（2017）宁0106民初1604号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-20
案件名称
董朝明与宁夏建兴住宅置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董朝明,宁夏建兴住宅置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初1604号原告：董朝明，男，1970年10月18日出生，汉族，四川省人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王成武，宁夏朔方律师事务所律师。被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈帮瑞，宁夏瀛智律师事务所律师。原告董朝明与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理，依据原告的申请，本院依法作出（2017）宁0106民初1604号民事裁定书，冻结了被告名下位于银川市金凤区贺兰山中路某小区某房屋的产权产籍。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董朝明的委托诉讼代理人王成武，被告建兴公司的委托诉讼代理人谈帮瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董朝明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还购房款1531537元及利息254618元，并承担已付购房款50%即765768元的赔偿责任，以上合计2551923元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区贺兰山路某小区某房屋商品房一套，总价款1531537元。合同签订后，原告于2013年9月23日付完全部购房款，被告将购房发票交给原告。但之后，被告并没有如约交付房屋给原告，更没有如期为原告办理房屋产权证。后原告多次要求被告办理房屋产权证，但被告以各种理由推诿。原告将购房合同以及购房发票提交银川市房屋产权产籍交易管理中心，查询得知被告已将该出售房屋办理产权证至其名下，于2013年2月21日设定抵押，至今未解除。被告出售房屋给原告并没有告知原告该房屋已办理产权证且设定抵押，属于欺诈行为，严重违约。原告多次与被告协商解除合同，退还房款并赔偿经济损失，但被告拒绝承担责任。原告认为，被告在出售涉案房屋给原告前，已经将该房屋给自己办理产权证且设定抵押，但并没有告知原告，在签订合同时以商品房的形式与原告签订合同，此行为严重违约，导致原告签订合同的目的不能实现。原告有权解除合同，并根据法律规定，要求被告退还房款并承担利息损失，以及承担已付购房款一倍的赔偿责任，故诉至贵院，请求判如所请。被告建兴公司辩称：一、2012年12月31日，被告因资金短缺，将包括涉案房屋银川市金凤区某小区某房屋在内的39套未出售房屋抵押至中国农业银行股份有限公司某支行（以下简称农行某支行）贷款8000万元，贷款期限2年，至2014年12月。应贷款银行的要求，上述39套房屋办理至被告名下；二、2013年9月5日，被告因欠宁夏某某工程有限公司工程款，双方订立《顶账协议》一份，约定用涉案房屋抵顶工程款1531537元。同日，某某公司向被告出具编号为0019046的收据一份，载明收到被告的涉案房屋的工程款1531537元。当时已经告知某某公司房屋已抵押的事实，并说好某某公司先收房，之后被告去办理解除抵押的手续，再办理房产过户手续；三、2013年9月22日，石元公司向原告出具”授权委托书”，授权原告前去办理房屋的抵顶手续及开具购房收据（但并未指明要将涉案房屋办理至原告名下）。同日，某某公司向被告提供了编号为00010678，金额为1531537元的建筑业普通发票；四、2013年9月23日，因被告工作人员疏忽，不懂业务，错误地理解了”授权委托书”的内容，本应该与某某公司订立买卖合同并将发票开具给某某公司，但是却错误地与原告订立了《商品房买卖合同》，并错误地向原告开具了涉案房屋的不动产统一发票（也有可能是原告的误导），而非某某公司名下。但被告至起诉前也不知道这个情况；五、因原告一直拒绝收房，后来只谈要钱不谈收房，被告也因资金紧张，暂时未将涉案房屋解除抵押手续；六、直至原告将被告诉至法院，被告才得知此错误。被告试图以撤销合同为由起诉原告，但法院还未受理，故被告申请中止本案的审理，待原告的撤销之诉生效之后再恢复审理；其次，假设被告的上述理由不能成立，单单考察本案的主要证据《商品房买卖合同》，原告亦不能向被告提出解除合同，不能要求被告返还房款1531537元，更无权要求被告返还利息254618元和已付购房款50%即765768元的赔偿金。理由是：该《商品房买卖合同》补充合同第七条”关于退房的补充约定”第（二）项约定”出卖人逾（原字为任，应为逾）期交房超过90天后，出卖人承担《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的次日至实际交付之日为止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，不承担买受人以此提出的退房要求或其他赔偿要求”。根据此条约定，被告逾期交房超过90日的，原告仅有权要求被告支付每日万分之一的违约金199665元（153元×1305天＝199665元，计算至2017年4月30日），无权提出利息254618元，也无权要求支付房屋总价款50%的赔偿金765768元；最后，原告诉称的被告属于欺诈更不能成立，因为在订立《商品房买卖合同》时房屋就已经抵押了，不存在隐瞒真实情况。综上，现在被告已经向银行申请办理将涉案房屋的抵押解除手续，已经具备了交房条件和办理房产证的条件，也愿意交房。恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）发票联、销售不动产统一发票（自开）办证联，被告对上述证据的三性及证明目的均不予认可；2.原告提交的银川市不动产登记信息查询单，被告对该证据的三性无异议，对证明目的不予认可；3.被告提交的顶账协议、顶房款审批表、0019046号收据、建筑业统一发票（代开）发票联0010678号发票，原告对该组证据的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可；4.被告提交的授权委托书、委托贷款抵押合同、终止消费者权益争议调解告知书，原告对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可；5.被告提交的销售不动产统一发票（自开）记账联，原告对该证据的真实性及关联性予以认可，对证明目的不予认可；6.被告提交的《银川市商品房买卖合同》一份，原告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议。原、被告提交的上述证据中被告对《银川市商品房买卖合同》的三性及证明目的均不予认可，本院认为，该合同系原、被告自愿签订，不违反相关法律规定，对该证据的真实性，本院予以认可；原、被告提交的其他证据，双方均对真实性予以认可，对上述证据的真实性，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月5日，被告与案外人某某公司签订《顶帐（账）协议》一份，约定被告将位于银川市某小区某房屋顶给石元公司，以抵顶工程款，顶账金额为1531537元。2013年9月6日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区某小区某房屋商品房一套，建筑面积218.85平方米，总价款1531537元。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议第七条关于退房的补充约定，（二）出卖人任期交房超过90天后，出卖人承担《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，不承担买受人以此提出的退房要求或其他赔偿要求。2013年9月23日，被告给原告开具了销售不动产统一发票。因被告于2013年2月19日办理了房产证，将涉案房屋登记至其名下，于2013年2月21日将涉案房屋设定抵押，致使原告无法办理房屋产权手续。原、被告协商未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明，2012年12月31日，被告（乙方）与农行某支行（甲方）签订了《委托贷款抵押合同》一份，将包括涉案房屋在内的39套房屋抵押至该行贷款8000万元，贷款期限自2012年12月至2014年12月。该合同第七条对在抵押期间处分抵押物的限制，抵押期间，乙方无权擅自以出售、交换、赠与等方式转让本合同项下抵押物；如乙方确需有偿转让本合同项下抵押物时，必须符合下列条件才可以进行：必须经甲方书面同意并告知受让人转让物已抵押的情况，乙方未经甲方同意或未告知受让人的，转让行为无效。原告与某某公司存在债权债务关系，被告将承包的某小区某楼建筑安装工程发包给了某某公司，被告以涉案房屋抵顶了某某公司的工程款1531537元，原告在向某某公司支付完购房款1531537元后取得了涉案房屋。本院认为，原告购买了案外人某某公司的顶账房，并与被告签订《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反相关法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”；本案中，被告将涉案房屋设定抵押，与原告签订《银川市商品房买卖合同》，至起诉时止仍不能办理涉案房屋的解押手续，致原告无法办理房屋产权登记手续，被告已构成违约，原告请求解除合同的理由成立，本院予以支持；根据该《解释》第九条的规定：”出卖人（被告）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，购买人（原告）可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”，原告请求被告返还购房款1531537元及利息254618元（按年利率4.75%自2013年9月23日起计算至2017年3月23日止），并承担已付购房款1531537元的50%即765768元的赔偿责任的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持；被告以其工作人员不熟悉业务或以失误为由与原告签订买卖合同，不是其真实意思进行抗辩，与被告是专门从事房地产营销所具备的要求不符，同时也无其他证据予以支持，被告的抗辩理由无事实根据和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决如下：一、解除原告董朝明与被告宁夏建兴住宅置业有限公司于2013年9月6日签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》;二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告董朝明已付购房款1531537元及利息254618元，并赔偿原告损失765768元，合计2551923元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费13608元，诉讼保全费5000元，合计18608元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 贺彬二〇一七年五月十七日书记员 郭浩 来自：