（2017）内07民终254号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-09-19
案件名称
刘鹏与刘会平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘鹏,刘会平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终254号上诉人（原审被告）：刘鹏，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人（原审原告）：刘会平，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：杨雅芝，呼伦贝尔市海拉尔区司法局148法律服务所法律工作者。上诉人刘鹏因与被上诉人刘会平房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2016）内0702民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘鹏、被上诉人刘会平及其委托诉讼代理人杨雅芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘会平诉讼请求；2.由刘会平承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、刘会平与刘鹏签订《房屋买卖合同》时已知晓争议房屋系呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司抵债房屋，刘鹏尚未取得物权亦未实际占用。呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司同意刘鹏、刘会平签订的《房屋买卖合同》，并已经向刘会平妻子出具了购房收据。刘会平曾起诉呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司要求交付房屋，结果败诉，刘鹏未参与该诉讼。二、刘鹏与刘会平签订的《房屋买卖合同》属于房屋债权转让合同，并非房屋买卖合同。刘会平曾起诉呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司要求交付房屋可以证明：呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司出具收据，其与刘会平已形成房屋买卖关系，刘鹏与刘会平的《房屋买卖合同》已履行完毕。刘会平应向呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司主张权利。刘会平辩称，一、刘鹏与刘会平于2012年10月5日签订《房屋买卖合同》时，双方均知道该房屋系顶账房，但《房屋买卖合同》约定”甲方负责乙方同开发商签订购房合同”、”甲方给乙方办理房产证”、”违约责任”。刘会平按约定分两次交付购房款，刘鹏始终未交付房屋，刘鹏系根本违约，导致合同目的不能实现。刘会平一审诉请符合法律规定。二、刘鹏与刘会平签订《房屋买卖合同》后，刘会平履行了合同的主要义务，双方已形成房屋买卖合同关系。刘会平与呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司之间未签订商品房买卖合同，双方未成立商品房买卖合同关系。一审判决适用法律正确。综上，刘鹏上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘会平向一审法院起诉请求：1.判令解除刘鹏与刘会平之间签订的《房屋买卖合同》；2.刘鹏返还刘会平交付的购房款340000元，给付违约金72000元，赔偿经济损失43500元，合计455500元；3.由刘鹏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：刘会平与刘鹏于2012年10月5日签订《房屋买卖合同》，约定刘鹏将位于×区×号的房屋及地下室出售给刘会平。房屋面积为107.4平方米，单价为每平方米3150元；地下室面积约为15平方米，位置未定，单价为每平方米1500元。房屋及车库的总价款共计为360000元。房款的交付方式为，”本合同签字后，乙方（刘会平）一次性支付购房款250000元”；”甲方（刘鹏）负责乙方同开发商签订购房合同，乙方同开发商签订购房合同后，乙方支付购房款100000元，如甲方交付地下室不足15平方米从该款中扣”；”甲方给乙方办理房产证后，乙方支付甲方剩余购房款10000元”。约定的房屋交付时间为2012年10月中旬。对违约金作出如下约定”本合同签订后，如甲方不出售房屋，按合同标的的20%承担违约责任，如乙方不购买房屋，按合同标的的20%承担违约责任”。合同签订后，刘会平于2012年10月5日向刘鹏交付购房款250000元，于2012年12月14日向刘鹏交付购房款90000元，共计340000元。因涉案房产至今未交付，刘会平诉至一审法院。一审法院认为，刘会平与刘鹏签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，符合房屋买卖合同的构成要件，合同成立并有效。刘会平已向刘鹏交付了大部分的购房款，但刘鹏因未实际取得房屋，从而无法履行向刘会平交付房屋及地下室的义务，其行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的。刘会平要求解除与刘鹏签订的《房屋买卖合同》，并要求刘鹏返还购房款的诉讼请求，符合法律规定。合同约定”本合同签订后，如甲方不出售房屋，按合同标的的20%承担违约责任”。合同标的总额为360000元，刘会平主张以此为基数，要求刘鹏支付违约金72000元【360000元×20%】的诉讼请求，不违反合同约定及法律规定。刘会平就其主张的43500元经济损失的诉讼请求，所提交的证据不足以充分证明其主张。综上所述，刘会平要求解除与刘鹏签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。刘鹏应当向刘会平返还购房款340000元，并按约定支付违约金72000元。刘会平要求刘鹏赔偿经济损失43500元的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。判决：一、解除刘会平与刘鹏签订的《房屋买卖合同》；二、刘鹏返还刘会平购房款340000元，并支付违约金72000元,合计412000元，于判决生效之日起立即给付；三、驳回刘会平的其他诉讼请求。本院二审期间，刘鹏围绕上诉请求提交了施工合同复印件，拟证明呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司用本案争议房屋抵顶欠刘鹏的工程款。经质证，刘会平认为证据是复印件，对真实性不予认可，但认可本案争议房屋系抵顶刘鹏工程款的事实。因该证据系复印件，本院不予采信。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：刘鹏是否应返还刘会平购房款并给付违约金。刘鹏与刘会平于2012年10月5日签订《房屋买卖合同》，双方明确约定了房屋位置、每平方米单价、总价款、付款方式等具体事宜，是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效。合同中明确约定”甲方（刘鹏）出售的房屋，系开发商用于抵偿甲方工程款”，双方签订合同时均明知刘鹏尚未取得涉案房屋所有权，至本案二审期间，刘鹏未提交证据证明其取得争议房屋所有权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，刘会平要求解除合同、返还购房款、给付违约金的请求于法有据，应予支持。关于刘鹏提出的呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司出具收据，其与刘会平已形成房屋买卖关系的主张，本院认为，郭某某（系刘会平妻子）与呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司就涉案房屋不成立房屋买卖关系已被（2015）海民再字第4号、（2016）内07民再10号生效判决确认，故刘鹏该上诉主张不能成立。关于刘鹏提出的应以实收房款34万元为基数计算违约金的主张，本院认为，双方《房屋买卖合同》已明确约定”按合同标的的20%承担违约责任”，而合同标的为36万元，故刘鹏该上诉主张不能成立。综上所述，刘鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8133元，由刘鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅玺发审 判 员 王宝珍代理审判员 梁振宇二〇一七年五月十七日书 记 员 姜 楠 来自