（2017）吉01民终1518号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-05-24
案件名称
吉林亿隆房地产置业有限责任公司与张超商品房买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林亿隆房地产置业有限责任公司,张超
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1518号上诉人（原审被告）：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所：长春市朝阳区开运街1952号。法定代表人：刘刚，总经理。委托诉讼代理人：张翀，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超，男，1988年12月23日出生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人吉林亿隆房地产置业有限责任公司（以下简称亿隆公司）因与被上诉人张超商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年4月27日作出的（2015）朝民初字第2694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人亿隆公司的委托代理人张翀，被上诉人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年6月7日，张超与亿隆公司签订《商品房买卖合同》，约定张超购买亿隆公司开发的亿隆·富贵名苑2幢5单元613号房屋，建筑面积107.26平方米。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”合同签订后，张超于2011年6月7日向亿隆公司交付首期房款193560元，于2011年7月15日以银行按揭贷款方式向亿隆公司交付剩余房款450000元，合计付款643560元。2011年10月26日，亿隆公司向张超交付房屋。2012年3月2日，亿隆公司为张超出具了销售不动产统一发票。张超已向亿隆公司交纳了办理产权证书的相关费用。亿隆公司称产权证至今未办理完毕的原因是由于4号楼的环保验收未通过，办理产权证的手续不全。2015年8月18日，张超向一审法院提起诉讼，以亿隆公司逾期办理产权证违约为由，要求判令：1.亿隆公司支付逾期办理房屋房地产权证的违约金32178元（按已付房款5%计算）；2.亿隆公司为原告办理房屋产权证；3.诉讼费由亿隆公司承担。庭审中张超放弃第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求为案件受理费。亿隆公司辩称：原告主张的违约金已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。因违约金请求权为普通债权，双方约定房屋交付的时间为2011年10月26日，并约定交付使用后360日内由被告将相关资料报产权登记机关备案。在被告未在约定期限内办理产权证时，原告就应知道自己的权利被侵害，原告在此后两年期间内从未向被告主张过违约金，直至2015年8月18日才向法院起诉要求支付违约金，已超过两年诉讼时效。其诉讼请求应予驳回。一审法院审理后认为：张超与亿隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。亿隆公司应当按照《商品房买卖合同》约定的期限为张超办理房地产权属登记手续，现其未办理，依法应当承担违约责任。由于双方已经在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法，故张超要求亿隆公司按照合同约定承担违约金32178元（643560元×5%）的主张于法有据，应予支持。对于亿隆公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩，因亿隆公司至今未按合同约定为张超办理产权登记手续，其违约行为一直处于持续状态，故张超的诉讼主张未超过诉讼时效。对亿隆公司的该抗辩，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告亿隆公司于本判决生效后立即向原告张超支付逾期办理房地产权属证书违约金32178元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费604元，由亿隆公司负担。宣判后，亿隆公司不服，向本院上诉称：1.被上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间，依法应予驳回。双方合同约定上诉人在交房后的360日内为上诉人办理产权登记手续的备案，上诉人于2011年10月26日向被上诉人交付房屋，在合同约定的期限内上诉人未办理产权登记手续备案时，被上诉人即已知晓其权利被侵害，但直至2015年8月18日其才提起本案诉讼，已经超过诉讼时效期间，依法不应予以保护；2.上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，且未办理产权登记未对被上诉人造成实际损失，一审判决上诉人承担违约金错误。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。张超二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。另，二审中，法庭询问张超是否有证据证明在2012年10月26日至其起诉的2015年8月18日期间，其曾向亿隆公司主张过逾期办证违约金。张超回答：在签订合同时没有人告知我相关问题，只是有人说360天内房产证不能办下来有违约金，但没有人说何时去领取违约金，我一直与开发商和物业联系索要房产证，但没有书面证据。本院认为：亿隆公司与张超之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”亿隆公司系2011年10月26日向张超交付的房屋，按照上述合同约定，当亿隆公司未能在2012年10月26日前将办理房屋权属登记的手续报产权登记机关备案之时起，张超即应知道其合法权利被侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”的规定，张超应当在此后的2年时间内即2014年10月26日前，向亿隆公司主张已付购房款5%的违约金，否则即超出法律规定的诉讼时效期间。因张超于2015年8月18日才提起本案诉讼，应当认定张超的起诉已经超过诉讼时效期间，其主张不应得到法律的保护。张超虽然主张其一直在向亿隆公司主张权利，但未能提供任何证据证明，其主张本院不予支持。亿隆公司的逾期办证违约行为虽然处于持续状态，但因双方合同约定的逾期办证违约金是固定数额而非累加数额，不能持续计算，在亿隆公司2012年10月26日违约行为发生之时，该违约责任即已存在，诉讼时效期间亦应自此时开始计算，故一审判决以亿隆公司的违约行为处于持续状态为由认定张超的起诉不超过诉讼时效期间不当，应予纠正。综上，一审判决适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2694号民事判决；二、驳回被上诉人张超的诉讼请求。一、二审案件受理费共计1208.00元，均由被上诉人张超负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 贺银婷代理审判员 张新华二〇一七年五月十七日书 记 员 王心珏 关注公众号“”