（2017）湘0624民初452号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-10-19
案件名称
湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司与张春华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湘阴县人民法院
所属地区
湘阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司,张春华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0624民初452号原告：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇安邦华城蓉馨苑*栋。法定代表人：田亚波，总经理。委托代理人：瞿思（一般代理），湖南言顺律师事务所律师。委托代理人：蒋丽群，女，1970年5月20日出生，住汉族，公司员工。被告：张春华，男，1965年1月24日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：朱铂（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律服务工作者。原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业）与被告张春华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人瞿思、被告张春华及其委托代理人朱铂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2013年3月25日至2016年12月31日共计42个月的物业管理费共计3178元；2、请求法院判令被告按照每日应付物业管理费金额的千分之二支付逾期缴纳物业管理费滞纳金，截止2016年12月31日应支付滞纳金2236元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是湘阴县文星镇先锋路宗棠商业步行街项目的物业管理服务公司，被告张春华是原告所管理的宗棠商业步行街的业主，被告于2011年3月25日与开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了《湘阴县商品房买卖合同》，购得宗棠商业步行街第11栋1单元501房屋，其房屋面积为126.11㎡。被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务协议》的全部内容，履行业主权利义务。依据《前期物业服务协议》第五条、第八条及湖南省服务价格登记证来约定物业管理服务费标准，被告按建筑面积每平方米每月人民币0.6元的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款，滞纳金的收取标准为每日按应付物业费金额的千分之二计算，按日从应付日计算至支付日。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2013年3月至2016年12月，被告共欠物业费3178元，滞纳金计算至2016年12月31日为2236元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张春华辩称，1、原告不是通过正规招投标进入被告所住小区；2、原告对于业主的服务管理、安保、环境卫生都不符合标准，十多个入口可以进入，环境卫生乱停乱放，十多个摄像头都是瘫痪状态；3、宗棠商业步行街有1.3万平方米，配置的安保人员应当达到15个，实际上只有7到8个老弱保安，达不到要求；4、原告服务质量存在缺陷所以被告才不交物业费，物业费0.6元一个平方未通过物价部门审核，被告认为过高；5、好润佳超市占用宗棠步行街公共部分，而公共部分的租赁经营物业收入应纳入公共基金，但原告未公开，应当进行公开；6、后期物业合同中没有约定滞纳金，被告不应当承担；7、被告装修时花费了300元办证费用，但是没有拿到证；8、2013年被告搞装修交了2000元押金，应该在2014年退回，原告未退回；9、因安保问题被告摔跤受伤物业公司没有人为此做出任何回应，只要物业公司的服务达到了合理的标准，被告会支付物业管理费。经审理查明，原告吉祥物业是2009年9月14日注册登记的物业管理服务有限责任公司，期限至2019年9月13日，被告所住房屋在原告物业管理辖区内的宗棠商业步行街第11栋1单元501房，房屋面积为126.11㎡。2013年1月23日，原告吉祥物业（甲方）与被告张春华（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定，物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、秩序维护、交通秩序。乙方交纳物业管理服务费用的时间暂定为每月5日，住宅按建筑面积暂定为多层0.6元/月·平方米，高层1.18元/月·平方米，商铺1.5元/月·平方米，物业管理服务费用标准按政府指导价调整，被告张春华在《前期物业服务协议》签名。当日被告张春华在业主规约承诺书上签字，承诺本人已详阅业主《临时管理规约》，遵守业主规约，同意授予物业管理企业在公约中规定的权利，同意承担违反本业主规约的相应责任，《业主规约》约定业主应按照《前期物业服务协议》中的约定支付物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金。原告吉祥物业接手小区进行物业管理后，对小区进行了物业管理服务。被告张春华房屋入住后，原告按《前期物业服务协议》约定的收费标准0.6元/月·平方米收取了被告张春华2011年3月25日至2013年3月25日的物业管理费1514元，之后，被告张春华一直没有交纳物业管理费，原告吉祥物业于2015年3月9日、2016年3月15日向被告送达物业费用催缴通知进行了催讨，并于2017年2月份向张春华发送了律师函。被告张春华认为原告未尽到物业管理服务的义务，自己不应缴纳物业管理费，于是对此一直不予理睬，拒不缴纳物业费，故原告吉祥物业于2017年3月9日向本院提起诉讼。另查明，被告张春华向原告交纳了2000元装修押金和300元办证费用。以上事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、《业主规约》、《承诺书》、《宗棠商业步行街物业服务合同》、被告提供的视频以及本院的庭审笔录等证据予以佐证证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，吉祥物业与张春华签订的《前期物业服务协议》及被告张春华签署的《业主规约》、《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给原告吉祥物业进行管理，吉祥物业按照物业管理服务内容进行了有效的管理服务，张春华作为业主，自2013年3月25日起一直未按协议约定按时交纳物业管理费，未履行合同义务，虽然被告认为原告没有履行物业管理服务的义务，才拒交物业管理费，但原、被告之间对此事未经过协商，且被告提供的证据不能证明原告没有尽到管理服务义务，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告单方面拒交物业管理费用的行为，已构成违约，应按合同约定承担物业管理费的支付义务，故对原告吉祥物业要求被告张春华支付物业管理费的诉讼请求本院予以支持。根据《前期物业服务协议》，多层住宅物业费收费标准为0.6元/月·平方米，张春华应交的物业费为126.11/平方米×0.6元/平方米×42个月＝3178元（自2013年3月25日至2016年12月31日共计45个月，但原告只主张了42个月）。《业主规约》中约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起按日千分之二承担违约金，张春华每年应当交的物业管理费为：126.11平方米×0.6元/平方米/月×12个月=908元，2013年3月25日至2016年3月25日应当承担的违约金为908元/年×0.002×（365天×3年）=1990元。2016年3月25日至2016年12月31日因原告只主张42个月，故只计算剩余的6个月的物业管理费为：126.11×0.6×6=454元，期间的违约金为：545元×0.002×182天=165元，违约金共计2155元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款的规定，当事人约定违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。本案中被告的应交金额应视为原告的损失，原、被告在物业服务协议中约定的违约金过高，被告主张的违约金已经超过了应交金额的30%，予以核减为应交金额的30%即为3178×30%=953元。对于原告提出的要原告退还2000元的装修押金和300元办证费用，系另一法律关系，与本案无关，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、限被告张春华于本判决书生效后十日内，支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司物业管理费3178元；并支付违约金953元，共计4131元；二、驳回原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告张春华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 玲二〇一七年五月十七日书记员 陈亚雄附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款当事人约定违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失” 微信公众号“”