（2017）苏0582民初1622号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-27
案件名称
朱建兴与张建国、郁智芹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱建兴,张建国,郁智芹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0582民初1622号原告：朱建兴，男，1974年11月24日生，汉族，住所地张家港市。委托诉讼代理人：潘俊。被告：张建国，男，1968年1月9日生，汉族，住所地张家港市。委托诉讼代理人：郁智芹，女，1966年7月17日生，汉族，住所地张家港市。被告：郁智芹，女，1966年7月17日生，汉族，住所地张家港市。原告朱建兴与被告张建国、郁智芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告朱建兴的委托代理人潘俊到庭参加诉讼，被告张建国、郁智芹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告朱建兴向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2014年2月5日签订的房屋买卖协议；2、撤销原告出具给被告方198000元的欠条；3、判令被告方返还剩余购房款780000元，及此款从2014年2月5日起至法院作出的判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失；4、本案诉讼费由被告承担；事实和理由：2014年2月5日，原告与两被告经友好协商签订了一份《房屋买卖协议》。协议约定，被告将其所有的位于张家港市金港镇山前路10幢96号的房屋出售给原告。合同虽约定房屋作价830000元，但双方实际是按1130000元的购房价格履行的。合同签订后，原告向被告交付了830000元，原告以前在朝南村有宅基地房屋，现在已经拆迁了，原告领取了拆迁补偿款，用于支付了本案房款，此后原告又陆续向被告支付了100000元，剩余200000元购房款，原告向被告出具了一份198000元的欠条，并交付给了被告。至2014年下半年，原告实际已履行了全部购房款义务。之后，被告以安顿儿子张晓及老母亲张兰芳为由，仅交付部分房层给原告使用，并承诺会及时给儿子及母亲安排其他住房后，再将完整的房屋交付并过户给原告。后，被告未能妥善安排好儿子和母亲的住所，反而导致家庭内部矛盾升级晋剧化，最终诉至法院，经生效判决确认，两被告仅享有诉争房屋60%的份额，张晓享有25%的份额，张兰芳享有15%的份额。至此，原告已知道被告已无法按约将房屋交付过户给自己，多次要求被告退还购房款。被告请求给予一定时间处理好家庭内部问题后立即予以交付过户，但至今仍未交付、过户房屋。在原告的一再催要下，被告方仅于2016年年初退还了150000元购房款，剩余780000元购房款至今未付。原告认为，根据双方签订的房屋买卖协议，被告方已构成严重违约，且该协议客观上已无法履行。故起诉至法院。被告张建国未作答辩。被告郁智芹未作答辩。经审理查明：2014年2月5日，朱建兴（买方）与张建国、郁智芹（卖方）签订了一份《房屋买卖协议》。协议约定，卖方将其所有的位于张家港市金港镇山前路10幢96号的房屋出售给买方，房款为830000元，协议上载明该房屋土地性质为宅基地，房屋上的所有权利，包括地上物、土地的权利全部让渡给买方，卖方不再享有该房屋（含土地）的任何权利，卖方不能再主张宅基地使用权，将来因拆迁等原因所得的全部补偿，含重置成本、区位补偿、土地宅基地的安置补偿等均由买方取得。合同签订后，朱建兴支付了部分购房款。因房屋迟迟不能完整交付，朱建兴提起了本案诉讼。另查明，郁智芹与张建国原系再婚夫妻，1997年11月11日登记结婚，2014年6月19日办理离婚登记手续，2014年12月2日又办理了结婚登记手续，2014年12月15日再次办理了离婚登记手续。在2014年12月15日的离婚协议中，双方约定位于金××镇××前××层半的房屋产权归郁智芹所有。2015年6月15日，郁智芹诉至本院要求确认位于金××镇××前××号的房屋归郁智芹所有，张建国为该案的被告、张兰芳（系张建国的母亲）、张晓（张建国与前妻所生育的儿子）为该案的第三人，经生效判决确认，郁智芹就诉争房屋享有60%的份额，张晓享有25%的份额，张兰芳享有15%的份额。以上事实，有原告提供的房屋买卖协议、（2015）张金民初字第00197号民事判决书以及本案的庭审笔录等证据予以证实。