（2017）鲁06民终1822号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-05-26
案件名称
曲日东、王承刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲日东,王承刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1822号上诉人（原审被告）：曲日东，男，1958年12月29日出生，汉族，住牟平区。被上诉人（原审原告）：王承刚，男，1964年3月3日出生，汉族，住牟平区。上诉人曲日东因与被上诉人王承刚房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曲日东上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.诉讼费用由王承刚承担。事实与理由：一审法院没有查清涉案的85036元来源，违反当事人的协议约定，捏造事实，侵害曲日东的合法权利。该款来源于开发商出售多建房屋、门市等的收入，属于“受益”而不是“收益”。曲日东与王承刚协议约定的是购买权转让，一审法院认定为“房屋转让”，将曲日东主张的“受益”认定为“收益”，有意歪曲事实。一审法院认为王承刚取得了涉案房屋的购买资格并系实际购买人错误。要全面理解协议书的含义，必须结合法院决定集体建房开始到交房的全过程，不能断章取义。请求二审法院追加瑞成公司为无独立请求权的第三人参加诉讼，已厘清退款的来源。王承刚辩称，一审判决公平，请求维持。王承刚一审起诉请求：1、确认烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司退给新城花苑15号楼1单元6层602号房屋业主的购房款及利息85036元归王承刚所有；2、本案诉讼费用由曲日东负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。王承刚为证明其主张提交如下证据：1、双方签订的《协议书》，内容为：“协议书。甲方：曲日东。乙方：王承刚。今甲、乙双方在法院团购房中（牟平区牟山路东、新城大街南，新城花园15号楼1单元6楼西），甲方自愿将购买权转让给乙方，以后因房价带来的风险或损失收益均由乙方承担，与甲方无关。特立此协议。甲方（签名）：曲日东。乙方（签名）：王承刚。2006年12月25日”，证明王承刚从曲日东处购买了团购名额；2、曲日东与案外人刘广辉签订的《协议书》，内容为：“协议书。甲方：曲日东。乙方：刘广辉。今甲、乙双方在法院团购房中，甲方自愿将购买权转让给乙方，转让费贰万肆仟元正。以后因房价带来的风险或损失收益均由乙方承担，与甲方无关。特立此协议。甲方：曲日东。乙方：刘广辉。2006年12月25日。转让款贰万肆仟元正已收。曲日东。2006.12.25”证明曲日东收取了转让费24000元；3、烟房预告牟字第2011-02310号预告登记，证明王承刚购买涉案房屋并做了预告登记；4、王承刚与瑞成公司于2009年2月20日签订的《商品房买卖合同》，证明王承刚实际购买了涉案房屋并交纳了购房款。曲日东对上述证据没有异议，但称其与刘广辉签订的协议在前，王承刚将24000元转让费交给了刘广辉，刘广辉转交给曲日东20000元，后又于2007年下半年补签了与王承刚签订的协议书。曲日东还称，一、争议的款项来源在哪里？它来源于土地局、法院、地税局、规划局四单位联合成立的“瑞成房地产开发有限公司”在使用内部团购成员的款项建设楼房时，除团购成员享有的面积外，多建筑的面积300余户和门市、地上车位对内对外出售所得，这才是“利息”和“差价”的来源。二、争议的款项真正对象是团购成员，而不是购房者。法院、国土等四部门领导班子在成立房产开发公司后，曾商定：主要领导可享有3――5个对外人员的团购资格，班子成员可享有1――3个对外相同名额。他们享受了团购价购房，每平方米2200元左右，这部分购房者也曾向开发商工作人员提出返还房屋差价和利息，被开发商工作人员劝阻了。说明什么？说明了该款项是退给团购成员的，不是退给购房者的。三、本案中谁是团购成员？答案是曲日东。王承刚没有团购资格。《协议》中只约定王承刚有购买权，也只限于购买权。四、王承刚只取得购买曲日东房屋的权利，即协议中的“购买权”，不是团购成员身份。团购成员系曲日东。五、争议的款项不是利息，也不是房屋差价，准确的说是“受益”。王承刚依据与曲日东签订的协议中“以后因房价带来的风险或损失收益由乙方承担，与甲方无关”。王承刚依据该约定，要求取得新城花苑15号楼1单元6层602号房屋业主（以下简称602业主）的购房款及利息79245元，证据不足。这句话有“房价”、“损失”、“收益”三个关键词，其中“房价”是指房屋的平方米单价或者房屋总价，是这句话的主语，后面的损失、收益是因房价而产生；“损失”是指丢钱丢物；而“收益”则有一个明确的概念就是“收入”，收入就是收进来的钱，它是可预知的定数，是名词，指生产上或商业上的收入。如生产上某人种植了10亩小麦，亩产600公斤，每公斤国家保护价2元，此人可收入12000元；在商业上，如开发商售楼，房屋定价每平方米10000元，售出200平方米，收入200万元；再如商户从工厂批量购进A4纸，每件40元，零售给用户每件80元，每件可获得毛利40元，等等。