（2017）吉01民终847号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2017-06-27

案件名称

张玉生诉长春市嘉湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张玉生,长春嘉湖房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法��民事判决书（2017）吉01民终847号上诉人（原审原告）：张玉生，男，1950年5月9日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春嘉湖房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区南湖新村中街48栋。法定代表人：林曈，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。上诉人张玉生因与被上诉人长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张玉生及其委托诉讼代理人冷保亭，嘉湖房地产公司的委托诉讼代理人刘芳到庭参加��讼。本案现已审理终结。张玉生上诉请求：撤销一审判决依法改判，一二审案件诉讼费用由嘉湖房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定嘉湖房地产公司不存在违约责任错误。1.《商品房买卖合同》约定嘉湖房地产公司交付房屋的时间为2013年7月31日前，交付房屋逾期60日后，张玉生有权解除合同。嘉湖房地产公司于2013年12月17日向张玉生发出《房屋交付使用通知单》可以证实截止2013年12月17日嘉湖房地产公司没有向张玉生交付房屋，此时已经超过合同约定的交房期限139天。2.案涉房屋于2012年10月经相关部门验收合格，但该验收合格并非是对交付房屋符合买卖双方约定的精装房标准而进行的验收，更不是嘉湖房地产公司完成买卖合同的交付房屋验收。3.验房报告是对案涉房屋是否达到交付标准进行的检验而非接收房屋。4.《商品房买卖合同》约定了交��条件，即嘉湖房地产公司应当书面通知张玉生办理交付手续，双方进行交接时应当出示证明文件并签署房屋交接单。嘉湖房地产公司不出示证明文件或者文件不齐全，张玉生有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由嘉湖房地产公司承担。张玉生自行委托验房公司查验房屋存在质量问题，并通知嘉湖房地产公司完善，是张玉生看房时发现房屋质量问题明显请专业人员帮忙检验，而非嘉湖房地产公司通知交房后的共同验收交接。嘉湖房地产公司未书面通知张玉生办理交接手续，双方未进行验收交接、签署房屋交接单，由此产生的延期交房责任应由嘉湖房地产公司承担。二、一审法院对张玉生解除合同的主张不予支持错误。2013年12月13日张玉生通过公证处按照商品房买卖合同中嘉湖房地产公司的地址将解除通知邮寄给嘉湖房地产公司，所留电话为嘉湖房地产公司法人张建新的电话，邮政公司出具的查询报告证实2013年12月13日该解除通知已经到达嘉湖房地产公司，单位收发章签收。一审法院不支持张玉生的主张明显错误。嘉湖房地产公司辩称：1.原审判决认定张玉生主张嘉湖房地产公司逾期交房证据不足正确。依据嘉湖房地产公司与张玉生之子张威签订的《商品房买卖合同》第八条以及补充协议附件三《万科柏翠园C户型交房标准（380平）》的约定，嘉湖房地产公司早在2012年10月30日就已经取得《建筑工程竣工验收备案证》，事实上早在2012年10月30日嘉湖房地产公司就已经具备交付符合合同约定房屋的条件，并且依据张玉生提交的验房报告，也能够证明在2013年9月25日案涉房屋已经具备补充协议附件三约定的交房标准，因此，嘉湖房地产公司并没有逾期交房超过60日的违约行为。本案，依据张玉生提交的验房报告，也能够证明嘉湖房地产公司已经通知过张玉生收房，并且张玉生也是在接到通知后才委托的验房咨询公司进行验房，据此，原审法院根据民法通则第四条规定的诚实信用原则，认定张玉生主张嘉湖房地产公司逾期交房证据不足正确。2.原审判决认定张玉生要求解除合同的理由不成立正确。如前所述，嘉湖房地产公司不存在逾期交房超过60日的违约行为，张玉生亦不享有解除合同的权利，更何况张玉生邮寄的解除合同通知地址也不是嘉湖房地产公司的实际经营地址，嘉湖房地产公司从来没有收到过该份解除合同通知，因此，张玉生要求解除合同不符合合同法司法解释（二）第二十四条和合同法第九十六条的规定，该份解除合同通知不发生解除合同的法律效力，故原审法院认定张玉生要求解除合同的理由不成立正确。综上，请求二审法院维持原判，维护正常的交易秩序与交易安全。张玉生向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认双方当事人合同已解除；2.