（2017）苏12民终498号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2018-07-12

案件名称

江苏金宇防腐科技有限公司与中国联合网络通信有限公司泰州市分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国联合网络通信有限公司泰州市分公司,江苏金宇防腐科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2017）苏12民终498号上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司泰州市分公司，住所地泰州市凤凰东路98号。负责人：陈宜进，总经理。委托诉讼代理人：孟亮，该单位员工。委托诉讼代理人：赵婷婷，江苏骥行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏金宇防腐科技有限公司，住所地泰兴市曲霞工业园区。法定代表人：卢翔，董事长。委托诉讼代理人：钱正峰，该单位员工。上诉人中国联合网络通信有限公司泰州市分公司（以下简称联通泰州公司）因与被上诉人江苏金宇防腐科技有限公司（以下简称金宇科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2016）苏1283民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联通泰州公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判；3、一、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：一、一审法院认定金宇科技公司是因联通泰州公司欠其租金而切断电源、是其自行寻求救济的一种途径，此认定与事实不符。一审法院已查明金宇科技公司是2015年4月切断电源、此电源是联通泰州公司向供电公司申请的直接供电、非金宇科技公司的转供电，故金宇科技公司强行断电是侵权行为，这种自行救济的途径并不合法。双方签订的《场地租赁合同》约定的全部租金，联通泰州公司已于2014年7月以现金方式付清，其中2008年至2010年三年租金发票已开具，但2011年至2013年租金，金宇科技公司既不同意开具发票也不愿意提供开票证明，因此即便2014年场地使用费未及时给付，也是因为金宇科技公司未能出具租金发票所致。二、一审法院判决联通泰州公司按年租金8000元的标准支付给金宇科技公司自2013年12月18日至联通泰州公司清空场地使用费，没有事实和法律依据。租赁合同期满前，联通泰州公司就与金宇科技公司洽商租金支付（即要求金宇科技公司开具租金发票，联通泰州公司承担税金）和续租事宜，但双方无法达成共识。租赁期满后，联通泰州公司又多次提出将基站内设备拆除退租，又一直遭到金宇科技公司的阻止。特别是2015年4月金宇科技公司强行断电至今，联通泰州公司既无法使用租赁场地，也无法对基站进行拆除清理，更没有任何收益。而一审法院对此事实视而不见、避而不谈，仍然判决联通泰州公司支付2015年4月之后的场地使用费，显然不公正。三、金宇科技公司应当向联通泰州公司出具场地租赁费发票。虽然《场地租赁合同》没有明确关于开具发票的约定，但根据《合同法》第六十条第一款、《发票管理办法》第十九条之规定，出租人提供租赁费用的发票系其应当向对方履行的附随义务。而一审判决对金宇科技公司应当出具租赁发票却只字未提，这显然不能彻底解决本案纠纷，还增加了当事人的诉累。四、如按照一审法院的判决，联通泰州公司有权另行起诉要求金宇科技公司承担2015年4月至租赁费截止之日止的损失。根据《江苏省电信设施损坏经济损失计算办法》第六条（间阻断通信业务损失：计算阻断通信业务损失=阻断通信时间×单位时间通信业务价值）。本基站是服务于曲霞镇的重要基站，金宇科技公司在2015年4月刻意阻断联通泰州公司直供电的行为，已经导致联通泰州公司重大经济损失。一审法院刻意偏袒金宇科技公司、无视其不遵守合同约定，无理要求联通泰州公司支付基站场地租赁费的企业所得税（企业所得税本身就是联通泰州公司自己应该承担的义务），否则就不给联通泰州公司开具场地费租赁发票，金宇科技公司的行为导致联通泰州公司账目无法入账。在其无理要求被拒绝后，金宇科技公司就无理阻挠联通泰州公司基站搬迁，进而采取直接断电的行为，已经导致联通泰州公司产生重大经济损失。如一审法院判决要求金宇科技公司支付联通泰州公司租赁费从2013年12月18日至清空场地的场地使用费，那么联通泰州公司有权要求金宇科技公司承担2015年4月至租赁费截止之日野蛮断电行为造成的损失。综上所述，一审判决认定事实错误，且没有解决纠纷实质问题，明显偏袒金宇科技公司。被上诉人金宇科技公司辩称，1、一审法院判决联通泰州公司支付2013年12月18到清场之日清空场地使用费，认定事实清楚、适用法律正确。双方签订合同约定年租金8000元（不含税），合同期限从2008年12月18日到2013年12月17日，每年租金在当年12月份付清。金宇科技公司仅仅在2009、2010年按约定期支付租金，而2011年至2013年租金至合同期满后均没有支付。