发现姜川向被告公司账户交付购房款的证据。相反，根据财务资料原被告公司会计陈述等证据可知姜川未获取业务提成，以姜先胜等十七人名义签订了购房协议，但实际未向公司交款，相关购房协议真实性存在疑义。该十七人的联系人、联系电话填写为姜川，姜先胜购房协议签字非本人书写，谢晓芳等五人购房协议中地址均填写为徐州市鼓楼区锦绣山水26-1-801室。基于以上事实，被告认为无法认定原告存在交款购房的真实交易行为，其主张优先权没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，原告姜先胜与被告恒华公司签订商品房买卖合同1份（合同号TS30864），约定原告向被告购买圣地雅格（三）1幢3单元202室房屋，价款为420021元，付款方式为一次性付款。上述合同签订后，被告向原告出具了相应发票1张，并办理了商品房预售合同网上登记备案手续。在诉讼过程中，原告姜先胜陈述，包括涉案房产在内共10套房产，应付房款4400222元，实付4040222元，其中购房人张梅欠付36万元，除此之外，所有购房人房款均以付清。付款方式如下：被告恒华公司欠付华文燕的借款分别于2014年3月、2015年7月抵付1857630元、580000元，合计抵扣2437630元，前期收认购金90万元（姜先胜、李明、杨世英、李长清、杨晓亚、秦婷婷（姚蔚）、张梅（吴世鹏）、魏来文各10万元），2014年3月姜川转叶秀林会计112192元，魏来文交款26万元，恒华公司应退吴念梅112000元、应退谭威1096900元、应退刘伟民109600元，转入房款，2014年3月以上三人款项由姜川负责退还，实际已退还；合计4040222元。涉案房产未办理相应过户手续。华文燕原系被告恒华公司副总经理；姜川原系被告恒华公司销售经理，与原告系父子关系；叶秀林原系被告恒华公司会计。姜川在庭审中陈述，10人团购的房款大约是2013年2月交付给被告恒华公司，涉案房款不可以单独计算，是团购10套合并计算，我交了部分存单，存单的名字记不清了，这10套房子是我动员他们买的，团购价格合适。华文燕找到我要求把公司欠他的款项冲抵房款，因这10套房子都是我的亲戚朋友，华文燕找我说没有钱还他，就用公司欠他钱冲抵房款，等这些人拿到房子之后再由我协调归还。这10套房款我只是交了首付款。华总的钱是我首付款后不足的房款，由华总欠款冲抵，只是冲抵了部分房款。另通过查阅关联案件，2016年2月15日，本院作出民事裁定，受理申请人孙亮、赵立运、侯惠中、孙中明对徐州恒华置业有限公司的破产清算申请。2016年7月28日，本院作出民事裁定，宣告徐州恒华置业有限公司破产。该案尚在审理中。原告等人曾向清算组申请确认购房债权并享有优先权，但清算组未予以确认。故引发本案诉讼。以上事实，有原、被告双方当事人陈述，及其提供的商品房买卖合同、发票、预告登记申请书、债权申报表、民事裁定书[（2016）苏0312民破2号]及[（2016）苏0312民破2-2号]等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，首先，从原告方陈述来看，对于涉案房款原告或是通过华文燕借款冲抵、或是姜川向个人账户转款、或是存单交付等，其本人作为涉案房屋的购房者并未向被告恒华公司实际交付房款。其次，涉案房款作为十套房屋款项之一，其交款行为并不能单独予以分离。十套房款总价款4400222元，原告主张实际给付4040222元，大部分款项通过华文燕借款本息抵账。本院认为，华文燕作为被告恒华公司的副总经理，即便该借款本息2437630元是真实的，涉案商品房买卖合同行为的性质亦应认定为以房抵债行为。因此，原告所提供的证据不足证实其已交付了全部或大部分款项。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院认为，上述规定旨在保护购房消费者。原告不属于上述规定的消费者范围，不应享有优先权。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告姜先胜的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告姜先胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 厉 玲人民陪审员 孙忠敏人民陪审员 饶 辉二〇一七年五月十七日书 记 员 张子文 来源：百度搜索“”