（2016）鲁1502民初3359号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-12-27
案件名称
王书立与聊城市交大科技园有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
聊城市东昌府区人民法院
所属地区
聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王书立,聊城市交大科技园有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1502民初3359号原告：王书立，女，1972年1月14日出生，汉族，个体户，住聊城市东昌府区。被告：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市柳园办事处前许街16号。法定代表人：熊建龙，总经理。委托代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。委托代理人：宋洪娟，山东荣法律师事务所实习律师。原告王书立与被告聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王书立，被告交大科技园的委托诉讼代理人宋红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书立向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告因未履行商品房预售合同向原告支付逾期交房违约金234397元；2.依法判决被告履行补贴协议书确认的42480元利息补偿款；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告针对第1项诉讼请求，增加诉讼请求为：判决被告因未履行商品房预售合同向原告支付逾期交房违约金328742.60元。事实和理由：原告与被告于2013年7月16日签订了商品房预售合同，合同第三条约定了买受人所购买商品房的基本情况，该房屋为第17号楼1单元201室，第五条约定了买受人所购买商品房及附属物总价款1048285元，第十条约定了交付期限，出卖人应当于2013年12月31日前交付买受人使用，第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任。双方还约定了其他条款（2014年5月31日签订的补贴协议书），双方遵照执行。但合同到期后被告迟迟不予交房及偿还原告的补贴，经原告和业主代表多次催交，被告于2014年3月24日郑重承诺并出具承诺书，被告所售房屋于2014年7月31日交付使用，如未能在承诺日期前交房，被告自上述交房日之后将按照交款的日万分之三支付违约金，此款项按月支付。但到期后，原告与被告多次协商，被告至今仍未交房，也拒不支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，特具状诉至法院，望贵院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。交大科技园辩称，一、原告诉求违约金标准过高，请求人民法院按照同时期、同地段租房费用或者银行同期存款利率标准，对违约金数额予以调整、减少。原告购买房屋保值、增值目的未受影响，实际受到影响的是原告对房屋的使用权，因此原告的实际损失应该为利息损失或者同时期、同地段房屋的租赁费损失，原告要求被告按照日万分之三标准支付逾期交房违约金明显高于实际损失。以2014年度一年期存款利息为标准，双方合同约定交房日期为2013年12月31日，被告于2015年7月29日通过五方验收，通知原告收房日期为2015年8月25日，实际逾期天数应为602天，原告利息损失上浮30%后应为60996元；同时期、同地段租赁费数额更低，原告所购平方房屋租金按照每月1800元计算，上浮30%应为45473元，如果按照原告主张的日万分之三的标准计算，违约金数额是其实际损失的5.89倍，严重超过实际损失。原告诉求违约金计算方式及数额侵害了被告的合法权益，被告无力承受。二、原告要求答辩人按照日万分之一及万分之三的标准支付逾期交付车位等款的违约金没有约定及法定依据。根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条的规定，对基础设施、公共配套建筑在规定时间没有达到使用条件的，双方协商解决，答辩人督促配合，尽快满足使用条件。涉案车位与储藏室现已具备使用条件，可以正常使用。三、双方所签关于利息《补贴协议书》约定，被告对原告交款行为给予利息补贴，该补贴在收房时选择冲抵费用，双方结算后的盈余部分才能领现金，原告在被告通知后拒绝按照约定条件收房、双方没有结算费用，此补贴不符合支付条件。综上，请求人民法院查清事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、市城区房地产开发项目一览表复印件一份，证明被告未能完成质量验收，未能完成消防验收，不能使用正式用电，未办理房产证。2、2014年3月24日被告签署的承诺书一份，证明如违约将按所交款项日万分之三支付违约金。3、2014年3月4日被告与业主召开的关于延迟交房会议纪要一份，证明2014年3月4日被告已主动提出如果在规定日期之前还未交房将承担日万分之三的违约金，证明被告对工期延误造成逾期交房承担全部责任。4、商品房预售合同一份，证明原告在被告处购买其开发的房屋一套，位于西安交大科技园17幢1单元201室。5、补贴协议书一份，专项维修基金缴存凭证，房款单据。担保费收据，证明已向被告方缴纳了各项费用，由于第二项诉求的依据不合法，所以被告才予以利息补贴。被告对证据1、2、3的真实性均有异议，称原告应提交原件。另外，市城区房地产开发项目一览表来源不明，不显示出具机关、没有加盖行政主管部门的印章，其公信力及证明效力不能得到认可。会议纪要与承诺书起草的背景是业主围堵了交大公司的办公地点，日万分之三的逾期交房违约金过分高于实际损失，被告有权依法申请调整。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，被告称其只收到了房款，担保费及专项维修基金不是被告收取的，对给付条件是有明确约定的，是在收房时用于冲抵各项费用，剩余部分凭装修发票领取，因原告至今未收房，没有冲抵费用，故该补贴不符合约定的支付条件。