（2017）鲁02民终708号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-29
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、陈淑华商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,陈淑华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终708号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：陈淑华。委托诉讼代理人：刘炳耀，山东天航（胶州）律师事务所律师。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人陈淑华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人陈淑华的委托诉讼代理人刘炳耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回陈淑华的一审诉讼请求；2、诉讼费由陈淑华承担。事实与理由：1、一审法院对案件事实认定不清，导致法律关系错误。一审法院既曲解公平原则和诉讼时效制度的宗旨，也违背诉讼时效制度的宗旨。本案中，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不应以侵害行为终止为起算点；2、陈淑华怠于行使权利应承担相应的法律责任。涉案合同履行中，既然陈淑华同意延期交付房屋，就不能按日计算违约金。由于陈淑华怠于行使要求支付违约金，且超过合同约定房屋交付时间第二日起算的2年的诉讼时效期间，已丧失胜诉权；3、一审法院判决超出陈淑华诉讼请求的范围。被上诉人陈淑华答辩称，原审判决正确，应予维持。陈淑华向一审法院起诉请求：1.判令联合利丰公司立即支付给陈淑华违约金67009.5元（暂计算到2016年7月14日），以及自2016年7月15日起以603689元为基数按日万分之一计算至联合利丰公司实际交房之日的违约金；2.本案诉讼费用由联合利丰公司承担。一审法院认定事实：陈淑华向一审法院提交了如下证据材料：1.陈淑华与联合利丰公司于2012年5月9日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，欲证明陈淑华购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区9号楼2单元3层302户房屋一套，房屋价款603689元，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给陈淑华，但陈淑华至今未收房，联合利丰公司应当按陈淑华已支付的房价款日万分之一支付违约金；2.青岛银联POS签购单两份、住房公积金贷款抵押借款合同、贷款支付凭证各一份，欲证明陈淑华于2012年8月28日预交首付款共计223689元，剩余房款陈淑华于2012年8月31日公积金贷款380000元，且该款项已打在联合利丰公司的账户上，陈淑华已经完成付款义务。联合利丰公司对陈淑华提交的证据材料质证意见如下：对证据的真实性均无异议。联合利丰公司联合利丰公司向一审法院提交了如下证据材料：1.2010年11月8日，胶州市规划局出具的胶规条字[2010]51号文件《关于204国道以东、文礼路以南、花园路以西以北地块规划设计条件》一份，欲证明根据文件中第7条市政要求的规定，该地块内综合管线布局应与周边城市管网合理对接；2.情况说明复印件一份，欲证明截止到2015年4月份，半岛蓝湾项目1-13#楼、16-17#楼暂无市政配套管网，无法验收，影响正常交楼；3.胶州市三里河街道办事处与青岛恒源送变电工程有限公司建筑安装工程承包合同复印件一份，欲证明三里河变电站到2012年11月20日以后才完成高压线路迁移改造，影响了工程进度，超过了11个月。陈淑华对联合利丰公司提交的证据材料质证意见如下：对证据1，市政配套设施是联合利丰公司与其他相关部门的协调工作，与陈淑华与联合利丰公司签订的商品房预售合同无关，不应当认定为不能按期交房的不可抗力的原因。对证据2、3的真实性无法确认，该证据是复印件，开发商多次口头承诺要交接房屋并且支付违约金，但至今无法交接。一审法院对于当事人提供的证据材料认证如下：鉴于联合利丰公司对于陈淑华提交的证据及陈淑华对联合利丰公司提交的证据1的真实性未表示异议，一审法院对该证据形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，一审法院将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：陈淑华与联合利丰公司于2012年5月9日签订编号为201200111529的商品房预售合同一份，约定陈淑华向联合利丰公司购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区9号楼2单元3层302户房屋一套，房屋价款603689元。根据合同约定，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给陈淑华，交付条件为房屋已竣工验收且陈淑华按约履行付清全部房款等其他合同义务，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付陈淑华，应当向陈淑华支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。陈淑华于2012年8月28日预交首付款223689元，剩余房款于2012年8月31日公积金贷款380000元，且该款项已打在联合利丰公司的账户上，陈淑华已经完成付款义务。涉案房屋联合利丰公司至今未交付陈淑华。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”陈淑华与联合利丰公司双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。