（2016）辽0202民初4153号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-05-31
案件名称
大连雅风物业管理有限公司与荆雷达房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市中山区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连雅风物业管理有限公司,荆雷达
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十七条
全文
大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0202民初4153号原告:大连雅风物业管理有限公司。法定代表人:郭新敏，该公司总经理。委托代理人:邵明洋，辽宁新正源律师事务所律师。委托代理人:王炤文，该公司职员。被告:荆雷达。委托代理人王俊杰，辽宁丰源律师事务所律师。委托代理人孔欣媛，辽宁丰源律师事务所实习律师。原告大连雅风物业管理有限公司诉被告荆雷达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵明洋、王炤文，被告委托代理人王俊杰、孔欣媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年12月25日签订了《房屋租赁合同》。租赁标的为大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建，租赁期间为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为10万元/年。在履行合同过程中，被告只交纳了第一年租金，尚欠2015年1月1日起至今的租金，且被告将房屋转租给了一家视力康复机构。被告的行为违反了《房屋租赁合同》第三条第2款、第6款，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾退所用案涉房屋（大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建）并给付所欠租金（自2015年1月1日起至合同解除之日止，按10万元/年计算）及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2015年1月1日起至实际给付之日止）；3、被告给付自合同解除之日起至腾退之日止的占有使用费（按10万元/年计算）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告确实在2013年12月25日签订了有关大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建的租赁合同，2014年的租金也已经交付完毕，但是原告的房屋被告在使用过程中一直存在漏水及渗水，该情况相当严重，被告将上述房屋存在质量问题多次反应给原告，但是原告一直未对上述问题进行维修，致使被告在使用房屋过程中造成墙面、地板多次被水冲毁，并且房屋至今漏水、渗水相当严重。被告无奈只得采取临时措施暂时性的解除房屋的漏水、渗水问题。被告认为房屋出租，出租人应当履行租赁物的维修义务，应当承担维修所发生的费用，如果因为维修物影响承租人使用的应相应的减少租金及延长租期，我方认为被告逾期交付租金是有正当抗辩理由的，房屋在使用过程中确实未达到完全使用的目的。原告主张交付租金应当先履行完对租赁物的修缮，被告方能给付租金；我方未看到原告具有合同约定的房屋的权利证明。主要根据原告一直未履行房屋修缮义务的推测，我方跟原告要，原告未提供过资质证明。经审理查明，2013年12月25日，原告大连雅风物业管理有限公司与被告荆雷达签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建出租给被告，租赁期间为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为10万元/年，每半年一付50%等。在履行合同过程中，被告只交纳了第一年的租金，自2015年1月1日起被告未付租金。被告称涉案房屋存在漏水、渗水；原告称未收到被告的报修申请，被告未提供报修的证据。涉案房屋被告现仍在占有使用。被告庭审中提供的视频中显示有孩子正在上课学习。另查，涉案房屋系大连雅风房屋开发有限公司开发，因房屋未出售，现该公司委托原告进行管理，用于办公或经营。本案本院向被告送达起诉状副本的时间为2016年6月21日。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、补充协议、建设用地规划许可证、委托书，被告提供的视频及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行，不履行或不完全履行，应依法承担违约责任。本案的焦点问题是被告以房屋存在漏水、渗水为由提出的减少租金及延长租期的抗辩意见能否成立。从双方合同的履行情况看，被告未提供过向原告报修的证据，亦未提供因原告拒绝维修而自行维修的证据，且涉案房屋被告一直在使用，故被告辩称涉案房屋漏水影响其使用的证据不足，被告应承担举证不能的不利后果，对被告提出的减少租金及延长租期的抗辩意见本院不予支持。因被告自2015年1月起即未依约交纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告诉请被告给付租金及利息并解除涉案房屋租赁合同，应予支持。双方合同解除的时间应认定为本院向被告送达起诉状副本的时间即2016年6月21日。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告，故原告诉请被告腾退涉案房屋，应予支持。原告诉请被告给付自合同解除之日起的占有使用费（按10万元/年计算），于法有据，应予支持，但支持的截止时间应为本判决确定的腾退之日止，若被告在本判决确定的腾退之日止未腾退房屋，之后产生的占有使用费原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告大连雅风物业管理有限公司与被告荆雷达2013年12月25日签订的关于大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建的《房屋租赁合同》于2016年6月21日解除；二、被告于本判决生效后十日内将位于大连市中山区鸣鹤街XX号二层公建腾退给原告；三、被告于本判决生效后十日内给付原告自2015年1月1日起至2016年6月21日止的房屋租金147397元及利息（其中5万元自2015年1月1日起计息，5万元自2015年7月1日起计息，47397元自2016年1月1日起计息，均按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；四、被告于本判决生效后十日内给付原告自2016年6月22日起至本判决确定的腾退之日止的占有使用费（按年租金10万元计算）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4505元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 周 倩审 判 员 陆绍宇代理审判员 杜庆敏二〇一七年五月十七日书 记 员 周思雨 关注公众号“”