经简单计算就能得出结果，这叫收入或收益，是可预知的收入。本案争议的602业主的79245元，王承刚不可能事先预知，也不可能经过简单计算就能得出结果，所以不是王承刚的收益。再论，什么叫利息。“利息”—因存款、放款而得到本金以外的钱（区别于本金）。什么叫“存款”—把钱存在银行里；存在银行里的钱。什么叫“放款”—把钱借给用户。开发商收房款时在收款凭证上记载的什么内容！显然不是存款，也不是放款；更不是存款凭证（即：存单），也不存在开发商向购房者借款。因此争议的79245元不是利息和差价。开发商以“利息”和“差价”的名义发放，只是个噱头。“噱头”不是事实，不是事实法律就不予支持。曲日东认为，该602号业主的79245元属于“受益”。理由是：在开发商收取团购成员房款时，没有任何人能够预计这份利益的多少或有无。所以该款项属于受益。“受益”就是得到的好处，是动词。如：受益良多、水库修好后，受益地区很大。也就是说，取得受益受多种因素和条件的制约，只有全部排除了所有干扰因素，最终的剩余才是“受益”，也是不可提前准确确定的数据，它与“收益”有本质上的区别。现再看王承刚提供的证据，可以明确得出结论：曲日东没有将602号业主应当得到开发商的好处，即“受益”权，协议给王承刚。《协议书》中也没有受益权的约定。法律必须尊重事实，分清是非，不能因为开发商的一个错误行为，而影响事物的本质。到目前为止，仍有部分团购成员未按要求交足房款，有的分文未交，可是这些人也有房。为什么呢？真正意义上的开发商能允许这些人如此吗？不然！那么这种现象存在的原因只有一个，就是该“团购”房事实上是集资建房，是法院、国土局等四部门职工才可以享受的。所以，王承刚的诉讼请求不成立，请人民法院予以驳回。六、诉讼主体错误。曲日东不掌握79245元的去留权，也没有保管该款。王承刚应当找有决定此款归属权的单位或个人而不是曲日东。七、602业主尚未确定，王承刚没有权主张该业主的利益。法律规定不动产以登记为准。没有登记就不能明确业主。本案法院以房屋买卖合同纠纷为案由立案，且王承刚承认争议的房屋未登记。现王承刚起诉曲日东的第二项请求是：协助王承刚办理房产登记。这充分说明双方为房屋买卖发生了争议，如果王承刚后悔了，认为购买曲日东的房子不划算，吃亏了，曲日东同意解除房屋买卖合同。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2006年底，曲日东报名参加了烟台市牟平区人民法院组织的房屋团购活动。2006年12月25日，王承刚、曲日东达成了转让上述房屋购买权意向，曲日东收取了王承刚转让费24000元。2007年，王承刚、曲日东签订了《协议书》，约定曲日东自愿将其团购的座落于烟台市牟平区牟山路东新城大街南的新城花苑15号楼1单元6层602号房屋转让给王承刚，以后因房价带来的风险或损失收益均由王承刚承担。2009年2月20日，王承刚与开发商瑞成公司签订了正式的《商品房买卖合同》，缴纳了全部的购房款，并办理了预告登记。2013年，开发商决定向业主发放涉案房屋差价款32209元及已缴纳房款利息52827元，共计85036元，计划首发93.19%为79245元。因双方就该款项权属未能达成一致，开发商至今未予发放。一审法院认为，王承刚、曲日东本案争议的焦点在于瑞成公司退给业主房屋差价款及已缴纳房款利息的归属。双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。协议书明确约定了将团购房屋的购买权转让给了王承刚，且以后因房价带来的风险、损失、收益均由王承刚承担，同时，曲日东从未支付过任何购房款而是由王承刚缴纳了所有的款项，足以证明王承刚取得了涉案房屋的购买资格并系实际购买人。瑞成公司退回的房屋差价款及利息均系按照实际购买人出资数额和缴款时间进行的计算，并非曲日东所主张的针对曲日东个人身份的“收益”。王承刚要求确认该款项应归其所有，理由正当，依法予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司退给新城花苑15号楼1单元6层602号房屋业主的房屋差价款及利息85036元归王承刚所有。案件受理费963元，由曲日东负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王承刚与曲日东签订协议，有偿取得团购房屋的购买权，之后王承刚与瑞成公司签订《商品房买卖合同》，王承刚与瑞成公司系买卖合同的当事人，基于合同所产生的权利义务由王承刚与瑞成公司所享有、承担。曲日东在出让房屋团购权后，未与开发商签订商品房买卖合同，亦未交纳购房款项，不具有享受涉案房屋相关合同权益的权利。王承刚请求确认对涉案房屋所产生的退款及利息享有所有权，理由正当，依法应予支持，曲日东二审请求追加瑞成公司参加诉讼，超出了一审范围，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉曲日东负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一七年五月十七日书记员 孙玉婷 更多数据：