要求嘉湖房地产公司返还购房款6792926元；3.要求嘉湖房地产公司给付违约金340000元；4.诉讼费用由嘉湖房地产公司承担。一审法院认定事实：张玉生之子张威与嘉湖房地产公司签订一份预定书、两份合同及一份补充协议共四份。第一份是2011年6月26日签订的《商品房预定书》，约定：认购商品房位于长春市朝阳区南湖新村中街999号万科柏翠园C3#501，销售面积375.39平方米，成交价18647.27元/平方米，总房款700万元。1.定房同时买受人缴纳购房定金30万元。2.买受人于签署本预定书后，于2011年5月29日至2011年7月21日期间持本协议书、定金收据到万科柏翠园销售中心签署《商品房买卖合同》。并按下列第二种方式付款（银行按揭、公积金付款首付款即总房款的30%，计700万元，其��含定金30万元）；第二份是2011年6月30日签订的《商品房买卖合同》。合同第三条约定：买受人C-3幢1单元501号房，建筑面积375.39平方米，其中套内建筑面积329.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积45.43平方米。系精装房，总造价是17970.65元/平方米。房屋的总金额是6746000元。合同第六条第三项约定买受人2011年6月30日前支付首付款，剩余房款进行贷款，原告之子张威当日交付了首付房款即2026000元，交付物业维修基金46924元；第三份是《补充协议》（于《商品房买卖合同》当日签订）。其中第12条规定：不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到《商品房交付使用通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用时间，以房屋所在地为交付地点；2012年6月7日第二次交付购房款2000000元；第四份是对付款方式进行变更的合同（无签订时间），将付款方式变更为一次性付款。其中第六条第一项规定买受人应在2013年4月29日前支付全部房款，第八条规定出卖人应当在2013年7月31日前将商品房交付买受人使用。2013年4月12日交付余款2720000元，全部购房款合计6792926元已全部付清。后经三方同意在《更名审批表》中签字，该房屋更名为张玉生。2012年10月31日，嘉湖房地产公司承建的长春市万科柏翠园项目C-3号楼取得了长春市城乡建设委员会颁发的竣工验收备案证。2013年9月25日，张玉生委托澳译达验房咨询有限公司对位于长春市朝阳区南湖新村中街999号万科柏翠园C3#501号房进行验房，该公司为其出具了验房报告（精装）。2013年12月13日，张玉生通过吉林省长春市信维公证处将《解除合同通知函》一份一式共一页邮寄嘉湖房地产公司（邮寄地址为：长春市朝阳区南湖新村中街副48栋��，公证以特快专递方式向嘉湖房地产公司发出；2013年12月17日，嘉湖房地产公司给张玉生发出《房屋交付使用通知单》，通知于2013年12月31日前到万科柏翠园现场办理交付房屋手续；2014年4月3日，嘉湖房地产公司向张玉生发出《办理签约催告函》，催告函中告知张玉生根据预定书的约定，应在2013年4月29日前来嘉湖房地产公司签订《商品房买卖合同》，为此，嘉湖房地产公司正式通知2014年4月6日前，按照预定书约定，与嘉湖房地产公司签订《商品房买卖合同》，并办理其他必要的购房手续。嘉湖房地产公司以特快专递方式发出，特快专递收件人张玉生拒收。另查明，张玉生与嘉湖房地产公司对张玉生之子张威与嘉湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人的权利义务由张玉生承继无异议。另张玉生提出2013年4月12日与嘉湖房地产公司曾签订《商品房买卖合同》一份，但该《房屋买卖合同》中仅有张玉生本人签名没有嘉湖房地产公司签字盖章，嘉湖房地产公司否认与张玉生签订该份《房屋买卖合同》。一审法院认为：张玉生之子张威与嘉湖房地产公司签订的《商品房预定书》、《商品房买卖合同》两份及补充协议（特别提示），均系买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。张玉生承继了买受人的权利义务，故上述合同同样对其具有约束力。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（被告）应在2013年7月31日前依照国家和地方政府的有关规定将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，一、该商品房经验收合格……，第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第一种方式处理，��1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……”张玉生购买的商品房于2012年10月相关部门验收合格。