（2017）豫0202民初359号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-03
案件名称
开封市金润物业管理有限公司与平一帆物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市龙亭区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市金润物业管理有限公司,平一帆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初359号原告：开封市金润物业管理有限公司，住所地：开封市龙亭区北土街9号院3号楼3楼。统一社会信用代码：91410202068949167G。法定代表人：曹斌，董事长。委托诉讼代理人：樊随生，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴梦龙，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。被告：平一帆，男，1985年6月27日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。原告开封市金润物业管理有限公司与被告平一帆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年３月２日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开封市金润物业管理有限公司的委托诉讼代理人樊随生，被告平一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封市金润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费3262元（2016、2017年度），违约金2977元（2016年应收物业费违约金自2016年1月16日按每天5‰计算至2017年1月15日，2017年应收物业费违约金自2017年1月16日按每5‰计算，以后继续计算，直至被告付清物业管理费及违约金为止），合计6239元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了原告负责物业服务的开封幸福里8号楼2单元3层03号房屋，房屋面积87.13平方米，于2014年10月31日到原告处办理了入伙交接手续，并于当日与被告平一帆（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定，物业管理费按年收取，缴纳费用时间为每年第一个月15日前；第二项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等。被告在接收房屋后，自2016年1月起拒绝向原告交纳物业服务费。经多次口头催促无效后，原告于2016年3月12日以挂号信形式向被告送达了催费通知书，河南龙文律师事务所樊随生、吴梦龙律师于2016年10月24日受原告委托向平一帆发出律师函，要求被告交纳物业费，被告仍未缴纳，原告诉至法院。被告平一帆辩称，被告是2014年10月31日收的房，当时交了一年的物业费，收房的当天，房屋小卧室的西墙体和地坪的交界处，有一个水果盘大小的大洞，当时就给物业说了，物业的人也拍照了，属于施工方的问题，应该解决这个事他们也给被告登记了，被告就等着他们给他联系，但他们一直没有和被告联系。2015年被告就没在该房子居住，到2015年年底2016年年初，被告该结婚了，需要装修房子，被告就自费让装修工人把那个洞给补住了，被告六月份结婚，2016年7月底正式入驻，准备交物业费的时候，看见门上有个单，通知单上违约金就两千多，电梯物业进行了改装，没有交物业费的不允许用电梯，所以被告就更不愿意交物业费，因为电梯是公共设施，原告没有权利不让用。综上，被告愿意交物业费，但不愿意交违约金，被告不交物业费是被告维权的一个手段而不是目的，原告需要给被告修裂缝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方没有异议的原告提交的被告身份证复印件、入伙交接流程表、业主入住登记表、前期物业管理服务协议、催款通知书、律师函，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的照片、房屋交接验收明细表，能证明本案事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，开封市金润物业管理有限公司（甲方）与平一帆（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：房屋坐落位置为幸福里小区8号楼2单元3层03号，建筑面积为88.1平方米；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理费按年收取，缴纳费用时间为每年第一个月15日前；住宅物业管理费按建筑面积1.56元/㎡/月收取；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等。另查明，平一帆于2014年10月31日办理了房屋交接手续，并于当日缴纳了2015年度物业管理费1374元，被告称其验房时发现房屋小卧室位于西墙体与地坪交接处有一坑洞，并向原告金润物业管理有限公司人员报修，但金润物业管理有限公司没有给被告答复，也没有协助被告解决此问题，自2016年1月起未向开封市金润物业管理有限公司交纳物业服务费。金润物业管理有限公司分别于2016年5月19日、2016年7月22日以催款通知书的形式通知被告交纳物业费，于2016年8月3日向平一帆发出律师函，再次通知被告交纳物业费，被告仍未缴纳，原告诉至法院。本院认为，开封市金润物业管理有限公司与被告平一帆签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。开封市金润物业管理有限公司履行了为被告平一帆入住的开封幸福里小区提供物业服务的义务，被告平一帆作为该小区的业主应当根据上述协议的约定履行向该公司交纳物业费的义务，而被告未按合同约定向原告交纳物业费，其行为已构成违约，应向原告承担继续履行等违约责任，故原告要求被告支付物业管理费3262元的请求本院予以支持。但原告要求被告按日千分之五的标准支付违约金2977元，标准显属过高，被告对此亦有异议，因考虑被告拒交物业费实属有因，因房屋质量问题本院结合合同的履行情况、兼顾原告方的损失、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，将违约金酌定被告未交物业费数额的10%为326元较妥，原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。因原告不是购房合同的当事人，房屋存在质量问题与本案不是同一法律关系，故对被告以此抗辩，拒交物业费的意见，本院不予采纳。对原告物业管理服务不满意不足以成为被告拒交物业费的理由，被告作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益，因此，对被告的辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告平一帆于本判决生效后十日内支付原告开封市金润物业管理有限公司物业服务费3262元，并支付违约金326元。二、驳回原告开封市金润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告平一帆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 王培霞二〇一七年五月十七日书记员 彭超峰