（2017）黔27民终414号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2017-06-28

案件名称

王成云、王成荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王成云,王成荣,郝霞海,郝燕海

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）黔27民终414号上诉人（原审原告）：王成云，女，1965年12月25日生，汉族，个体工商户，住惠水县，上诉人（原审原告）：王成荣，男，1972年7月31日生，布依族，个体工商户，住惠水县，被上诉人（原审被告）：郝霞海，女，1963年9月25日生，汉族，个体工商户，住惠水县，被上诉人（原审被告）：郝燕海，女，1968年1月25日生，汉族，个体工商户，住惠水县，上诉人王成云、王成荣与被上诉人郝燕海、郝霞海房屋租赁合同纠纷一案，王成云、王成荣不服惠水县人民法院（2016）黔2731民初1223号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王成云、王成荣上诉请求：1、撤销惠水县人民法院(2016)黔2731民初1223号民事判决书；2、依法改判或者发回惠水县人民法院重新审理；3、本案一切诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。判决“根据《门面出租合同》第六条的约定，在合同期内，如被告不想经营，可转让给第三人，且被告可以收取转让费、损失费。故被告将门面转租给第三人的行为并未违反合同，相反是按照合同约定进行转租，并按合同约定收取转让费、损失费”。显然，一审法院错误地将本案所说的转让费和房租费混淆，偏离事实真相，结论违背客观事实。事实上，该合同第六条所表述的客观意思有两层：1、合同期内，乙方如果不想经营了（童装生意），可以转让给丙方（继续经营）。2、乙方“可以收取转让费和损失费”，但乙方无权收取房租费。作为一审法院，如果稍加调查了解就会知道惠水门面租赁市场中“转让费”和“房租费”是完全不同的两个费种，就不会得出如上所述偏离事实本身的错误结论。在这里，作为本案上诉人，为了配合人民法院作出更加接近事实本身的判断，有必要将门面“转让费”和“房租费”重新解释一下：转让费一一通常指门面转让费，专指商用门面在租赁过程中发生一手或多手转租时原始房东（出租方）或承租人向下位承租人收取的非房租性费用。在惠水，门面转让费兴起于2010年前的某个时间点，它由在惠水经商的浙江人引入，先是租用原始房东门面，经营一段时间后转租他人，从中获取下位承租人支付的转让费。房租费一一通常指门面（房屋）所有权人对外出租所属门面（房屋）取得的租金。本案中，被上诉人有在下列违约事实：1、隐瞒门面转租实情，经营范围发生变化。根据行业规矩，承租方在合同期内可以将门面转租给第三方，但必须向门面所有权人报备。换言之，租赁对象发生变动时承租方必须履行告知义务。这一行规主要是为了防止第三方租到门面后未经原始房东许可，胡乱装修、改变门面结构甚至违法使用门面的情形，最终导致原始房东不知不觉受牵连和造成不必要的经济（精神）损失。就本案而言，被上诉人在转租门面时不遵守行规履行告知义务，故意隐瞒转租行为，当上诉人发现后，又以“是和第三方共同经营”为借口拒绝向上诉人陈述转租实情，用土话来讲，就是理直气壮跨房东大步。此外，第三方承租后经营范围发生了变化，被改为恒达手机专卖店（在此值得各方庆幸的是第三方经营的是手机而非其它）。2、收取不属于自己的房租费9.6万元。收取合同第六条明确其可以收取的转让费5万元（据了解，此乃为丙方支付给被上诉人为期三年的转让费价格）之后，又收取了合同第六条未允许其收取的房租费9.6万元（据了解，此乃为丙方支付给被上诉人一年的房租费，8，000元／月）。由于被上诉人违反本合同第六条，在享受“可以收取转让费和损失费”的权利后一直未将越权收取丙方一年9.6万元的房租费返还给上诉人，因此上诉人被迫于2016年10月14日向惠水县民法院起诉被上诉人。根据上诉人与被上诉人签订的《门面出租合同》第一条“门面租用期为10年（2011年10月1日至2021年10月1日），租金每年肆万元（￥：40000.00元），转让费玖万元，租金为一年一次付清”的条款，门面转租后上诉人每年损失至少5.6万元，计算公式为：9.6万元（丙方支付一年的房租费）-4万元（被上诉人支付给上诉人一年的房租费）=5.6万元。