（2017）沪01民终4728号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-22
案件名称
周萍诉姚剑雄房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周萍,姚剑雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4728号上诉人（原审原告）：周萍，女，1976年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾正骏，上海博拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚剑雄，男，1970年1月19日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人周萍因与被上诉人姚剑雄房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初87101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周萍上诉请求：撤销一审判决第二、六项，改判被上诉人支付延期付款违约金人民币2,166元（以下币种相同），解约违约金24,000元。事实和理由：一审法院对延期付款的违约金进行了调整，但调整的过低，而且上诉人没有放弃追究被上诉人违约解约的权利，被上诉人主动提出解约，又不及时修理房屋，造成了房屋空置，存在违约行为。被上诉人姚剑雄未作陈述。2016年12月，周萍向一审法院起诉请求：1、姚剑雄支付周萍解除合同违约金24,000元；2、姚剑雄支付周萍2016年9月24日起至2016年10月12日止的房屋租金5,066元；3、姚剑雄支付周萍2016年10月13日起至2016年11月7日止的房屋使用费13,333元（按合同租金标准双倍计算）；4、姚剑雄支付周萍2016年6月24日至2016年7月1日期间逾期支付租金的滞纳金2,166元（按日租金一倍，计算8天）；5、姚剑雄赔偿周萍好力家纤皮玉蕊地板损坏及钢琴损坏损失计8,000元；6、姚剑雄支付周萍中介费损失2,333元（按中介费2,800元，租赁合同剩余租期占合同租赁期限的比例计算）；7、姚剑雄归还周萍门禁卡一张并承担周萍换锁损失50元；8、姚剑雄支付周萍欠付水费120.70元、电费693.44元。一审中，周萍撤回了要求姚剑雄归还门禁卡的诉请。一审法院认定事实：2016年3月23日，周萍（出租方、甲方）与姚剑雄（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方居住使用，房屋建筑面积114平方米。租赁期限3年，自2016年3月24日起至2019年3月23日止。租金每月8,000元。租金按3个月为一期支付，第一期租金于2016年3月24日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的（此处空白）日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金。乙方同意支付给甲方租赁保证金8,000元。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损坏，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后7日内，将该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。违约责任，本合同生效后，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定。本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且违约方支付守约方违约金，违约金数为月租金的3倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修添附补偿费，装修添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行（装修添附），则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修添附无偿赠与甲方。物业费由乙方承担。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，姚剑雄入住系争房屋，并在系争房屋内豢养了三条狗。姚剑雄支付周萍租赁保证金8,000元，支付租金至2016年9月23日。其中2016年6月24日至9月23日的租金于2016年7月1日支付，金额22,900元（扣除网费后）。2016年9月26日，周萍发微信向姚剑雄催讨当季租金，姚剑雄回复称因楼下住户干扰，并且警察上门要求姚剑雄处理豢养的狗，故系争房屋无法租住下去。周萍回复同意，并称楼下住户确实比较敏感，询问姚剑雄租住至何时，以方便周萍寻找下家。姚剑雄称居住至月底。周萍回复表示没关系，系争房屋先挂牌，看房需要姚剑雄配合。2016年10月初，姚剑雄搬离了系争房屋，此后双方相约10月6日办理房屋交接。2016年10月6日，由于系争房屋内的地板有损，双方为维修地板等事宜发生分歧，姚剑雄表示其可以自行维修地板，并留了一套房屋钥匙。同日，姚剑雄发微信给周萍，称需要确认没有违约金以及押金结算问题，姚剑雄会将地板修好。周萍回复称押金暂时不退，姚剑雄人已搬走应归还钥匙，是否追究违约责任再说。10月7日，姚剑雄发微信给周萍称如周萍追究违约责任，则姚剑雄不修地板。