（2017）粤01民终3355号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2018-07-12

案件名称

广州市宏基实业有限公司与徐则溪租赁合同纠纷2017民终3355二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐则溪,广州市宏基实业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3355号上诉人(原审被告)：徐则溪，住址辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：许艳、张凯，广东卓信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市宏基实业有限公司，住所地广州市荔湾区，统一社会信用代码：91440101278536563L。法定代表人：黄绰贤，总经理。委托代理人：胡圣根、谢开玫，广东海际明律师事务所律师。上诉人徐则溪因与被上诉人广州市宏基实业有限公司(以下简称宏基公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐则溪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回宏基公司全部诉讼请求；2.宏基公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）自2015年8月1日起至2016年8月31日，宏基公司的经营范围未包括宏基大厦1-3层，因宏基公司的过错致使徐则溪无法实现使用涉案商铺的目的，徐则溪不应向某公司支付场地使用费。1、广州市人民政府规定开展大型摊位出租的传统批发市场开办企业应经过工商行政管理部门的批准方能开展经营活动。2015年5月12日，由于广州欧某物业管理有限公司(以下简称欧某公司)具有宏基大厦1-3层的市场开办企业资质，可与徐则溪签订租赁合同并配合徐则溪办理营业执照等事宜，因此徐则溪向欧某公司申请使用涉案商铺，并与欧某公司约定场地使用费。但2015年8月1日宏基公司自行管理涉案物业起至2016年8月25日这一期间，宏基公司未取得站西路24号1-3层欧某商业广场鞋业城的传统批发市场开办企业资质。因此，在此期间宏基公司无法与徐则溪签订租赁合同，也无法配合徐则溪办理营业执照、税务登记证，导致徐则溪无法正常采购销售货物、为客户开具发票、为员工购买社会保险等，严重影响了徐则溪的正常经营活动。2、徐则溪是在2015年5月开始使用涉案商铺，当时宏基公司与欧某公司新旧物管交接之际，双方均互相推卸责任，拒不协助徐则溪办理营业执照。所以徐则溪在涉案商铺内从未办理营业执照，导致徐则溪无法正常使用涉案场地，无法进行批发生意，承租场地的目的无法实现。综上，徐则溪无法实现使用涉案商铺的目地，不应向某公司支付场地使用费。一审判决徐则溪以其与欧某公司约定的场地使用费标准向某公司支付场地使用费，有违公平原则。（二）宏基公司承诺在取得讼争场地的市场登记证前，不向租户收取租金。2015年8月1日至2016年8月31日，宏基公司不向小租户收取场地使用费的原因是该公司迟迟未能取得专业市场登记证，众多租户因此而撤场，为防止租户继续流失，宏基公司向租户承诺，在其未取得市场登记证前不收取租金。宏基公司每月出具的交款通知书没有租金项目，在2015年8月1日至2016年8月31日期间从未书面催收租金，确实使用了讼争场地应当交租的全体租户，在被通知交租时多次向区政府信访反对交租，均可以证明上述事实。（三）徐则溪与宏基公司从未约定过租金标准，一审判决以已经终止履行的《临时使用场地申请书》的场地使用费标准计算场地使用费，没有事实和法律依据。2015年7月31曰，宏基公司与欧某公司的委托经营管理关系，以及欧某公司与徐则溪达成的临时场地使用关系均告终止。2015年8月1日宏基公司自行管理涉案商铺起至徐则溪撤出涉案商铺，徐则溪并未与宏基公司约定场地使用费。按照法律规定，未约定租金标准的，场地使用费应以房管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。根据2016年1月广州市房地产租赁管理所公布的《2015广州市房屋租金参考价》规定，涉案商铺所在路段的租金参考价为247元／平方米·月。宏基公司二审答辩称：同意一审判决，不同意徐则溪的上诉请求。（一）徐则溪称在2015年8月1日至2016年8月31日期间无法实现使用涉案商铺的目的，显然与事实不符。1、徐则溪使用涉案商铺是经营鞋店。双方已经确认，在2015年8月1日至2016年8月31日期间，徐则溪在涉案商铺正常营业。2、一审中，徐则溪本人出庭，并没有提出其经营受到任何影响，并未提出没有实现使用涉案商铺的目的，至今也没有提供任何证据证明该论点。（二）宏基公司与欧某公司之间就开办资质的变更对包括徐则溪在内的小租户正常经营没有产生不良影响。1、徐则溪在2015年8月之前就已经实际使用涉案商铺，营业执照、税务登记证早就办理完毕。徐则溪正常营业，整个商场也是正常营业的，正常的采购销售货物行为也实际发生。为客户开具发票、员工购买社会保险等行为，均不以《专业市场登记证》为前提条件。