《商品房买卖合同》约定嘉湖房地产公司于2013年7月31日将验收合格的商品房交付张玉生，逾期交房不超过60日，2013年9月25日，张玉生委托长春澳译达验房咨询有限公司进行验房，因此认定嘉湖房地产公司不存在逾期交房的违约行为。关于张玉生提出合同解除问题，张玉生提供将通知以特快专递方式邮寄到南湖中街副48栋，而该地址系长春市朝阳区南湖街道办事处办公地址，该办事处证实并未收到该份邮件，且证实嘉湖房地产公司并未在此地办公仅为注册地，在嘉湖房地产公司否认收到合同解除通知的情况下，张玉生又不能��出足够证据证明其发出的解除合同通知已送达到嘉湖房地产公司，故张玉生提出合同解除的主张无事实根据，不予支持。综上所述，张玉生主张被告逾期交房证据不足，并以此要求解除合同理由不成立。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：驳回原告张玉生的诉讼请求。案件受理费61730.00元，由原告张玉生负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查，1.嘉湖房地产公司与张玉生之子张威签订的《商品房买卖合同》缺少第10-14页，没有第十条—第十八条的约定。2.《万科柏翠园商品房买卖合同补充协议》第12条约定：“买受人办妥交付手续，签署房屋交接单，本合同项下房屋即交付买受人。房屋毁损、灭失的风险及商品房的物业服务费、采暖费、水电费等相关费用，自商品房交付之日起由买受人承担。出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领而不办理房屋交接手续的，视为出卖人按期交付。房屋毁损、灭失的风险及相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日开始计算。”3.2013年12月17日嘉湖房地产公司向张玉生发出的《房屋交付使用通知单》记载：“柏翠园C3栋501室业主张玉生：您好！您所购买的房屋将按照《商品房买卖合同》之约定按时交付您，请您在2013年12月31日前到柏翠园现场办理交付手续，具体交付时间以我司电话、短信为准。……。该商品房物业费将从2014年1月开始计算，物业费实行银行托收方式缴纳……。如您未按双方签订的《商品房买卖合同》之约定交付日期前办理交付手续，则该商品房的物业服务费及其他费用，也将根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定交付日期开始计算，敬请知悉。”4.《商品��买卖合同》第九条约定第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”5.《商品房买卖合同》记载的出卖人嘉湖房地产公司的注册地址为朝阳区南湖新村中街副48栋。6.《万科柏翠园商品房买卖合同补充协议》第24条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。否则，由此导致的后果，由违约方承担”。7.张玉生于2013年12月12日在吉林省长春市信维公证处的公证下向以特快专递方式向嘉湖房地产公司邮寄的解除合同的地址为长春市朝阳区南湖新村中街副48栋，该特快专递的投递结果是于2013年12月13日单位收发章收。本院认为：1.关于张玉生是否享有合同解除权的问题。根据《商品房买卖合同》第八条关于嘉湖房地产公司应当在2013年7月31日前向张玉生交付验收合格的商品房的约定及第九条关于嘉湖房地产公司逾期超过60日向张玉生交付房屋，张玉生有权解除合同的约定，嘉湖房地产公司如未能在2013年10月1日前向张玉生交付符合合同约定的商品房，则张玉生享有合同解除权。现张玉生未能在2013年10月1日前取得案涉房屋属实，至于张玉生未能在此时间之前取得案涉房屋的原因，双方各执一词，张玉生主张嘉湖房地产公司未向其履行交付义务，张玉生未接到嘉湖房地产公司任何形式的向其交付房屋的通知；嘉湖房地产公司主张其已在合同约定的期限内通知了张玉生接收房屋，但张玉生拒绝接收，张玉生2013年9月25日的验房行为即可佐证嘉湖房地产��司履行了交房义务。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，嘉湖房地产公司作为案涉房屋出卖方有义务在合同约定的期限内向买受人张玉生交付符合合同约定的房屋，现嘉湖房地产公司没有任何证据证明其在2013年7月31日前通知张玉生接收房屋，并向其履行了交付房屋的义务，张玉生2013年9月25日的验房行为并不能视为嘉湖房地产公司按约向张玉生交付了房屋，房屋买受人在房屋交付前对自己所购买的房屋进行检验符合常理，但此行为并不能免除出卖人通知买受人接收房屋、为买受人办理房屋交付手续的义务，亦不能以张玉生自行验房的行为推定嘉湖房地产公司向其发出了接收房屋的通知。