（2017）粤01民终5624号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2017-06-20

案件名称

黄玉钗与广州市美林基业投资有限公司商品房预售合同纠纷2017民终5624二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市美林基业投资有限公司,黄玉钗

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终5624号上诉人（原审被告）：广州市美林基业投资有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码914401017475942731。法定代表人：刘远炳，职务董事长。委托代理人：唐剑，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄玉钗，住广州市天河区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市美林基业投资有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人黄玉钗商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。美林公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令黄玉钗承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由：美林公司对迟延办证已经做出相应的补偿，未给黄玉钗造成实际损失,每日万分之五的迟延办证违约标准过高,请求合理减少。1.美林公司对迟延办证已经做出了相应的补偿：将房屋实际交付给黄玉钗，免费提供相应的物业服务；无偿提供水电给黄玉钗使用，对其生活未造成实质的影响；2.黄玉钗没有实际损失：未因房屋迟延交付而产生租金的损失，且房屋在此期间已经升值。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，合同违约责任的根本是对不完全履行合同的行为造成损失的补偿责任，并不导致有人因此获利，现黄玉钗的行为会因此获得不对等的利益，这是违背法律原则的。3.美林公司已经尽最大的努力保障业主的利益；4.美林公司迟延交楼是由于广州市供电局因城市用电不足，与该区域民众又达不成兴建新的供电站等问题的原因导致，这属于《补充协议》第六条约定的“甲方有权顺延交付期限”中“市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误”的情形，因此迟延交楼和办证的责任不在美林公司。黄玉钗辩称，美林公司称已对延迟办证作出相应补偿,缺乏事实依据。关于延迟办证每日万分之五的违约金标准属于双方自由合意的约定，根据诚信原则应予维持，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》有关办证违约金标准的规定，有约定从约定，故不应当将该标准予以调低。其他答辩意见与一审意见一致。黄玉钗向一审法院起诉请求：1.美林公司向黄玉钗支付迟延办证违约金（以2068591元为本金，按每日万分之五标准，自2015年11月4日计至2016年2月25日）。2.美林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：美林公司为广州市天河区美林湖畔北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。2013年5月19日，黄玉钗（乙方、买方）与美林公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买美林湖畔北苑自编3-1号楼10层1003房（以下简称“涉案房屋”），房屋地址天河区桃园西路622号1003房，总价款为2068951元。该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）。房屋交付约定：甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方（第十三条）。延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行。实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息（第十四条）。房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）。产权登记的约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记（第二十一条）。关于迟延办理产权登记的违约责任约定：甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第二十二条）等条款。2013年10月23日、2015年11月23日，美林公司先后向黄玉钗出具发票确认合计收取房款2063154元。2014年12月29日，黄玉钗收楼。另：黄玉钗领取加盖登记时间“2016年1月25日”、由广州市国土资源和规划委员会颁发涉案房屋的《不动产权证书》；黄玉钗表示其于2016年2月25日领取该证书，美林公司抗辩黄玉钗领取证书的时间为2016年1月25日。一审法院责令美林公司就交付房产证的时间继续举证，美林公司逾期未提交证据支持其抗辩。一审法院认为：黄玉钗、美林公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。根据约定“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，美林公司应于房屋交付之日2014年12月29日起210个工作日即2015年11月4日前办妥房产证并交付黄玉钗，否则承担违约责任。美林公司应自2015年11月5日起承担违约责任，黄玉钗主张自2015年11月4日计算不当。美林公司抗辩于2016年1月25日交付房产证缺乏事实依据，不予采纳。黄玉钗主张于2016年2月25日领取房产证，结合房产证登记时间为2016年1月25日，一审法院对该主张予以采信。关于付款情况，黄玉钗持有的发票显示实际付款为2063154元，其主张以2068951元为本金计算违约金不当，对于主张的超出部分，不予支持。违约金应计至2016年2月24日，黄玉钗主张计至领取当日不当。美林公司抗辩违约金过高，请求调整，但未能充分合理举证黄玉钗的实际损失，该标准为双方真实意思表示，并无不当，对美林公司的调整请求，不予采纳。故此，美林公司应向黄玉钗支付逾期办证违约金，以2063154元为本金，按每日万分之五标准，自2015年11月5日计至2016年2月24日。对于黄玉钗主张的超出部分，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月22日作出如下判决：一、美林公司于判决发生法律效力之日起10日内向黄玉钗支付迟延办证违约金（以2063154元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年11月5日起计至2016年2月24日）。二、驳回黄玉钗的其他诉讼请求。一审案件受理费2610元，由黄玉钗负担630元，由美林公司负担1980元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审中，美林公司表示：1.对一审判决认定的逾期办证违约金的起算时间没有异议，对截止时间有异议，应当计算至房地产权证上记载的时间。2.其没有证据证明已将房产证交付给黄玉钗，但其从房管局领取房地产权证后立马电话通知黄玉钗，对此也没有证据证实。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）逾期办证违约金截止时间的认定；（二）合同约定的违约金标准应否调整。关于逾期办证违约金截止时间的认定问题。根据双方合同约定，美林公司应当在涉案房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为黄玉钗办妥产权登记，并将以黄玉钗为产权人的房地产权证交付黄玉钗。根据一审法院查明的事实，黄玉钗于2014年12月29日收楼，自该日起计算210个工作日，即美林公司应于2015年11月4日前将房地产权证交付给黄玉钗。现美林公司无证据证明何时通知并将房地产权证交付黄玉钗，一审法院采纳黄玉钗表示房地产权证交付时间为2016年2月25日的意见，并据此将迟延办证违约金截止计算至2016年2月24日正确，本院予以确认。美林公司上诉提出以房地产权证记载的日期认定逾期办证违约金的截止时间，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。关于合同约定的违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，判定违约金高低的关键是对“违约造成损失”的认定，因违约造成的损失应包括守约方的实际损失和可得利益损失。本案中，美林公司上诉提出因其将房屋实际交付黄玉钗，且免费提供相应的物业管理服务及水电等，故已经对迟延办证进行了相应补偿。但是，由于因房屋交付所产生的补偿与办证的违约承担并非同一对价关系，且双方亦没有就上述补偿抵扣违约金达成约定抵销的意思表示，因此，美林公司以此为由主张黄玉钗没有因办证迟延而产生实际损失，缺乏事实依据，本院不予采信。在美林公司不能提交证据证明合同约定的违约金标准过分高于造成损失的情况下，一审法院采纳合同约定的违约金标准正确，本院予以维持。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人广州市美林基业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　怡审判员　余　盾审判员　李　静二〇一七年五月十七日书记员　邹文芳游瑞娜搜索“”