对于付款情况，原告称：双方协议签订的价格为83万元，但是实际双方系按113万元价格成交的，当时为了隐瞒30万元不让被告的儿子知道；原告总计向被告交付购房款93万元，并出具了198000元的欠条，另外被告曾向原告支付过诉争房屋3层4层2015年的租金2万元，房屋都是由被告及被告的儿子和母亲居住使用，3、4层据被告陈述是帮原告出租出去的，具体如何使用原告不清楚，原告也没有钥匙，被告只支付了一年的租金。为此，原告向本院提交了银行转账凭证两份，转账金额为86万元，其中83万元是2014年2月5日转给张建国的，3万元系2014年5月15日转给郁智芹的，原告称其余7万元也已支付了。同时，原告还提供了原告与其妻子陈小红与两被告之间的录音资料一份，证明后来由于法院生效判决确认两被告只享有诉争房屋60%的份额，被告又退还了15万元给原告，同样198000元的欠条就算作废了，被告认为78万元就是60%房屋的房款，但是原告不同意。本案审理中，原告表示由于被告已支付了2万元租金给原告，故本案中只主张被告归还76万元及相应的利息损失。本案审理中，本院电话联系被告郁智芹，郁智芹称房款一共为113万元，原告已经支付了932000元，还剩198000元，后来由于我们的房屋只有60%的份额，我们又退了原告150000元，实际收了780000元。租金至所以只付了20000元，是因为原告后来不要我帮他出租了。本院认为，农村房屋买卖必须符合国家相关法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。另外，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符和法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。本案中原告并非巫山村村民，其在原有宅基地上的房屋被征用后，又另行向被告购买本案的诉争房屋，且双方的房屋买卖行为未经任何部门批准同意，该买卖行为不符合申请建房用地条件，该房屋买卖行为已违返了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故本院认为原、被告之间签订的《房屋买卖协议》应为无效合同，因原告主张撤销，本院对原告进行了释明，原告亦表示同意按无效主张。基于原告并未实际居住该房屋，且两被告仅有该房屋60%的份额，本案的买卖也未经其他共有权人同意，本院认为，对于原告交付的房款应当予以返还为宜，庭审中，原告称已向被告付款93万元，且被告在电话中也予以认可，虽是电话认可，但本案审理中原告已向本院举证了86万元的付款凭证，被告未提出异议，被告亦未向本院提供任何证据，现原告自认被告归还部分，主张被告归还760000元，符合证据规则，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿相应的利息损失，本院认为，相关的法律、法规对农村宅基地房屋作出了相应规定，原、被告双方无视该规定仍坚持签订该协议，双方均存在过错，故对相应的利息损失，本院酌情认定由被告按中国人民银行同期同档贷款基准利率的50%予以赔偿。由于两被告均系《房屋买卖协议》的卖方，且上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，故原告要求两被告共同履行上述债务，理由正当，本院予以支持。对于原告撤销198000元的欠条的主张，本院认为，合同无效后，已支付的款项应当予以返还，未履行的部分无需履行，对于198000元的欠条是否存在，在案证据无法佐证，故对于原告的该项请求在本案中本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款及相关法律之规定，判决如下：一、确认原告朱建兴与被告张建国、郁智芹于2014年2月5日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告张建国、郁智芹应返还原告朱建兴房款760000元并赔偿相应的利息损失（以760000元为基数从2014年2月5日按中国人民银行同期同档贷款基准利率的50%计算至生效判决确定的履行之日止）。限于判决生效后10日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5800元、保全费4420元，合计10220元，由原告负担262元，由两被告负担9958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员 沈坚二〇一七年五月十七日书记员 成林 更多数据：搜索“”来源：