（2017）浙06民终1028号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-04
案件名称
绍兴柯桥成鸿物流有限公司、缪道银房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴柯桥成鸿物流有限公司,缪道银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1028号上诉人（原审被告）：绍兴柯桥成鸿物流有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤镇高泽村国际物流中心8079号。统一社会信用代码91330621307657277Y。法定代表人：易新权，董事长。委托诉讼代理人：薛国民、陆群，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：缪道银，男，1954年8月9日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：俞越华，浙江明显律师事务所律师。上诉人绍兴柯桥成鸿物流有限公司因与被上诉人缪道银房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初11397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月18日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。绍兴柯桥成鸿物流有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法裁定驳回被上诉人的起诉或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、1.被上诉人不具备原告主体资格。（2016）浙0603民初5173号民事判决和（2016）浙06民终3309号民事判决，足以证明上诉人所租赁的房屋系向案外人缪建松租用，案外人缪建松在庭审中对该《租赁协议》也是予以认可的，明确租赁合同关系双方为上诉人和案外人缪建松，故本案适格原告应为案外人缪建松，原审将被上诉人认定为适格原告，显属错误。2.在本案中，实际履行的协议为上诉人与案外人缪建松之间的协议。首先，该份协议形成在先且已履行，后一份协议仅是为了规避缪建松作为失信被执行人员被强制执行风险才签订的。其次，被上诉人在原审中提交的“领款单”结合“情况说明”，可以说明实际权利人就是案外人缪建松。二、就租赁物的面积问题，上诉人在一审已提出现场勘验申请，但一审对此未作出答复，径自作出判决，显然违反了法律程序。而被上诉人未向原审法院提交关于交付3000平米租赁物的证据，无法证明其已履行《租赁协议》约定的交付义务。被上诉人缪道银辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人明确签订了租赁协议且关于租金的款项也是由上诉人打入被上诉人账户，基于双方签订租赁协议且实际履行的事实，被上诉人是本案适格主体。双方在2016年1月3日签订合同时明确约定一楼约3000多平方米出租给上诉人，上诉人在签订合同时也按约支付了相应的租金，但直到起诉之前都未收到上诉人就房屋面积问题的异议，上诉人陈述仅交付100平方米房屋与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。原审原告缪道银向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定的租金标准支付剩余租金及房屋占有使用费合计229175.60元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月3日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方位于柯桥稽山路宇华仓储内一楼，面积约3000左右平方米，租赁期限自2016年2月1日至2017年2月1日；租金为一年一付，本合同签订时乙方应一次性付清第一年租金共计700000元，另收押金100000元；在租赁期间一切水、电、物业管理费由乙方承担承担；如遇政府拆迁，乙方将无条件搬出仓库，甲方按实际使用时间退返租金。租赁期间一切税务由乙方自行承担；2016年1月2日先预付四十万元，余款2016年4月30日付清，付款已（以）银行转账为据。2016年1月4日，被告通过中国农业银行账户向原告支付400000元（未支付押金100000元），后返还给被告50000元。2016年10月24日，原告通过浙江明显律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告按合同约定，将本该于2016年4月30日前支付的剩余租金在2016年10月31日前付清，否则要求解除合同。2016年11月7日，案外人缪建松出具《情况说明》一份，表明：本人于2015年9月7日与绍兴县宇华印染纺织有限公司签订租赁合同一份，约定将宇华公司位于柯西工业区稽山路135号厂房租赁给本人经营。本人取得租赁权以后，授权本人父亲缪道银对租赁物进行经营，其一切有关租赁物法律行为，本人均予以认可。另，2015年12月31日，案外人缪建松与被告签订《租赁协议》一份，其合同内容与前述由原、被告签订的《租赁协议》内容一致。2016年5月16日，案外人绍兴宇华印染纺织有限公司与案外人缪建松就本案案涉租赁物提起诉讼，且缪建松提出反诉，后经该院2016年8月8日作出（2016）浙0603民初5173号民事判决，判决解除绍兴宇华印染纺织有限公司与缪建松于2015年9月7日签订的《租赁合同》，并判决缪建松将位于绍兴市柯桥区柯西工业区稽山路135号厂房予以腾退。后缪建松不服判决上诉至绍兴市中级人民法院，2016年11月24日，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。庭审中，原、被告表示收到二审判决书的时间为2016年11月29日前后，并认可前述《租赁合同》解除时间为2016年11月29日。原告认为，原告于2016年10月24日向被告发送《律师函》，要求被告在2016年10月31日前付清租金，否则解除合同。但被告仍未支付，故双方的租赁协议于2016年10月31日解除。鉴于被告一直使用案涉租赁物，故应当支付2016年2月1日至2016年10月31日的租金，并支付2016年11月1日至2016年11月29日的占有使用费，遂起诉法院酿成纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。