此后，姚剑雄未修复系争房屋内地板，双方亦未进行磋商。一审中，周萍称其于2016年11月7日进入系争房屋查看，发现地板未维修，为减少损失于当日更换了房屋门锁。姚剑雄称已于2016年10月8日将系争房屋钥匙放置在该房屋信箱内，但未告知周萍。一审中，对于房屋内地板及钢琴损坏的维修费用，周萍不要求对损失金额申请鉴定，同意由法院酌定。姚剑雄认为承租期间地板有部分受损属实，局部维修即可，维修费用约2,000至3,000元，不认同钢琴有受损。对于周萍主张的逾期付款滞纳金，认为逾期付款征得周萍同意，不应当计算滞纳金，倘若需要计算，则合同约定的计算标准过高，请求予以调整。姚剑雄另表示租赁合同约定的解除合同违约金亦属于过高，应当调整，周萍主张的换锁费和中介费均没有相关依据，不予确认，姚剑雄同意按照合同约定的租金标准承担截止2016年10月6日止的租金，姚剑雄多缴纳的物业管理费无须在本案中处理。一审法院认为：周萍与姚剑雄就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方确认租赁合同已经解除，姚剑雄同意支付周萍欠付水费120.70元、电费693.44元，一审法院予以准许。关于姚剑雄是否应当承担解除合同的违约金24,000元，一审法院认为，姚剑雄于2016年9月26日向周萍发送微信表示欲提前解除合同，周萍回复同意并表示随即安排中介重新挂牌出租等，此后姚剑雄搬离了系争房屋，双方相约于2016年10月6日交接房屋。由于系争房屋内存在地板受损的原因双方发生争议，致使10月6日交接房屋未成，双方间对于解除合同已于10月6日前达成合意。并且，双方的租赁合同中对于违约责任的承担，约定合同没有特别约定相关责任的，任何一方未按本合同约定履行的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方支付守约方违约金，违约金为月租金的3倍。本案中，周萍对于姚剑雄提出欲提前解约的行为既没有书面催告要求继续履行租赁合同或指出提前解约属于违约行为而应承担违约责任，相反对姚剑雄提出的解约理由表示理解并同意解除。故本案中周萍与姚剑雄对于解除合同的行为属于合意解除，不适用租赁合同约定的违约责任条款，周萍诉请姚剑雄承担解约违约金24,000元，一审法院不予支持。2016年10月6日双方未完全办理交接是出于双方协商由姚剑雄对系争房屋内的受损地板予以维修所致，未返还系争房屋的事由有别于租赁合同约定的租赁期限届满而逾期未返还的情况，故周萍要求按照租金标准的双倍计算自2016年10月13日起至11月7日止逾期返还房屋的房屋使用费，该计算标准，一审法院不予认同。姚剑雄承诺自行修理地板而未实施，截止周萍收回系争房屋之日止的租金或房屋使用费，应由姚剑雄承担，经一审法院核算，2016年9月24日起至11月7日止的租金及房屋使用费为12,000元。姚剑雄逾期支付2016年6月24日起的租金，应当承担逾期付款的滞纳金，合同约定的逾期付款滞纳金标准显属过高，姚剑雄请求予以调整，一审法院予以准许，逾期付款的违约金以不超过应付款的银行同期贷款利率的四倍为限，一审法院酌情确定姚剑雄支付周萍逾期付款违约金70元。系争房屋内受损地板的修复费损失，周萍主张8,000元，但其未提供足以证实其主张的有效凭证，并表示不申请鉴定，由法院酌情处理。姚剑雄确认修复费约2,000至3,000元。鉴于讼争的损失费用金额不高，为便于纠纷的处理，一审法院酌情确定姚剑雄赔偿周萍地板受损的损失费用5,000元。周萍主张的中介费损失以及开锁费用，姚剑雄不予认可，而周萍未提交相关证据佐证，一审法院不予采纳。鉴于涉案租赁合同已解除，姚剑雄缴纳周萍的租赁押金8,000元，周萍同意返还，本案一并予以处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇一七年一月十六日作出判决：一、姚剑雄支付周萍2016年9月24日至11月7日期间的欠付租金和房屋使用费12,000元；二、姚剑雄支付周萍逾期支付租金的违约金70元；三、姚剑雄支付周萍损失费5,000元；四、姚剑雄支付周萍水费120.70元、电费693.44元；五、周萍退还姚剑雄租赁保证金8,000元；六、驳回周萍的其他诉讼请求。上述第一至第五项折抵后，余款由姚剑雄于判决生效之日起十日内支付周萍。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,221元，减半收取计610.50元，由周萍负担200元，姚剑雄负担410.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，均应按约履行。被上诉人在租房过程中遇到邻里争议，向上诉人提出提前解约，上诉人对此表示同意，一审据此认定双方系合意解除了系争租赁合同，故对上诉人主张的解约违约金不予支持，符合事实，并无不当；上诉人称其未放弃追究被上诉人的解约违约责任，被上诉人应向其支付24,000元解约违约金，与其在解约商谈过程中作出的同意解约的意思表示不符，本院不予支持。至于逾期付款违约金的问题，一审法院鉴于实际违约期间较短，而且被上诉人当时确实在房屋使用中遇到邻里争议，并非恶意违约，酌情将违约金标准调整到银行同期贷款利率的四倍，亦尚属合理；上诉人称被上诉人应支付全额违约金，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币456元，由上诉人周萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈强代理审判员 何建审 判 员 李兴二〇一七年五月十七日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”