2、徐则溪在一审中称不清楚欧某公司为何撤场，也不知何时撤场，即可证明商场的主办方无论是欧某公司，还是宏基公司，对租户的正常经营均不会造成影响。3、如《专业市场登记证》会影响到徐则溪的正常经营，其必然会向某公司主张承租人的权利，或者受到工商行政部门的行政处罚，但是本案中徐则溪并没有提供任何证据证明其营业受到影响。（三）徐则溪称双方无约定租金标准，认为应该适用房管部门的同时期同地段同类房屋的租金参考价格确定场地使用费，明显与事实不符，适用法律错误。徐则溪要求按照房管部门的同时期同地段同类房屋的租金参考价格确定场地使用费，严重了违反市场规则和交易习惯，将会导致严重的群体事件。（四）宏基公司不认可徐则溪关于宏基公司同意免收租金的主张，小租户上访说明了宏基公司有催收租金的事实。徐则溪正常营业，并未受到任何影响。宏基公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐则溪向某公司支付从2015年8月1日至2016年8月31日的场地使用费136468.8元；2.徐则溪赔偿宏基公司的经济损失，计算方法是以拖欠的场地使用费为基数，按同期银行贷款利率标准计算至实际支付之日止（暂计至2016年9月30日为5288.17元）；3.本案的诉讼费由宏基公司承担。一审法院查明事实：广州市站西路24号首层前座房屋是广州市荔源国有资产经营管理有限公司的物业。2008年广州市荔源国有资产经营管理有限公司委托宏基公司对上述房屋进行经营管理。之后宏基公司与欧某公司签订了《宏基大厦1至3层商场委托管理协议书》，委托欧某公司进行管理至2015年4月底。2015年4月20日宏基公司与欧某公司续签了合同，约定管理期限从2015年5月1日延续至2015年7月31日。2015年5月12日，徐则溪向欧某公司提交《临时使用场地申请书》，申请从2015年5月12日至7月31日期间临时使用站西路24号宏基大厦壹楼108号铺位作鞋类经营业务。同日，欧某公司作出《审核意见》如下：经研究同意徐则溪先生/女士临时使用宏基大厦一楼108号铺位，做鞋类经营业务，双方按以下标准执行：1、建筑面积27.58平方米；2、场地使用费10497.60元；3、物业管理费496.44元（18元/平方米）；4、水电费按实核算缴交；5、必须确保正常营业，违反规定者收回该铺；注已通过审核的申请书请三日内到银行缴款，过期此申请书作废。而徐则溪则在三日内向欧某公司缴纳了2015年5月12日至7月31日的场地使用费。2015年7月31日，欧陆公司依约撤出广州市站西路24号首层，由宏基公司收回该场地的物业管理权。欧某公司撤场后，徐则溪仍正常使用涉案商铺，直到2016年8月31日，徐则溪才撤出涉案商铺，但徐则溪没有缴交2015年8月1日至2016年8月31日的场地使用费。一审庭审中，宏基公司、徐则溪双方均确认徐则溪使用涉案商铺至2016年8月31日。一审法院认为：从徐则溪向欧某公司提交的《临时使用场地申请书》，欧某公司作出的《审核意见》的内容看，以及从徐则溪按照欧某公司《审核意见》约定的场地使用费数额和期限交纳了场地使用费的情况来看，徐则溪与欧某公司已经达成了一致的租赁协议，形成了临时租赁关系。宏基公司与欧某公司存在授权委托经营管理关系，因此，欧某公司与徐则溪之间达成的租赁协议或形成的临时租赁关系，是代表宏基公司行使权利。虽然宏基公司没有直接与徐则溪签订租赁合同，但依据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的法律规定，委托人即宏基公司有权对徐则溪主张权利。且根据《中华人民共和国物权法》中有关占有的法律规定，宏基公司是讼争商场的合法管理人，其有权对商场的实际使用人主张权利。在欧某公司管理期间徐则溪与欧某公司达成一致的租赁协议，使用涉案商铺，欧某公司于2015年7月31日撤场后，徐则溪仍正常使用涉案商铺，直到2016年8月31日，徐则溪才撤出涉案商铺，但徐则溪没有缴交2015年8月1日至2016年8月31日的场地使用费，根据公平原则，徐则溪应该向某公司缴纳涉案商铺在该段时间的场地使用费，故宏基公司诉请徐则溪按照徐则溪与欧某公司达成的租赁协议约定的场地使用费标准，支付从2015年8月1日起至2016年8月31日止的场地使用费的诉讼请求，予以支持。徐则溪使用涉案商铺，并没有与宏基公司约定何时交纳场地使用费，不存在逾期交纳场地使用费的问题，故宏基公司诉请徐则溪赔偿利息损失缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，一审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告徐则溪向原告广州市宏基实业有限公司支付从2015年8月1日起至2016年8月31日止的场地使用费（按每月10497.60元计算）；二、驳回原告广州市宏基实业有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，由原告广州市宏基实业有限公司负担54元，由被告徐则溪负担1514元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐则溪向本院提交如下证据材料：1、《广州市工业品批发市场建设管理规范（暂行）》（穗经贸﹝2009﹞12号）；2、《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》（穗府﹝2014﹞7号）；3、欧某公司与宏基公司于2016年7月15日签订的《协议书》（其中约定：涉案宏基大厦1至3层的欧某商业广场鞋业城，原市场开办方是欧某公司，现因经营需要，决定由宏基公司作为新的市场开办方，宏基公司有权使用上述宏基大厦1至3层的欧某商业广场鞋业城进行市场出租、管理等经营行为。），“移交时间”为2016年8月9日的《市场企业转换登记材料移交表》，“市场企业名称”为宏基公司、“市场名称”为欧某商业广场鞋业城，“市场地址”为涉案宏基大厦1至3层商场、“初审意见”为“同意变更市场开办企业”的《市场企业初审意见书》。