（2017）沪01民终2754号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-22
案件名称
陈鹏诉王彬房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈鹏,邱婕,王彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2754号上诉人（原审被告）：陈鹏，男，1975年7月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：邱婕，女，1979年2月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：郭伟栋，上海肃澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彬，男，1983年11月30日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。上诉人陈鹏、邱婕因与被上诉人王彬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人陈鹏及其与上诉人邱婕之共同委托诉讼代理人郭伟栋，被上诉人王彬之委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陈鹏、邱婕上诉请求：撤销原判主文第二项，发回重审或改判根据定金罚则由上诉人向被上诉人支付人民币（下同）10万元（定金10万元已返还被上诉人）。事实和理由：一、本案系二手房买卖居间合同纠纷，出售方、买受方以及中介在订立居间合同时确认未签订正式买卖合同时适用定金罚则。二、庭审时系争房屋的实际价值法院并未加以认定，上诉人认为该房屋上涨的价格至多也只有60万元。一审法院认为房屋价格上涨，直接认定上诉人向被上诉人支付违约金60万元是高于房屋实际上涨价格，也是违背常理的。三、被上诉人支付给上诉人的定金也仅仅只有10万元，却要求上诉人支付60万元的违约金，显然要求赔偿的金额过高，有失公平。四、双方签订的是房地产买卖居间协议并未签订正式的房屋买卖合同，双方仅仅是有一个购房的意向而已，而不是一审法院认定通过居间协议确定的房屋买卖合同关系。被上诉人王彬辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。王彬向一审法院起诉要求判令：1、继续履行王彬与陈鹏、邱婕之间就系争上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房地产买卖居间协议，并配合办理过户；2、陈鹏、邱婕向王彬交付系争房屋。一审法院认定事实如下：系争房屋登记在陈鹏、邱婕名下。2016年6月8日，陈鹏、邱婕作为出售方，王彬作为买受方以及案外人A公司作为居间方签订居间协议，约定：1、陈鹏、邱婕向王彬出售系争房屋并一并转让室内固定装修及附属设备设施，房屋面积113.10平方米，权利人为陈鹏、邱婕，房屋总价款为400万元，房地产权证编号为沪房（地）松字（2005）第XXXXXX号，未设立抵押；2、王彬已经向居间方支付意向金5万元，如陈鹏、邱婕签订本协议，该意向金转为定金，王彬应于陈鹏、邱婕签署本协议后2日内向陈鹏、邱婕补足定金至10万元；3、陈鹏、邱婕应当在本协议签订后90日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；4、王彬应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日支付首期房价款235万元（包含定金），以贷款方式支付第二期房价款160万元，于陈鹏、邱婕在该房屋内的全部户口迁出三日内支付尾款5万元，接收房款的账户为邱婕在中国银行九亭支行开户的账号（XXXXXXXXXXXXXXX1960）；5、双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后3日内且最晚不得晚于2016年10月31日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续；6、本次交易中根据法律法规等规定产生的所有交易税、费由王彬承担；7、定金责任：若陈鹏、邱婕未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向王彬双倍返还定金，若王彬未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付陈鹏、邱婕的定金不予返还；8、违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；9、双方协商一致同意陈鹏、邱婕在系争房屋内的全部户口在2017年10月1日前必须迁出等。居间协议签订当日，王彬向陈鹏、邱婕支付定金10万元。王彬与陈鹏、邱婕均确认在居间协议签订后，经中介通知，王彬与陈鹏、邱婕会面协商示范文本合同签订事宜时，陈鹏、邱婕提出不继续履行合同，但是关于提出的具体时间，陈鹏、邱婕主张是在2016年8月31日即王彬与陈鹏、邱婕签订协议后第一次碰面之时，王彬则主张2016年8月31日确实碰面了，但是陈鹏、邱婕明确称不愿意出售系争房屋则是在此之后的9月2日至4日期间。陈鹏、邱婕于2016年9月5日将定金10万元退还王彬账户。王彬与案外人陈某于2011年3月16日登记结婚，陈某于2006年7月5日迁入本市户籍，王彬也系本市户籍人员，其提供的户口簿显示在2016年12月1日获签发户籍地为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的户口迁入。另查明，2016年7月7日，王彬及陈某就其名下位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋与案外人朱某、于某签订《上海市房地产买卖合同》，王彬称在2016年12月1日前交易已完成。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据王彬、陈鹏、邱婕及居间方签订的居间协议，王彬与陈鹏、邱婕虽然没有签订网签版的上海市房地产买卖合同，但是居间协议已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、交付、过户、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，王彬与陈鹏、邱婕之间就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系，而且也不违反上海市的购房政策。双方的房屋买卖合同系王彬与陈鹏、邱婕的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。在居间协议的履行过程中，陈鹏、邱婕在没有法定及约定的解约条件成就的情况下提出不再继续履行合同并将已收取的定金擅自返还王彬，构成违约，应当承担违约责任。王彬据此主张解除双方之间通过居间协议确定的房屋买卖合同关系，并无不当，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王彬按照居间协议的约定向陈鹏、邱婕主张支付总房价款20%的金额即80万元作为违约金，对此原审认为，违约金的主张既要符合双方之间的约定，同时还需要考虑王彬因为陈鹏、邱婕违约而造成的实际损失以及王彬与陈鹏、邱婕合同的履行情况。首先，尽管2016年6月至9月期间上海房价的急剧上涨是不争的事实，但王彬的证据在证明其实际损失方面尚有不足；其次，王彬实付陈鹏、邱婕的钱款金额仅为10万元；最后，陈鹏、邱婕是在居间协议签订后近3个月时间才提出不再履行，导致了王彬损失的扩大。综上，一审认定由陈鹏、邱婕向王彬支付违约金60万元。一审法院审理后，于二○一七年一月九日依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款以及第一百一十六条的规定，作出判决：一、确认王彬与陈鹏、邱婕之间通过《房地产买卖居间协议》成立的房屋买卖合同关系解除；二、陈鹏、邱婕于判决生效之日起十日内支付王彬违约金600,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,880元，减半收取5,940元，由王彬负担1,000元，陈鹏、邱婕负担4,940元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对双方未能继续进行系争房屋交易应承担何违约责任？一审法院判令上诉人承担60万元违约金是否具有充分的事实和法律依据？对此，因双方的居间协议具备房屋买卖的基本条款，故一审法院认定双方之间成立房屋买卖合同关系并无不当。因涉案居间协议既约定了违约金条款又约定了定金条款，故被上诉人有权选择按照违约金条款追究上诉人的违约责任。一审法院综合考虑被上诉人实际履行合同的情况、上海房地产市场现状等因素，对双方约定的违约金进行调整，酌情确定上诉人承担60万元违约金，该处理尚属合理妥当，本院对此予以认同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,800元，由上诉人陈鹏、邱婕共同负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年五月十七日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”