（2016）京0108民初27798号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-09-08
案件名称
苑智林与张秀锋房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苑智林,张秀锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初27798号原告：苑智林，男，1961年3月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：苑卜天（苑智林之子）。委托诉讼代理人：李晓春，北京美信律师事务所律师。被告：张秀锋，男，1978年4月4日出生，朝鲜族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王旭东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告苑智林与被告张秀锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑智林之委托诉讼代理人苑卜天、李晓春与被告张秀锋及其委托诉讼代理人王旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苑智林向本院提出诉讼请求：要求张秀锋支付欠付租金280271元，并按照2016年度月租金的1000%支付违约金583330元。事实及理由：我与张秀锋于2011年9月18日通过北京链家房地产经纪有限公司居间签署《北京市房屋租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区XX家园XX楼-X至X层XX号房屋（以下简称XX号房屋）租赁给张秀锋，租期5年。自2011年11月15日起至2016年11月14日止，租金为年付，即每年的11月15日支付下一年度的租金，租金分别为前2年55万元，第3年60万元，第4年65万元，第5年70万元。合同签订后，张秀锋未能及时交纳2014年11月以后第4个年度和第5个年度的房屋租金。经多次催促，张秀锋以合作公司未向其支付租金为由，拒绝向我支付租金。为维护我的合法权益，故起诉请求法院依法判决。张秀锋辩称，涉案房屋的实际承租人和使用人均不是我个人，我只是实际承租人厦门萤火虫节能科技有限公司的员工，受其委托代理签订租房合同，具体的承租权利及义务均应由该公司承担。现我不同意苑智林的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月18日，经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，苑智林之子苑卜天(出租人、甲方)与张秀锋(承租人、乙方)、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，苑卜天将其父苑智林名下XX号房屋出租给张秀锋用于办公使用。租期5年。自2011年11月15日起至2016年11月14日止，租金支付方式为年付。第1年租金为55万元，第2年租金为55万元，第3年租金为60万元，第4年租金为65万元，第5年租金为70万元。合同第四条第（二）款约定，押金：肆万伍仟元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条第（二）款约定：租赁期间，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金的0%支付违约金，甲方还应退还相应的租金;合同第十条第（四）款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。合同第十二条第9款约定：本合同‘第一条房屋基本情况’中的第一项租赁用途为办公，补充为因政府及其他原因导致无法变更为办公则双方免责。同时本合同及补充的其他约定事项均无效，不具有法律效应;合同第十二条第11款约定：……如甲方提前终止合同须提前三个月告知乙方，应按月租金的1000%向乙方支付违约金，如乙方提前终止合同，乙方应按月租金的1000%向甲方支付违约金，但是乙方提前三个月告知甲方终止合同，乙方违约金只按月租金的200%支付给甲方。合同签订后，苑智林将承租房屋交付张秀锋承租使用。房屋租赁期间，张秀锋未按期交纳部分房屋租金。2016年2月28日，张秀锋签署退房确认单并搬离承租房屋。庭审中，苑智林就诉讼请求提交《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、付款记录明细单等材料予以证明。张秀锋对苑智林提交证据材料的真实性没有异议，但否认其为实际承租人，同时，张秀锋对苑智林之子苑卜天与其所签房屋租赁合同的效力提出异议，对苑智林所要证明的内容不予认可，对苑智林要求其按月租金1000%的标准支付违约金的主张，认为约定的违约金标准过高，且与事实情况不符，不予认可。张秀锋提交厦门萤火虫节能科技有限公司声明、《采购合同》、公司货物签收单、《授权委托书》、房屋照片、证人程某证言等材料证明厦门萤火虫节能科技有限公司系房屋租赁合同的实际承租人。苑智林对张秀锋提交证据材料的关联性及所要证明内容提出异议，不予认可。经核实，至张秀锋退房时止，张秀锋共欠付房屋租金280258元，其中自2014年11月15日至2015年11月14日，张秀锋欠付当期租金8万元;自2015年11月15日至2016年2月28日，张秀锋欠付租金200258元。经释明，苑智林坚持要求张秀锋承担房屋租赁合同责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苑智林之子苑卜天与张秀锋就苑智林名下XX号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，由于房屋所有权人苑智林起诉依据的房屋租赁合同即为苑卜天与张秀锋所签合同，据此，可以证明苑智林已认可苑卜天代其所签房屋租赁合同的效力，故张秀锋否认其与苑卜天签订房屋租赁合同的效力，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于张秀锋提供厦门萤火虫节能科技有限公司声明、《授权委托书》、程某证言等材料证明其并非系房屋租赁合同的实际承租人之主张，因张秀锋在与苑智林签订房屋租赁合同时，并未向苑智林披露委托其承租房屋的公司，且张秀锋确系本案房屋租赁合同的签订方，故苑智林在张秀锋向其披露委托公司后，仍有权选择张秀锋作为相对人主张其权利，据此，张秀锋应在本案中向苑智林承担房屋租赁合同责任。根据查明事实，至张秀锋签署退房确认单时止，张秀锋尚欠房屋租金280258元未付，现苑智林起诉主张张秀锋给付欠付房租，请求合理，本院将依据查明事实予以判处。张秀锋不同意承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于苑智林起诉主张张秀锋按照2016年度月租金的1000%支付违约金583330元之请求，虽然张秀锋于2016年2月28日签署退房确认单并实际腾退承租房屋，但该证据不能证明双方已就解除房屋租赁合同之后相关违约责任承担问题达成一致意见，在此情况下，苑智林主张张秀锋支付违约金，于法有据，请求合理，本院予以支持，但苑智林主张张秀锋支付违约金583330元，数额明显过高，本院将依据查明事实酌情判处张秀锋应承担赔偿的违约金数额。张秀锋不同意承担违约责任，理由不充分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张秀锋于本判决生效后三日内给付苑智林房屋租金二十八万零二百五十八元。二、张秀锋于本判决生效后三日内给付苑智林合同违约金五万四千一百六十七元。三、驳回苑智林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千四百三十六元，由苑智林负担六千八百三十元，已交纳六千二百一十八元，剩余六百一十二元，于本判决生效后七日内交纳;由张秀锋负担五千六百零六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 林宇军人民陪审员 岳 维人民陪审员 周义忠二〇一七年五月十七日书 记 员 徐文静 关注微信公众号“”