综上所述，由于被上诉人在将上诉人门面转租给第三方时未遵守行规履行告知义务，主观故意隐瞒与第三方的转租交易，一方面改变了门面经营范围，存在门面主体结构被破坏的隐患；另一方面，被上诉人故意剥夺了上诉人的知情权和门面管理权，使上诉人失去对门面及时有效的控制，令上诉人蒙受了转租溢价带来的经济损失。一审法院判决认定事实错误，恳请上级人民法院依法予以撤销、改判或者发回重审。被上诉人郝燕海、郝霞海二审辩称：请求人民法院依法驳回被答辩人人王成云、王成荣不合理且不合法的诉讼请求。事实和理由：一、关于《门面出租合同》的签订情况。2011年10月1日，双方当事人签订的《门面出租合同》（以下简称《合同》），是在平等、公平的原则下，经互相协商后的真实意思表示，是双方当事人自愿订立的《合同》，内容不违反国家法律、行政法规关于合同效力的强制性规定。截止2016年10月1日，双方当事人已履行该《合同》长达5年（合同期为10年）。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，双方必须履约直至《合同》到期。目前被答辫人向法院提出的相关诉讼请求，明显存在违约行为，并且无视国家的法律法规。二、关于被答辩人提出“经营范围发生变化，由经营童装改为经营手机”的问题。答辩人自租用门面以来，一直秉承遵纪守法、诚信经营的商业理念，并严格按照《合同》的各项约定来约束自己的行为和履行自己的义务。双方签订的《合同》并没有规定答辩人的经营范围“只能经营童装”。因此，在合同期内，答辩人无沦是经营童装还是手机，或者是经营其它商品，完全是自己的权利和营销方式，答辩人完全可以根据市场变化来调节自己的经营品种。2011年10月以来，在5年多的经营过程中，无论是经营童装，还是经营手机，答辩人完全是按照国家的法律法规从事经营活动，从来没有发生过任何违法违规的行为。在使用门面的过程中，也从未对门面的主体结构进行过改变和破坏。三、关于被答辩人提出“隐瞒门面转租实情”的问题。双方在签订《合同》之时，已经预见到在经营过程中会出现将门面进行转租的情况，因此，答辩人在经营过程中的转租行为从签订《合同》之日起，就已经履行了告知义务并得到被答辩人的同意，因此，双方才在《合同》第6条约定：合同期内，如乙方不想经营，可转让给丙方，可以收取转让费和损失费。所以，答辩人在经营过程中的转租行为完全是依照签订的《合同》来履行。根据《合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。同时，根据《合同法》第二百二十五条的规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。因此，答辩人作为承租人，在合同期内，按照《合同》约定转租并向丙方（第三人）收取转租门面租金的行为是法律赋予的权利，同时，向丙方（第三人）收取转让费和损失费的行为亦是《合同》的约定。至于答辩人在经营过程中，无论是自己经营、还是与丙方（第三人）共同经营，那是甲方的经营方式和商业秘密，完全没有义务告知被答辩人。四、关于被答辩人提出“收取不属于自己的房租费9.6万元”的问题。被答辩人完全是在没有任何依据的情况下，主观想当然认为自己的门面按照现在的市场行情，应该每月能够租到8000元左右，因此提出答辩人在门面使用的第六年（2016年10月1日-2017年10月1日）应该向其交纳9.6万元的房租，被答辩人完全不履行《合同》第2条的约定：合同期内甲方不得以任何理由增涨房租，不得以任何理由停止租门面给乙方，否则将赔偿乙方的一切损失费。（含转让费）。双方自2011年10月1日签订合同以来，答辩人均是按照《合同》的约定来履行自己的义务，签合同时，首先付清9万元的转让费和第一年4万元的房租费共计13万元，从第二年开始，每年都是按时一次性交清下一年的房租费给被答辩人，并且是先交房租后使用门面，5年来从未拖欠过房租费，被答辩人的合法权益从未受到过任何损害。2016年9月28日，在即将交纳第六年房租费时，答辩人打电话给被答辩人交纳房租费4万元，但被答辩人以“答辩人擅自改变经营范围、将门面转租”等无理要求提出要增涨房租费，对其提出的无理要求，答辩人均予以拒绝，并且提出双方只能按照《合同》约定来履行。2016年10月2日，答辩人再次以手机短信的方式主动提出向被答辩人交纳房租费，但被答辩人答复至少要多交1万元才行，但答辩人再次予以拒绝（手机短信内容附后）。因此，被答辩人在商量无果的情况下于2016年10月14日将自己主观上的无理要求诉讼到惠水县人民法院，惠水县人民法院依法审理并于2016年12月12目作出了一审判决。