（2017）皖1102民初254号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-08-28
案件名称
陶翠与滁州仪邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶翠,滁州仪邦置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初254号原告：陶翠，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。被告：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341100695709621R。法定代表人：应仲会，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。原告陶翠与被告滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告陶翠的委托诉讼代理人庞仁兵，被告仪邦公司的委托诉讼代理人蒋少华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶翠向本院提出诉讼请求，要求判令仪邦公司支付原告逾期办理房产证违约金64267元（自2014年3月31日起至2016年7月1日止，以总房款467057元为基数，按0.8%计算）。事实与理由：陶翠与仪邦公司于2012年8月29日签订了《滁州市商品房预售合同》，约定陶翠购买仪邦公司开发的位于上××路××滁州××广场××室。合同约定交房日期为2013年12月31日，仪邦公司直至2016年才办理房地产初始登记证书，并于2016年8月才为陶翠办理房地产权证。仪邦公司辩称：根据双方合同第14条之约定，办理房地产权证的前提是仪邦公司办理新建房地产初始登记手续，且办理涉案商品房产权转移登记的义务人为陶翠，仪邦公司仅为协助，陶翠未先向房产管理部门申请办理房产手续，故仪邦公司在办理房产证上并不存在违约情况。陶翠为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、陶翠的身份证复印件一份。证明陶翠的基本情况；证据二、《滁州市商品房预售合同》复印件一份。证明陶翠与仪邦公司之间存在买卖合同关系，合同约定交房时间为2013年12月31日，由于该房屋是委托仪邦公司经营，所以从2013年12月31日视为房屋交付，在这之后的90天内就应该出具能够办理房产证的相关手续，但仪邦公司直到2016年6月23日才办理了相关手续（滁州市不动产登记证明）应承担逾期办证违约金；证据三、不动产登记证明复印件、房产证复印件、办证发票复印件一份。证明仪邦公司于2016年6月23日取得初始登记手续，才符合办理房产证的条件。上述三组证据，经仪邦公司质证，对证据的真实性均无异议，但对证据二认为根据合同第14条之约定及补充条款6条约定仪邦公司在办理登记上没有违约情况，该房屋委托滁州仪邦奥特莱斯商业管理有限公司经营，认可2013年12月31日视为交付；对证据三认为在初始登记作出之前，仪邦公司履行合同义务的条件不成就，不构成违约，初始登记办理以后，仪邦公司已经协助陶翠办理了房地产权证。仪邦公司为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、营业执照复印件一份。证明仪邦公司的基本情况；证据二、《滁州市商品房预售合同》、安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民终字第01335号民事判决书复印件各一份。证明在房屋初始登记办理下来之前，不构成违约，条件成就后，已经协助陶翠办理了房产证，更不存在违约。上述二组证据，经陶翠质证，对真实性均无异议，但对证据二的安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民终字第01335号民事判决书证明目的不认可，认为该判决书基于当时仪邦公司未办理不动产登记证明，不具备协助办证的条件，本案是仪邦公司迟延办理了不动产登记证明。本院认为：陶翠举证的证据与仪邦公司举证的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。仪邦公司办理初始登记后已及时协助陶翠办理房屋所有权证转移登记手续，本院对陶翠的证据二“仪邦公司逾期办理房地产权证”的证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年8月29日，仪邦公司（甲方、卖方）与陶翠（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定陶翠向仪邦公司购买位于滁州市××路××滁州××广场××商业单元××室房屋，建筑面积为32.27平方米，单价为每平方米10466.37元，总房价款为337750元。第六条、…乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中明确约定。第十条、该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条、甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证…附件一付款方式和付款期限。付款方式：一次性付款。合同签订后，陶翠交纳了房款337750元。该房屋于2013年12月31日委托滁州仪邦奥特莱斯商业管理有限公司经营，双方认可2013年12月31日视为交付。2016年6月23日，仪邦公司取得涉案房屋的产权初始登记。同年8月25日，仪邦公司协助陶翠办理了房屋所有权转移登记手续。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：仪邦公司是否应当支付陶翠逾期办证违约金。陶翠与仪邦公司签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案双方合同约定仪邦公司办理了新建商品房房地产初始登记手续后一定时间内由陶翠依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该条款是双方对办证期限的特别约定，双方应按约履行。涉案房屋于2016年6月23日获得初始登记手续，同年8月25日，仪邦公司协助陶翠办理了房屋所有权转移登记手续。仪邦公司并未超过合同约定的期限，不存在违约，不应承担该项违约金。故本院对陶翠的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告陶翠的诉讼请求。案件受理费960元，减半收取480元，由原告陶翠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 齐丽丽二〇一七年五月十七日书记员 王金敏附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：