合同签订后，陈淑华已经按照合同约定付清全部购房款，联合利丰公司逾期交付的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付的违约责任。陈淑华主张联合利丰公司支付自2013年10月1日至2016年7月14日期间合计1018天的逾期交房违约金，以603689元为基数按日万分之一计算，合计67009.5元，一审法院予以支持。陈淑华还主张支付以同样标准计算自2016年7月15日至实际交房日期间的违约金，因该违约金计算日期无法明确，故陈淑华主张的2016年7月15日后的逾期交房违约金以支持自2016年7月15日至本判决确定给付之日以603689元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金为宜，其余部分陈淑华可待实际发生后另行主张。关于联合利丰公司提出的陈淑华主张的违约金超出诉讼时效的抗辩主张，其观点如下：1.其与陈淑华的关系属于债权关系，并非物上请求权或侵权行为，一方违约处于持续状态不能导致诉讼时效中断或延长；2.陈淑华明知合同约定的交付时间为2013年9月30日，诉讼时效应当自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算两年，不能人为的延长或否定这一时间；3.诉讼时效制度的意义在于敦促权利人及时行使权利，维护确定化的社会关系，提高权利的使用效率；4.基于合同关系即债权关系一方当事人的违约行为持续或不持续的情形来计算诉讼时效的起算时间于法无据；5.联合利丰公司延期交房的行为属于违约行为并非侵权行为，即使违约行为处于持续状态，也不能适用侵权行为诉讼时效的计算规则，陈淑华未在诉讼时效内提出权利主张应当依据相关法律规定予以驳回;6.陈淑华明知联合利丰公司未能按期交付房屋，既不按合同约定行使合同解除权，又怠于行使追究违约金的权利，可以认为是陈淑华有意扩大损失，追求更大的补偿利益。一审法院认为，联合利丰公司逾期交房的违约行为至开庭结束之日仍持续存在，若从逾期交房之日计算时效期间，则在违约行为尚未终止时，诉讼时效期间已届满，产生的后果是违约方继续违约，而守约方已丧失追索违约金的胜诉权，显然对守约方是极不公平的。如若因商品房逾期交房而主张违约金的诉讼时效自联合利丰公司认为的“知道或应当知道权利被侵害之日即合同约定交房之日起开始计算两年”，则购房者需要自合同约定交房日开始每隔两年就向法院主张一次逾期交房违约金，从立案、审理到判决、执行，不仅给当事人增添讼累加重负担，对司法资源也是一种极大的浪费。涉案商品房预售合同签订后，陈淑华依约付清房款，按时交房是联合利丰公司应当履行的合同义务，超过约定的交房期限未交房即构成违约，陈淑华有权请求联合利丰公司支付违约金，而合同对逾期交房违约金的支付时间没有约定，故该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人即陈淑华随时均可主张，只有债务人即联合利丰公司明确表示不支付违约金时，才能认定陈淑华“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，此时诉讼时效才可开始起算。故陈淑华主张的逾期交房违约金不存在超过诉讼时效的问题，对联合利丰公司该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因联合利丰公司提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张一审法院不予采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付陈淑华逾期交房违约金67009.5元；二、联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付陈淑华2016年7月15日至判决确定给付之日以603689元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金；三、驳回陈淑华其他诉讼请求。案件受理费1475元，由联合利丰公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：诉讼时效问题。陈淑华与联合利丰公司于2012年5月9日签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应严格依约履行。合同签订后，陈淑华已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋交付给陈淑华。根据双方约定：联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给陈淑华。但直至陈淑华提起本案诉讼，联合利丰公司也未交付房屋，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司主张陈淑华直到2016年7月27日才起诉，故陈淑华的请求已超过法定诉讼时效。对此，本院认为，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，联合利丰公司未在合同约定的时间即2013年9月30日前交付房屋，此后，联合利丰公司亦未向陈淑华明确表示拒绝交付房屋，故应视为联合利丰公司的违约行为一直处于持续状态，其违约行为尚未终止。因此，陈淑华提起本案诉讼未超过法定诉讼时效。联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按陈淑华已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任。据此，原审依法判令联合利丰公司支付陈淑华逾期交房违约金67009.5元，判决正确，本院予以维持。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐镜圆代理审判员 安太欣代理审判员 齐 新二〇一七年五月十七日书 记 员 杨倩倩书 记 员 李珊珊 搜索“”