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、补充协议书一份，证明2014年6月10日原被告达成协议，原告同意在经五方验收后接收房屋，同时还证明在原告完成装修后对涉案房屋进行综合验收备案。2、五方验收记录一份，证明2015年7月29日涉案房屋经过建设、监理、施工、设计、勘察五单位验收，施工单位出具了工程保修书和住宅使用说明书，该接受工程符合规范要求，同意通过验收。3、EMS快递回执单一份，证明2015年8月25日，被告向原告邮寄了交房通知书，原告本人签收后至今没有办理住房手续，自2015年8月26日之后产生的延期交房责任应由原告承担。4、被告所开发的房屋取得了住宅使用说明书和住宅质量保证书，核定为合格工程，符合原被告约定的交付条件。原告对上述证据有异议，称补充协议不是我签的字，手印也不是我的。如果要签我可以委托各位亲人去签字，当时我在外地，所以这个协议不是我签的。一周后申请鉴定。当时质监局没有验收。原告认为这个单据不能代替竣工备案表。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月16日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东、东昌湖南西安交通大学聊城科技园第17幢1单元201号房产一套（主房面积约162.5平方米，储藏室17.24平方米）；该商品房及附属物的总房款为1048285元；合同第十条约定：被告应当在2013年12月31日前将符合“1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”条件的商品房交付；逾期交房出卖人向买受人承担已交房款日万分之一的违约金；原告交纳首付款508285元，其余以按揭形式支付。合同签订后，原告于2013年7月15日前交纳了首付款并办完了按揭贷款手续。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金。该承诺书被告签字盖章，十几名业主在“业主代表”后签名。2014年5月31日，被告作为甲方、小区某些业主作为乙方（含原告）签订了《补贴协议书》一份，主要内容为：根据聊城市交大科技园有限公司《关于科技园专家公寓（住宅）项目停工所造成延期交房相关问题的处理决定》及原告交款金额和日期计算，原告利息补贴为42480元；此补贴在原告收房时兑现，原告可选择冲抵契税、暖气开户费、燃气开户费、有线电视开口费及后期物业费，盈余部分可凭正式装修发票领取现金或转账。2015年7月29日，原告所购房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位五方验收，被告取得《单位工程质量竣工验收记录》、聊城市《商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书》。2015年8月25日，被告以EMS方式向原告邮寄了收房通知，原告至今未办理住房手续。本案所涉楼房被告有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。庭审中，原告申请做文字笔迹鉴定，即被告提交补充协议书中签名“王书立”是不是原告本人所写，后被告口头告知该协议书中“王书立”签名确实不是原告本人所写，原告不再要求鉴定。被告曾申请委托鉴定机构对涉案房屋对同时期同地段房屋的租金损失进行评估鉴定，后被告也不再要求鉴定。本院认为，本案原被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，故合法有效。双方在合同中约定“商品房取得建筑工程竣工验收备案表和取得商品住宅交付使用标准文件”为交房标准，《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确了以房地产开发主管部门组织相关单位进行综合验收方能交房，被告没有取得建筑工程竣工验收备案表，故涉案房屋至今不具备交房条件。双方约定于2013年12月31日交付房屋，但被告未按时交付，被告作为出卖人，应承担违约责任。2014年3月24日被告承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，否则自该日期起将按所交款的日万分之三支付违约金，应视为被告自愿变更了违约责任，即应按其承诺履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中被告自愿变更了违约金数额的计算方法，不适用该条的规定，被告称日万分之三违约金过高，应予调整的主张，本院不予认定。原告主张的违约金包括两个阶段：自2014年1月1日至2014年7月31日期间的违约金，按合同约定日万分之一计算，应为22013.98元，自2014年8月1日起至2017年4月6日期间的违约金按日万分之三计算，应为306623.36元。原、被告签订的《补贴协议书》载明被告应支付原告利息补贴42480元，原告选择要求被告支付，不违背法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及相关法律规定，判决如下：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立自2014年1月1日至2014年7月31日止以1048285元为基数、按日万分之一计算的逾期交房违约金22013.98元。二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立自2014年8月1日起至2017年4月6日止以1048285元为基数、按日万分之三计算的逾期交房违约金306623.36元。三、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立利息补贴42480元。四、驳回原告其他诉求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元，保全费2020元，由被告负担。（原告已预交，待执行时一并过付）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 张 焱人民陪审员 何景亚人民陪审员 刁文佼二〇一七年五月十七日书 记 员 周忠清 来源：百度搜索“”