我方一直多次联系并要求联通泰州公司结清租金、清空场地，其才在2014年7月份与我方结清2011年至2013年房租，但仍然没有清空场地，故我方切断电源希望联通泰州公司引起重视并协商解决此事。联通泰州公司在明知我方断电情况下对此事仍没有答复，我方在2015年6月26日向联通泰州公司发出书面通知要求其清理场地，其回函给我们却没有实质性行动。因此，我方是因为联通泰州公司欠缴租金而切断电源，系自行救济途径，责任在联通泰州公司。联通泰州公司现在仍然在无偿占用我方场地，仍按照原价支付预期场地使用费是变相侵权。一审法院判决的场地使用费客观公正。2、关于租赁场地发票问题，当时双方签订场地合同第三款明确约定年租金8000元为不含税，如果联通泰州公司需要出具发票则需要由其自己承担开具发票税金，否则就不是本合同约定年租金价格。为了解决这个问题，我方与联通泰州公司协商过，但没有达成一致意见。联通泰州公司以发票推卸责任，完全颠倒是非。3、联通泰州公司所说承担2015年4月断电后的损失无理无据，是因为我方要求其处理此事无奈的一种做法，且其明知道我方断电后仍然不管，所以即使有损失也应当由联通泰州公司自己承担。综上，金宇科技公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。金宇科技公司向一审法院起诉请求：判令联通泰州公司将在租赁场地的设备清除，支付自2013年12月18日至2016年12月17日的房屋使用费24000元，并赔偿一年的房屋租金8000元。事实与理由：2008年12月18日，金宇科技公司与联通泰州公司签订《场地租赁合同》一份，约定金宇科技公司将位于泰兴市曲霞工业园区办公楼五层楼顶的一间场地，出租给联通泰州公司建基站活动机房及档顶拉线塔或抱杆，租期五年，自2008年12月18日至2013年12月17日，年租金8000元（不含税）。合同签订后，金宇科技公司按约履行合同，但联通泰州公司一直未能按时给付租金，经金宇科技公司不断催促，联通泰州公司于2015年7月结清五年租金。现双方合同已到期，联通泰州公司既未与金宇科技公司续签合同，也未搬出场地，使用金宇科技公司的场地至今，给金宇科技公司造成巨大的损失。金宇科技公司就其主张提供下列证据：1、金宇科技公司名称变更登记通知书一份；2、金宇科技公司与联通泰州公司于2008年12月25日签订的《场地租赁合同》复印件一份；3、金宇科技公司送达给联通泰州公司的《清场通知》及联通泰州公司的回函一份。联通泰州公司辩称，双方于2008年12月18日签订租赁合同是事实，联通泰州公司已经付清了2013年12月17日前的全部租金。租赁期限届满后，联通泰州公司实际使用租赁场地至2015年4月，此后由于金宇科技公司违法切断租赁场地的电源，联通泰州公司一直未使用该租赁场地。联通泰州公司同意比照原合同的约定，支付自2013年12月18日至2015年4月30日的场地使用费，而金宇科技公司主张的2015年4月之后的场地使用费不应得到支持。金宇科技公司要求联通泰州公司赔偿一年租赁费8000元，无事实和法律依据。联通泰州公司在租赁期限届满后，多次要求清理场地，但遭到金宇科技公司的阻止，致清理场地未果。联通泰州公司已给付的2011年、2012年、2013年的租金共计24000元，金宇科技公司至今未向联通泰州公司提供正式发票，联通泰州公司请求法院责令金宇科技公司提供上述24000元及2013年12月18日至2015年4月30日的房屋使用费发票。联通泰州公司就其主张提供泰兴市供电公司出具的电费缴纳清单一份。一审法院经审理查明：2008年12月25日，泰兴市金宇车辆附件厂（后于2009年3月18日变更为江苏金宇防腐科技有限公司）与联通泰州公司签订《场地租赁合同》一份，约定车辆附件厂将其办公楼五层楼顶一间面积不小于24平方米的场地出租给联通泰州公司，用于建设基站活动机房及档顶拉线塔或抱杆，租赁期限五年，自2008年12月18日起至2013年12月17日止，年租金8000元（不含税）。后联通泰州公司给付了2013年12月17日前的租金，金宇科技公司未开具2011年、2012年、2013年度合计24000元的租金发票。合同期满后，双方未续签租赁协议，联通泰州公司继续使用金宇科技公司的租赁场地，但未给付租赁费。2015年4月底，金宇科技公司因联通泰州公司未给付场地租金而切断联通泰州公司场地的电源。2015年6月26日，金宇科技公司书面通知联通泰州公司清理场地，并要求赔偿占用场地期间的损失。联通泰州公司于2015年7月3日作出书面回复，回复第3条明确：就贵公司提出的清场，我公司正式提出进行相关设备拆除工作，请贵公司予以配合。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，金宇科技公司与联通泰州公司签订的《场地租赁合同》到期后，双方未签订书面协议，联通泰州公司继续使用租赁场地，视为不定期租赁。金宇科技公司于2015年6月26日向联通泰州公司发出书面通知，要求联通泰州公司清理场地，联通泰州公司明确表示要求金宇科技公司配合其拆除相关设备，即双方对解除租赁合同已达成合意，联通泰州公司应清理场地，对金宇科技公司要求联通泰州公司将租赁场的设备清除的请求，依法予以支持。