（2017）冀0802民初1658号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-27
案件名称
原告李爽与被告李丹房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
承德市双桥区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李爽,李丹,承德荣辉房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初1658号原告:李爽。委托诉讼代理人：张永辉，河北五纬律师事务所律师。被告：李丹。委托诉讼代理人：赵金发。委托诉讼代理人：张忠伟，河北山庄律师事务所律师。第三人：承德荣辉房地产经纪有限公司。法定代表人：杨建平，职务：经理。原告李爽与被告李丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案当事人原告李爽及委托诉讼代理人张永辉，被告李丹的委托诉讼代理人赵金发、张忠伟，第三人承德荣辉房地产经纪有限公司的法定代表人杨建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金人民币117000.00元；判决被告赔偿原告律师费25900.00元、交通费500元、误工费1000元等各项损失27400.00元；以上1至2项费用合计为人民币144400.00元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，第三人带被告到原告家中看房，当时原告明确告知被告:原告名下的房屋是按揭贷款房，需要先偿还清银行贷款才能办理过户。被告表示愿意购买，还说买房是为了他父亲居住用，此事原告、被告和第三人工作人员均在场知晓。后经第三人协调，原告、被告及第三人达成协议，并于同日签订了一份房屋买卖合同：原告将其所有的座落于承德市开发区雹神庙和润新城8号楼2502室出售给被告，面积为102.97平方米，总价款为117万元，房款支付方式为被告先支付原告25万元，其他余款待被告银行贷款下来后一次性付清。因双方签订合同时是星期五晚上，被告资金不足，三方约定下周一也就是2017年3月13日由被告给付原告首付款25万元，并到银行办理房屋解押手续，但被告没有按照约定按时支付原告25万元首付款，经第三人和原告多次催促后，被告仍以各种理由拒绝支付首付款。2017年3月24日晚上，在原告和第三人及被告均在场的情况下，经协商，被告仍拒绝支付25万首付款，原告和第三人明确告诉被告其行为已构成违约，合同终止。2017年3月25日第三人和原告联系时，原告再次明确告知第三人因被告严重违约，双方签订的合同已经终止。2017年4月5日被告向贵院起诉原告，要求赔偿相关损失。原告认为被告的诉求没有事实根据也无法律依据，同时因被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，双方没有约定3月13日交纳首付款，合同中也没有约定交纳首付款的时间。在微信聊天记录中3月24日晚上8时56分李丹明确说可以出25万元买房子，此时中介联系李爽，李爽说不想履行合同了，只是以3万元不能充抵首付款。从3月24日到3月31日经中介公司联系李爽一直表示不卖了。合同中第5条第2项说定金可以充抵房款，应该是充抵首付款。第三人述称，3月10日买卖双方看好房子签订了合同，约定尽快做手续，约定周一去还银行还钱，后周一因李丹有事，约定3月23日去银行，因为房产税费问题不能协商一致，下午又因为首付款22万和25万问题没能达成一致，3月24日双方到中介公司协商未果，当天李爽表示李丹构成了违约。对于22万还是25万协商情况我需要核实。因此确实产生了纠纷。后来24日原告说给25万，李爽说不卖了李丹构成了违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交如下证据：l、房屋买卖合同一份2页，拟证明被告没有按时支付首付款给原告，己构成根本违约，双方合同终止，被告应当支付违约金并赔偿原告的一切经济损失。2、微信记录21页，拟证明在被告及第三人看房和签订购房合同前原告就己明确告诉被告及第三人原告的房屋有按揭贷款，需要偿还清贷款才能过户，被告是认可和知情的，被告也表示愿意购买，原告不存在隐瞒将房屋抵押给银行的事实。同时证明被告没有按时支付首付款，己构成根本违约，被告应当支付违约金并赔偿原告的一切经济损失。3、公积金个人还款通知书及银行取款单2页，拟证明原告应还银行房贷25万余元。和2号证据相互印证，能证明在被告及第三人看房和签订购房合同前原告就明确告诉被告及第三人原告的房屋有按揭贷款，需要偿还清贷款才能过户，被告是认可和知情的，被告表示愿意购买，原告不存在隐瞒将房屋抵押给银行的事实。