上述合同的内容，对当事人均有法律约束力。本案的争议焦点在于：原告的主体是否适格？被告抗辩案涉租赁物系案外人缪建松向案外人绍兴宇华印染纺织有限公司承租，故原告并非适格主体。该院认为，原告与被告签订的《租赁协议》与被告与案外人缪建松签订的《租赁协议》，从内容上看，两份合同内容一致，从时间上看，原、被告签订的合同时间在后，结合被告将400000元的租金打入原告账户，并结合案外人缪建松出具的情况说明，可知被告实际上是认可后一份合同的效力的，也是认可原告作为《租赁协议》的合同一方当事人的。至于案涉租赁房屋是由原告抑或是案外人缪建松向案外人绍兴宇华印染纺织有限公司承租，不影响原告在2016年1月3日《租赁协议》中的合同当事人的主体资格。故被告的该抗辩意见，该院不予采纳。针对原告要求被告支付租金及占用使用费的诉求。该院认为，根据双方租赁协议约定，被告应于2016年4月30日付清余款。然而被告在经原告催告后仍未支付，根据我国合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告支付租金的诉求，既符合合同约定，又符合法律规定，该院予以支持。鉴于案外人缪建松与案外人绍兴宇华印染纺织有限公司之间签订的房屋租赁合同因缪建松的转租行为无效，从而导致因涉案租赁物签订的前租赁合同（即绍兴宇华印染纺织有限公司与缪建松于2015年9月7日签订的《租赁合同》）于2016年11月29日解除，故被告实际使用租赁物并应支付费用的期间应为2016年2月1日至2016年11月29日。至于原、被告合同是否解除并何时解除的问题？原告主张合同于2016年10月31日解除，被告主张合同没有解除。该院认为，根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告已通过律师函要求被告支付租金，但被告仍未支付，被告的行为已构成违约。原告主张合同解除，符合法律规定。至于具体解除的时间，根据我国合同法第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据邮政快递查询，被告于2016年10月26日签收《律师函》，被告未支付租金，亦未对上述解除通知提出异议，故该院认为上述《租赁协议》应于2016年10月26日起解除。原告主张上述《租赁协议》自2016年10月31日解除，该院不予认定，并依法作出调整。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。自2016年10月27日起至2016年11月29日期间，被告依然占有案涉租赁物，应当支付相应的占有使用费。具体的计算标准，原告主张按照租金标准，该院予以支持。具体的计算标准，为700000元/年即1917.81元/天，其中2016年2月1日至2016年10月26日共计268天，合计租金513973.08元；其中2016年10月27日至2016年11月29日共计34天，合计占有使用费65205.54元，合计579178.62元，因已支付350000元，故还需支付229178.62元。原告主张229175.60元，未超过合理范围，该院予以照准。被告辩称原告交付的房屋只有100平方米，与合同约定的3000平方米相差甚远，但未提供相关证据予以证明，该院不予采纳。被告又辩称要求案外人缪建松排除妨碍，该抗辩与本案无直接关联，被告可又循途径主张。综上，该院对原告的诉求的合理部分，依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告绍兴柯桥成鸿物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告缪道银租金及占用使用费229175.60元；二、驳回原告缪道银的诉讼请求。案件受理费4738元（已预交6550元），减半收取2369元，由被告绍兴柯桥成鸿物流有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向该院交纳。二审中，上诉人向本院提交民事起诉状复印件一份，证明案外人缪建松是涉案房屋的实际承租人，本案租赁物系缪建松从案外人绍兴宇华印染纺织有限公司处租赁的，被上诉人不是本案适格的原告。被上诉人质证认为，对于案外人缪建松与绍兴宇华印染纺织有限公司之间的纠纷不清楚，对该证据的真实性无法确认，且该证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该证据系复印件，涉及到案外人，对于其真实性尚不能在本案中确认，且不能达到上诉人的证明目的，故本院不予确认。被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一、被上诉人缪道银是否系本案的适格原告，其是否有权向上诉人主张租金及房屋占有使用费；二是涉案房屋实际交付的面积是否符合合同约定。关于第一个争议焦点，本院认为，本案中，上诉人与被上诉人于2016年1月3日就涉案房屋签订了《租赁协议》，双方对相关租赁事宜作了明确的约定。嗣后，上诉人向被上诉人账户汇入40万元的租金。从缔约时间上来说，该《租赁协议》签订的时间在案外人缪建松与上诉人签订的《租赁协议》之后，从履行对象上来看，该40万元租金系直接汇入被上诉人账户。上诉人关于实际履行的是上诉人与案外人缪建松之间的《租赁协议》的上诉意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人作为案涉《租赁协议》的出租方，在承租方未完全履行支付房屋租金及占有使用费义务的情况下，有权向合同相对方主张权利，其提起本案诉讼符合法律规定，其是本案中的适格诉讼主体。上诉人关于被上诉人不是本案适格原告的上诉意见，缺乏事实和法律依据，不能成立。关于第二个争议焦点，本院认为，从一般交易实践来看，租赁合同双方系在了解案涉租赁物面积情况后进而约定相应的租金。本案中，案涉《租赁协议》约定的租赁物面积为3000平方米。上诉人在合同签订次日即向上诉人支付租金40万元。在接收租赁房屋后直至本案起诉之前上诉人未曾就被上诉人实际交付的租赁物面积提出过异议，现其主张被上诉人实际交付的租赁物面积仅为100平方米，无法实现合同目的，但其并未就此举证证明，且与常理不符。故该项上诉理由缺乏相应的事实依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4738元，由上诉人绍兴柯桥成鸿物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙代理审判员 张百元代理审判员 章 明二〇一七年五月十七日书 记 员 孙心怡 来源：