综上所述，惠水县人民法院的一审判决事实清楚，证据确凿，引用法律条款准确无误，维护了法律的尊严，被答辩人的诉讼请求均是个人主观上的无理要求，完全没有事实和法律依据，因此，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。上诉人王成云、王成荣向一审法院起诉请求：1、终止原告王成云、王成荣与被告郝霞海、郝燕海于2011年10月1日签订的《门面出租合同》，原告收回门面；2、被告归还原告收取2016年10月1日至2017年10月1日房租96000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2011年10月1日，原、被告签订《门面出租合同》，约定由原告将位于惠水县金三角商贸中心的门面（该门面为二原告共有）出租给二被告经营童装生意，租期为十年（2011年10月1日至2021年10月1日），并约定二被告按年租金40000.00元向原告支付门面租金；2、本案诉讼过程中，二被告并未拖欠原告应付门面租金；3、《门面出租合同》第六条约定“合同期内，如乙方不想经营，可转让给丙方，可以收取转让费、损失费。”。原告认为二被告将门面转租给第三人的行为侵害其合法权益，遂诉至本院，诉请如前。上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提供的门面出租合同予以证实。一审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案双方签订的门面出租合同，系双方当事人的真实意思表示，且该合同双方已实际履行，本院依法认定该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，依法成立的合同，解除合同的方式有约定解除与法定解除，双方并未对本案争议合同约定有解除条件，而本案争议合同亦不符合法定解除的条件，故原告诉请解除门面出租合同的诉请依法不予支持。根据《门面出租合同》第六条的约定，在合同期内，如被告不想经营，可转让给第三人，且被告可以收取转让费、损失费。故被告将门面转租给第三人的行为并未违反合同约定，相反是按照合同约定进行转租，并按合同约定收取转让费、损失费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，在租赁期间，因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，被告作为承租人，在合同期内依约转租并收取转租门面租金的行为，既是当事人的约定亦是法律赋予的权利，故被告向第三方收取的门面租金等转让费并没有损害原告的合法权益，原告诉请被告归还门面租金96000元于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条之规定，判决如下：驳回原告王成荣、王成云的诉讼请求。案件受理费二千二百元，减半收取一千一百元，由原告王成云、王成荣承担。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：上诉人王成云、王成荣与被上诉人郝燕海、郝霞海于2011年10月1日签订的《门面出租合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同约定对双方当事人具有法律拘束力，双方应当按照合同的约定严格履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案争议焦点是对《门面出租合同》第六条如何理解的问题，结合交易习惯及本案情况，《门面出租合同》第六条实为对转租及承租人所经营财产的概括约定，可视为出租人同意承租人将门面转租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，上诉人王成云、王成荣主张解除2011年10月1日与被上诉人郝燕海、郝霞海签订的《门面出租合同》从现有证据不符合约定或法定的解除情形，上诉人王成云、王成荣对其上诉主张因无证据加以证实，本院不予支持。一审法院依据双方所签订的合同以及现有的证据所作出的判决并无不当，本院予以支持。综上所述，王成云、王成荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人王成云、王成荣负担。本判决为终审判决。审判长　　张莲昌审判员　　陆育义审判员　　王　军二〇一七年五月十七日书记员　　王　玮微信公众号“”