虽然双方对解除租赁合同达成合意，但联通泰州公司的设备仍在租赁场地，联通泰州公司在回函中明确要求拆除相关设备后，其未能举证证明其此后至场地拆除设备遭金宇科技公司阻止，故联通泰州公司应参照仍租赁合同约定的年租金计算自2013年12月18日至其清场之日止（不超过金宇科技公司主张的2016年12月17日）。联通泰州公司辩称场地使用费应计算至金宇科技公司切断电源之日止，金宇科技公司因联通泰州公司欠其租金而切断电源，是其自行寻求救济的一种途径，此后联通泰州公司仍未缴纳租金，责任在联通泰州公司，而非金宇科技公司，故对联通泰州公司该辩称理由，依法不予采纳。关于金宇科技公司要求联通泰州公司赔偿一年租金8000元的主张，因双方系不定期租赁，双方当事人均要随时解除协议，故对金宇科技公司该主张，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：一、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内，将其在江苏金宇防腐科技有限公司办公楼五层楼顶场地上的设备清除；二、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内，按年租金8000元的标准支付江苏金宇防腐科技有限公司自2013年12月18日至联通泰州公司清空场地的场地使用费（不超过2016年12月17日）；三、驳回江苏金宇防腐科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费540元，由中国联合网络通信有限公司泰州市分公司负担（此款江苏金宇防腐科技有限公司已垫付，中国联合网络通信有限公司泰州市分公司在履行上述义务时一并加付给江苏金宇防腐科技有限公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中，本院经主持调解，因双方当事人分歧较大致使调解未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，金宇科技公司与联通泰州公司于2008年12月25日签订了《场地租赁合同》（以下简称讼争租赁合同），该合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并受法律保护、双方当事人均应根据合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，金宇科技公司与联通泰州公司签订的《场地租赁合同》，该租赁合同约定由金宇科技公司将办公楼五层楼顶出租给联通泰州公司，由联通泰州公司向金宇科技公司支付租金，双方当事人均应按照该合同约定履行义务。因金宇科技公司已按照约定将办公楼五层楼顶出租给联通泰州公司，故联通泰州公司应按照讼争租赁合同的约定及时向金宇科技公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该法第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，讼争租赁合同约定的租赁期间为“自2008年12月18日起至2013年12月17日止”，在讼争租赁合同期满后，双方虽未续签租赁协议，但因联通泰州公司继续使用金宇科技公司的租赁场地，故双方签订的原租赁合同继续有效、双方形成不定期租赁合同。金宇科技公司于2015年6月26日向联通泰州公司发出书面通知要求联通泰州公司清理场地，联通泰州公司明确表示要求金宇科技公司配合其拆除相关设备，故双方对解除租赁合同已达成合意，联通泰州公司应清理场地，对金宇科技公司要求联通泰州公司将租赁场的设备清除的请求，依法予以支持。虽然双方对解除租赁合同达成合意，但联通泰州公司的设备仍在租赁场地，联通泰州公司在回函中明确要求拆除相关设备后，其未能举证证明其此后至场地拆除设备遭金宇科技公司阻止，且其未能清除上述设备，故联通泰州公司应支付自2013年12月18日至其清场之日止（不超过金宇科技公司主张的2016年12月17日）的场地使用费。一审法院参照原租赁合同约定的年租金计算该费用，符合法律规定，本院予以确认。对于联通泰州公司主张因金宇科技公司切断电源故而其不应支付自2015年4月以后的租金问题，因自2015年4月起在金宇科技公司切断电源后联通泰州公司仍实际占有并使用金宇科技公司的场地，故其应参照原来租赁合同支付相应场地使用费。对于联通泰州公司提出的损失问题，系其在二审中新提出的反诉请求，因双方当事人在二审中未能就此项反诉请求达成调解，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，联通泰州公司应另行依法主张权利，本案中不予支持。对于联通泰州公司提出要求金宇科技公司开具发票的问题，因双方当事人在讼争租赁合同中所约定的租金不含税，未就开具发票事宜进行约定，故本案中不予理涉，金宇科技公司依法应予协助。综上所述，上诉人中国联合网络通信有限公司泰州市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人中国联合网络通信有限公司泰州市分公司负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　高　云审　判　员　　丁万志代理审判员　　刘　旭二〇一七年五月十七日书　记　员　　曹剑桥微信公众号“”