证据1至3，拟证明广州市内开展大型摊位出租的传统批发市场开办企业应经过工商行政管理部门的批准方能开展经营活动。4、广州市荔湾区工商行政管理局2016年8月25日出具的《准予变更登记（备案）通知书》，拟证明宏基公司直到2016年8月25日才取得大型摊位批发市场开办企业的批准。5、《2015广州市房屋租金参考价》，拟证明涉案商铺所在路段的租金参考价为247元/平方米.月。对此，宏基公司意见如下：徐则溪提交的上述材料不属于新证据，不予质证，如果法院采纳为新证据，则该公司质证意见如下：对证据1至4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与本案无关。对证据5的真实性、合法性予以确认，关于关联性不予确认，这只是政府参考价并非强制性定价，认为适用每平方米274元的月租金标准不合理。二审中，宏基公司表示:“如果需要办理营业执照，徐则溪并没有提交协助办理营业执照的申请，其办理营业执照问题不能归咎于宏基公司或欧某公司。”对此，徐则溪表示：徐则溪有口头向欧某公司申请协助办理营业执照，但对此没有证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据徐则溪、宏基公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：徐则溪应否向某公司支付涉案商铺2015年8月1日起至2016年8月31日止的场地使用费及场地使用费的标准。对此，本院认定如下：一审法院根据徐则溪向欧某公司提交《临时使用场地申请书》、欧某公司作出《审核意见》及徐则溪按该《审核意见》确定的场地使用费数额及期限交纳了场地使用费等事实，认定徐则溪与欧某公司已经达成租赁协议，形成临时租赁关系，并无不当，本院予以确认。鉴于宏基公司与欧某公司存在授权委托经营管理关系，欧某公司与徐则溪之间达成的租赁协议或形成的临时租赁关系，是代表宏基公司行使权利，宏基公司作为讼争商场的合法管理人有权对商场的实际使用人主张权利，徐则溪在其与欧某公司约定的临时使用期限于2015年7月31日届满、欧某公司于当日撤场后，仍正常使用涉案商铺至2016年8月31日，一审法院根据公平原则，判决徐则溪按照其与欧某公司约定的场地使用费标准，向某公司支付2015年8月1日起至2016年8月31日止的场地使用费，并无不当。本案中，徐则溪自认其自2015年5月开始使用涉案商铺，且“在涉案商铺内从未办理营业执照”。徐则溪上诉虽以“2015年8月1日起至2016年8月25日宏基公司未取得站西路24号1-3层欧某商业广场鞋业城的传统批发市场开办企业资质”为由，主张其“无法正常使用涉案场地、无法实现其使用涉案商铺的目的”，但并无证据证明其向欧某公司或宏基公司申请协助办理涉案商铺的相关证照、而该两公司不予协助，且其在与欧某公司约定的临时使用期限于2015年7月31日届满后，并没有迁出涉案商铺，而是继续使用涉案商铺至2016年8月31日，其继续使用超过一年之久的行为亦与其该项主张相悖，有违常理，故本院对其该项主张不予采信。徐则溪上诉虽主张“宏基公司承诺在取得讼争场地的市场登记证前，不向租户收取租金”，但宏基公司对此不予确认，且即使宏基公司“在2015年8月1日至2016年8月31日期间未书面催收租金”，亦不足以证明宏基公司已放弃“收取取得讼争场地的市场登记证前的租金”的权利，对徐则溪的该项主张，本院亦不予采信。徐则溪上诉不同意向某公司支付2015年8月1日起至2016年8月31日的场地使用费，缺乏理据，本院不予支持。徐则溪与欧某公司约定的场地使用费标准是双方真实意思表示。如上所述，宏基公司与欧某公司存在授权委托经营管理关系，徐则溪在其与欧某公司约定的临时使用期限届满后，仍继续使用涉案商铺，宏基公司理应有权承接欧某公司的相关权利义务，徐则溪上诉以其与欧某公司的“临时场地使用关系”终止为由，主张“场地使用费应以房管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定”，缺乏理据，本院不予采纳。上述徐则溪二审中提交的证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，徐则溪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3028元，由上诉人徐则溪负担。本判决为终审判决。审判长　　万力平审判员　　张燕宁审判员　　郑怀勇二〇一七年五月十七日书记员　　杨仁义杨旦 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