4、微信记录2页，拟证明签订协议的第二天，在没有给付房款的情况下，被告就将原告的房屋挂网出售，比原告的出售价高了9万元，存在交易欺诈和空手套行为，其不是买房居住而是炒房，被告没有按约及时支付原告首付款，己构成根本违约，应赔偿原告的经济损失。5、承德友佳房地产经纪有限公司证明一份。6、58同城网上截屏两份。7、原告和润新城润园8号楼2502室图片六张及光盘录像一张。5-7号证据证明目的同证据4。8、收据一张，拟证明因被告违约，合同终止，中介公司将一万元代管金即定金交给原告。9、承德荣辉房地产经纪有限公司证明一份，拟证明原告不需要支付中介费给第三人。10、委托代理合同两份，拟证明被告违约给原告造成的律师费等损失，被告应当赔偿。11、代理费发票三张，证明目的同证据10。被告对原告1号证据真实性认可，但是达不到其证明目的。对于2号证据真实性认可，但达不到其证明目的，被告是在签完合同后才知道房子有抵押的。对于3号不认可，证明李爽违约。对于4、5、6、7号，对于4、5、6号证据真实性有待确认，李爽说李丹把房子挂网上达不到证明目的，不是为了卖房，只是一个试探看看有没有人买。不存在欺诈和本案没有关联性。对于8号证据达不到李爽证明目的，不能证明李丹存在违约。对于9号证据和双方无关。对于10、11号证据没有意见。被告提交如下证据：1、房屋买卖合同原件，拟证明2017年3月10日房屋买卖双方权利义务及违约责任。2、付款凭证原件，拟证明2017年3月10日被告向荣辉公司支付中介费7000元。3、付款凭证原件，拟证明2017年3月10日荣辉公司代原告收取1万元定金。4、收据原件，拟证明2017年3月10日荣辉公司收到被告中介费7000元。5、收条原件，拟证明2017年3月10日原告收到被告定金3万元。6、3月24日至3月30日原、被告及中介三方微信群聊天记录，拟证明3月24日至3月30日被告积极履行合同，无任何违约行为，原告严重违约。7、原告与被告短信及电话通讯记录，拟证明原告3月29日至4月1日失联。8、和润新城4月23日开盘价格表，拟证明和润新城房屋价格上涨。原告对被告1号证据真实性认可，但对其证明目的不认可，对于2、3、4号证据没有异议。5号证据真实性认可，但是有1万元托管的。对于6、7号证据不认可，是李丹违约。对于8号证据不认可，因李丹没有按时支付首付款，构成了违约，其应该承担责任。第三人对原告提供的5号证据不知情，对其他证据及被告提供的证据没有异议。第三人未提供证据。经质证，本院确认原、被告提交的证据均具有证据效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，购房人被告李丹（作为乙方）与售房人原告李爽（作为甲方）及中介方第三人承德荣辉房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，约定;甲方自愿将坐落在承德市开发区雹神庙和润新城润园8号楼2502的房屋（产权证书号为201702097）出售给乙方，建筑面积：102.97平方米，价款为117万元。关于定金支付约定：1、乙方向甲方交付定金3万元。2、甲方同意由丙方代收购房定金，定金在15日后冲抵房款并转为物业交割保证金。3、定金3万元中2万元交由甲方，另1万元交由丙方托管。关于购房款支付与房屋产权过户约定：1、经甲、乙双方友好协商，甲、乙双方在本合同签署后10个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全，由丙方协助双方办理该项手续。（2）甲、乙双方约定于贷款审批通过后3日内办理该房屋的过户手续。3、乙方支付房款的具体方式：乙方先支付甲方25万元，其他余款待乙方银行贷款下来后一次性付清。关于违约责任约定：1、甲、乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，以及甲方违反所有权保证条款的，均视为违约，由违约方向本合同守约方承担赔付合同约定房款10%的违约金。违约方承担丙方的中介服务费。2、甲方如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方除支付违约金外，并赔偿乙方、丙方的全部损失（包括但不限于房屋差价款、律师代理费、交通费、误工费等）。合同签订当日，被告向第三人缴纳购房中介费7000元，购房定金3万元。原告收到第三人转交的定金中的2万元，定金中的1万元由第三人托管。在被告履行给付首付款时，原告、被告双方对于首付款25万元是否包含定金3万元产生了争议，被告认为首付款25万元应包含定金3万元，原告认为首付款25万元不包含定金3万元。在由原告、被告、第三人各方加入的微信群中，3月24日12:33时，第三人称：根据合同，买方应该把首付款支付给卖方了。同时卖方约银行还款解除原来的抵押。