（2017）鄂0821民初414号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-08-15
案件名称
湖北金茂物业服务有限公司与张志刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北金茂物业服务有限公司,张志刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省京山县人民法院民事判��书（2017）鄂0821民初414号原告：湖北金茂物业服务有限公司，住所地京山县新市镇小中路2号，统一社会信用代码91420821698021195T。法定代表人：林学开，系该公司经理。委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告：张志刚,男,1977年3月1日出生,汉族,京山县人,中国人民保险股份有限公司京山支公司职工，户籍所在地京山县,现住京山县,原告湖北金茂物业服务有限公司（以下简称金茂物业）诉被告张志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告金茂物业的委托诉讼代理人彭兰平、被告张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2016年12月31日的物���管理费2382元并从逾期之日起到付清之日止按所欠费用总额的日千分之一支付违约金；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的京山县新市镇金茂银河湾2B栋1单元601室的业主，被告于2010年9月23日购买了该房屋，并于2010年12月7日接收物业。原告按《物业管理条例》的相关规定与开发商湖北金茂房地产开发有限公司签订了小区《前期物业管理服务协议》，为被告居住的小区提供物业服务并约定了相关的物业费缴纳标准。后原告方又与该小区的业主委员会签订了物业服务协议。现被告自2014年1月1日起至2016年12月31日止，未按物业服务协议缴纳物业费。原告于2016年12月27日对被告下达了物业费催缴函，但至今被告仍未缴纳所欠物业费。为此，原告诉至本院。被告张志刚对欠缴物业费2382元的事实没有异议，但认为其拖欠缴纳物业费是有原因的，具体为：1、被告的车辆停放在小区内时，被无故划损，而被告向原告反映后一直没有反馈结果；2、小区未禁止外来车辆进入，导致小区道路拥堵。因上述问题，被告认为原告公司的物业服务不到位，故被告不能缴纳物业费。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告主体信息、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格；证据二、《商品房买卖合同》一份，证明被告张志刚于2010年9月23日购买了金茂银河湾2B栋1单元601号房屋并接收物业；证据三、金茂银河湾前期物业管理服务合同及金茂银河湾物业管理服务合同各一份，证明原告与被告的物业服务关系及原告物业收费的标准；证据四、京山县物价局及京山县房地产管理局联合下发的京价【2011】73号文件、京价【2013】37号文件及荆门市物价局及荆门市房地产管理局联合下发的荆价规【2013】3号文件、物业费上调公告各一份，证明原告系在规定范围内对物业费收费标准进行的调整并且通知了被告方;证据五、物业费催缴函一份，证明原告于2016年12月27日向被告下达物业费催缴函，告知被告欠缴的物业费金额。被告张志刚未提交证据。根据双方当事人的诉称、辩称、举证、质证，本院对双方提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据一、二、三、四、五均无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2010年9月3日，被告张志刚与案外人湖北金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂房产）签订《商品房买卖合同》一份，购买了其开发的位于京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区2B幢1单元601号房屋一套。同年12月7日，原、被告签订《物业服务协议》一份，约定原告向被告提供各项物业服务，物业费缴费标准为住宅楼每月每平方米0.45元、小高层每月每平方米0.9元，缴纳方式为年度预交，即在每年前5个工作日预交当年的物业费，合同还约定业主逾期缴纳物业费的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日3‰缴纳违约金。2012年12月1日，原告与被告居住小区的开发商金茂房产签订《金茂银河湾前期物业管理服务合同》一份（下简称前期服务合同），约定原告向京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区提供前期物业管理服务，期限为2012年12月31日至2015年12月31日。物业费收费标准：多层住宅（梯房楼）、车库及储藏室为0.55元/月·㎡、小高层（高层）为1.1元/月·㎡、商业物业、非住宅一楼为1.6元/月·㎡、二楼为1.2元/月·㎡，业主应当在每年的前15天缴纳当年的物业费，如业主逾期缴纳物业费，则需按每日欠缴费用的3‰支付违约金。2016年1月1日，原告与京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区业主委员会（以下简称银河湾业委会）签订《金茂银河湾物业管理服务合同》一份，约定原告向京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区提供物业管理服务，物业费收费标准与缴费方式与《前期服务合同》一致，期限自2016年1月1日起至2017年10月28日止，合同还约定如业主未按时足额缴纳物业费，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按所欠费用的每日1‰支付违约金。被告系京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区2B幢1单元601号房屋的业主，其房屋面积为120.25㎡，被告按上述合同约定向原告缴纳物业管理费至2013年12月31日后，未向原告缴纳从2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费2382元，2016年12月27日，原告向被告���出书面物业费催缴函，要求被告在2017年1月2日前向原告缴纳其所欠物业费，但被告至今未缴纳。为此，原告诉至本院。另查明，2011年9月20日，京山县物价局与京山县房地产管理局联合下发京【2011】73号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，该通知规定京山县城区普通一级住宅小区物业费收费标准为：无电梯房0.41元-0.55元、电梯房0.82元-1.1元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，2012年12月1日，原告与湖北金茂房地产开发有限公司签订的《金茂银河湾前期物业管理服务合同》均系双方真实意思的表示，内容除对违约金的约定过高，超过法律规定外，其他部分不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告已按约定提供了物业服务，且被告也依约缴纳物业管理费至2013年12月31日，现被告拒不缴纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费属违约行为，理应承担继续缴纳物业费并支付违约金的民事责任，故本院对原告要求被告缴纳物业管理费2382元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金的计算问题，因双方明确约定物业费应当按年度缴纳，故其违约金应当分段计算，又因原告主张的违约金的计算方式明显超出法律规定的最高上限，应当调整。故本院确认其违约金应从合��约定的缴纳期限届满的次日起，以每年应缴纳物业费金额为基数，均比照中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止，具体为：以794元为基数，分别从2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日起，均按中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止。关于被告张志刚辩称其车辆停放在小区内时，被无故划损，而小区监控不到位，向原告反映后也一直没有回复及小区未禁止外来车辆进入，导致小区道路拥堵的意见。被告并未提交相关证据证明上述意见，故本院对被告张志刚的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合��法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告张志刚在本判决生效之日起七日内支付原告湖北金茂物业服务有限公司物业管理费2382元及违约金（以794元为基数，分别从2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日起，均按中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告湖北金茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告张志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 袁京顺二〇一七年五月十七日书记员 张宏楚 来源：