且即便张玉生的验房行为是基于嘉湖房地产公司通知其收房所进行，嘉湖房地产公司亦应当向张玉生提供房屋符合合同第八条约定的证明文件，即房屋经验收合格的证明，而嘉湖房地产公司没有证据证明其按合同履行了己方义务。更为重要的是，嘉湖房地产公司2013年12月17日向张玉生发出《商品房交付使用通知书》的内容并未体现嘉湖房地产公司在此之前已向张玉生发出过接收房屋的通知但张玉生拒绝接收的意思表示，相反，嘉湖房地产公司2013年12月17日发出《商品房交付使用通知书》的行为证明了嘉湖房地产公司此时才向张玉生发出了接收房屋的通知，该《商品房交付使用通知书》明确说明嘉湖房地产公司按照双方合同约定请张玉生在2013年12月31日前办理房屋交付手续，并自2014年1月开始收取物业费，也即嘉湖房地产公司认可其未在2013年10月1日前向张玉生交付案涉房屋，故本院对嘉湖房地产公司关于其已在合同约定的期限内向张玉生履行了交付房屋的义务的主张不予支持。关于嘉湖房地产公司以补充协议第12条约定即“不论出卖人以何��方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到《商品房交付使用通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用时间，以房屋所在地为交付地点”，主张即使张玉生没有接到交付通知，也视为嘉湖地产公司交付房屋的问题，该条约定适用于张玉生没有接到嘉湖房地产公司发出《商品房交付使用通知书》的情形，而嘉湖房地产公司于2013年12月17日向张玉生发出了《商品房交付使用通知书》，故本院对嘉湖房地产公司的该项主张不予支持。综上，嘉湖房地产公司逾期交付房屋的行为构成违约，张玉生享有合同约定的解除权。2.关于案涉合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民��院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”如前所述，张玉生享有合同约定的解除权，其以特快专递的方式向嘉湖房地产公司发出了《解除合同通知》，该通知于2013年12月13日送达到《商品房买卖合同》所记载的嘉湖房地产公司的工商注册地长春市朝阳区南湖新村中街副48栋，嘉湖房地产公司未在法律规定的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉合同于2013年12月13日解除。嘉湖房地产公司主张其未收到该通知，并提供长春市朝阳区南湖街道办事处的情况说明用以证明长春市朝阳区南湖新村中街副48栋仅是其注册地，而非实际经营地址，且长春市朝阳区南湖街道办事处也未收到过该通知。本院认为，根据补充协议第24条的约定，合同双方应当确保双方的联系方式准确、真实，如果地址有变动，应当��知对方，否则后果由违约方负责，张玉生按照合同所记载的地址向嘉湖房地产公司发出解除合同通知符合合同约定，即便合同所载的地址仅为嘉湖房地产公司的工商注册地，并非其实际经营地址，由此导致嘉湖房地产公司未能收到该通知的后果亦应由嘉湖房地产公司负责。关于长春市朝阳区南湖街道办事处称其从未收到过该通知的问题，因张玉生已提交特快专递的签收信息，本院对长春市朝阳区南湖街道办事处的情况说明不予采信。3.关于嘉湖房地产公司应向张玉生返还款项数额及承担的违约金数额问题。双方对于张玉生交付总款项为6792926元无异议，本院予以确认。案涉合同第九条约定，嘉湖房地产公司应当按照已付款5%的标准向张玉生支付违约金，张玉生据此主张违约金符合合同约定，应予支持，数额应为339646.30元。综上，原判决认定不清，适用法律不当。经本院2017年第13次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初179号民事判决；二、张玉生之子张威与长春嘉湖房地产开发有限公司签订的、后买房人更名为张玉生的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2013年12月13日解除；三、长春嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效后立即向张玉生返还款项6792926元；四、长春嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效后立即向张玉生支付违约金339646.30元；五、驳回张玉生其他诉讼请求及其他上诉请求。一、二审案件受理费123460元由长春嘉湖房地产开发有限公司负担。如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费123460元由长春嘉湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王晓艳代理审判员　　李　迪代理审判员　　贺银婷二〇一七年五月十七日书　记　员　　陈　钢来自