（如果买方担心可以陪着房东咱们三方去银行，专款专用）还款完毕后解除抵押给买主做贷款的申请！批贷后缴税过户！等着银行放款！3月24日20:56时，被告之夫赵金发称：我们非常有诚意买这个房子，只要卖方有诚意，买方交25万也可以。3月25日在微信群中，09:03时被告称：礼拜一9:10时去银行正式交钱，接着做评估、过户、差额处理……。第三人回复称：刚刚和李老师沟通了。李老师不执行合同了，李老师觉得咱们签署的合同超期了。3月26日在微信群中，16:28时第三人告知被告：今天又去找李老师沟通这个事，没有见到李老师，电话李老师，李老师的个人意思是你们违约了，没有继续下去的必要。另查明，在原告、被告、第三人签订房屋买卖合同后，被告李丹通过电话通知承德友佳房地产经纪有限公司，欲出售本案涉诉房屋，欲售价为126万元。后该公司将涉诉房屋出售信息公布在58同城网上。再查明，在原、被告发生争议后，第三人将托管的1万元定金交付给了原告。被告李丹于2017年4月5日作为原告因三方签订的房屋买卖合同纠纷起诉李爽，认为李爽违约，请求返还购房定金3万元、支付违约金11.7万元、返还中介费7000元、赔偿损失5万元(含房屋差价款2万元、律师费2万元、交通费和误工费1万元)。李爽在该案中委托律师进行诉讼，支付律师代理费1.6万元。本案原告李爽于2017年4月20日起诉，支付律师代理费9900元。本院认为，原告、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应遵照履行。对于在签订合同时，原告是否如实告知涉案房产存在抵押的争议，从3月24日12:33时第三人的微信记录看，原告未隐瞒涉案房产存在抵押的事实。对于合同中约定的首付款是否包含定金及被告交付首付款是否超期的争议，根据合同“关于购房款支付与房屋产权过户约定：1、……。”和“定金在15日后冲抵房款并转为物业交割保证金。”等内容看，结合涉案房产存在抵押、银行贷款未还清的事实，被告交付原告首付款25万元的目的系还清银行抵押贷款后，办理房屋过户手续给被告，被告抵押贷款后付清原告房款。缴纳首付款还清银行抵押贷款是“在本合同签署后10个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全，由丙方协助双方办理该项手续。”的前提，故首付款应在签订合同后10个工作日内即3月24日前交付。结合“定金在15日后冲抵房款并转为物业交割保证金。”的约定，可知首付款25万元不包含定金，定金冲抵后期房款。在签订合同后，履行交付首付款的过程中，在第三人的积极督促下，被告方至3月24日20:56时才在微信中表示首付款25万也可以，此时不是银行办理业务的时间，原告认为被告逾期交款属于违约，合同终止。虽然被告未在合同签署后10个工作日内交付首付款25万元，但双方由于首付款是否包含定金及被告交付首付款的期限，在合同中均未明确约定，在履行过程中产生的争议，双方应给予理解，积极友好协商，对于约定不明确的条款进行明确或协议变更。被告未能在3月24日前交付首付款，不属于违反合同违约责任中约定的“拒绝履行本合同义务的”根本违约，原告称合同终止即为解除合同的意思表示。被告认为原告不再出卖房屋属于“擅自解除合同、拒绝履行本合同义务”的根本违约，而原告表示不再出卖房屋系因被告未按期限付清首付款所致；另外，被告在签订合同后，将涉诉房屋又欲出售，造成了原告对被告买房目的产生了怀疑，对被告的诚信度降低，故原告不同意出卖房屋不属于根本性违约。被告要求原告返还定金，即为不再要求履行合同，即同意解除合同。本案买卖合同的解除，属于双方协议解除，互不承担给付合同约定违约金的违约责任。被告未在合同签署后10个工作日内交付首付款25万元，虽然不属于根本性违约，但仍然属于违反合同约定的违约行为，对于合同的不再履行给原告造成的损失，应承担赔偿责任。三方在合同的违约条款中，将房屋差价款、律师代理费、交通费、误工费明确约定为将来卖方违反合同约定要赔偿的损失范围，即该损失范围属于签订合同时合同当事人所预见的损失，故原告所支付的律师代理费共25900元，由被告赔偿。原告要求的交通费、误工费损失，未提供证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告李丹赔偿原告李爽律师代理费25900元，于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费3188元，由被告负担500元，原告负担2688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 刘建贞人民陪审员 王 忠人民陪审员 白 雪二〇一七年五月十七日书 记 员 李 静附页《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。 微信公众号“”