（2017）鲁02民终3328号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-21
案件名称
郑明华、青岛佳龙腾置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑明华,青岛佳龙腾置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终3328号上诉人（原审原告）：郑明华。委托诉讼代理人：朱彦清，山东众成清泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛佳龙腾置业有限公司。法定代表人：陈顽强，董事长。委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰洪波，山东睿韬律师事务所律师。上诉人郑明华因与被上诉人青岛佳龙腾置业有限公司（以下简称佳龙腾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初8332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年4月21日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。郑明华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判令被上诉人支付上诉人违约金人民币58067元；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定，被上诉人取得房地产权属登记证明后7日内与上诉人签订《房屋交接书》，也就是在取得房地产权属证明后，双方才能交接房屋，签订《房屋交接书》。而本案实际交接时间是在2014年7月5日，根据合同约定，在该时间之前被上诉人应取得“房地产权属登记证明”。原审认定“合同未约定被告人应于何时取得房地产权属证明”属认定事实错误。2、根据相关法律规定，开发项目综合验收备案证也需要在交房前取得。而本案中被上诉人却是在2016年5月9日取得，晚于实际交房时间近两年，显然是被上诉人违约。3、根据原审判决可推出被上诉人可以在任意无限期办证的荒唐结论。4、由于被上诉人取得办理房产证的必备材料“青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证”实际延迟两年，导致迟延办理产权证，属被上诉人违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，应承担违约赔偿责任。佳龙腾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。郑明华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行合同第14条的义务，协助原告办理房屋的房地产权证；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房权证的违约金58067元（计算方式为：自2014年2月28日计算至2016年10月5日，共计32个月，扣除已付违约金的5个月，再扣除3个月除斥时间，余24个月为计算违约金的时间，以已付购房款为基数，按年利率6%计付）；3、本案的诉讼费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。本案当事人双方对原告提交的《青岛市商品房预售合同》、购房发票的真实性无异议。对被告提交的钥匙托管承诺书及前期物业管理服务协议、青岛银行网上银行付款通知书亦无异议，法院对以上无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，法院认定如下：原告提交录音光盘及三份录音材料，欲证明2016年8月12日，就办理房权证一事被告以原告未交物业管理费为由拒绝办证，但该录音反映的内容中并没有被告拒绝为原告办理房权证一事的答复，且被告的委托代理人明确表明办理房屋产权证与交物业管理费是两个不同法律关系，应当办理房屋产权证；原告提供的与物业公司王经理的通话录音，无论王经理对原告关于房屋产权证办理事宜的答复如何，因物业公司与被告均系独立的法人单位，王经理非被告公司工作人员或被告公司的委托代理人，故该录音内容与本案无直接关联性。以上录音材料不能证明原告所称的被告拒绝为原告办理房屋产权证的事实，被告亦不认可，法院不予采信。对被告提交的综合验收备案登记表即房地产权属登记证明，该证据确认被告已于2016年5月9日取得房地产开发项目综合验收备案表，根据原、被告双方签订的商品房预售合同第14条规定，在取得该证据后7日内，双方签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起360天内，双方依法向平度市房产管理中心申领该房地产权证。其能证明出具开发项目综合验收表的时间，该证据的真实性及效力本院予以确认和采信。结合购房合同第14条约定，可以认定双方可以在之后360天内申领办理房权证。被告提供的违约金补偿确认书，真实性双方均无异议，但该证据证明了被告因延期交房向原告支付了延期交房违约金而非延期办理房权证的违约金。根据当事人的陈述和审查确认的证据，法院认定事实如下：2013年1月13日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同一份》约定原告购买被告开发的位于平度市李园办事处济南路2号《龙腾天下B区》x号楼x单元x户房子，房屋总价款为483898元。合同约定该房应于2014年2月28日前交付原告，逾期60天，被告按合同约定承担逾期交房违约金。该合同第14条又约定在被告取得房地产权属登记证明即房地产开发项目综合验收备案表后7日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》，并于签署之日起360天内，由原、被告共同向平度市房产管理中心申领房地产权证。合同签订后，原告全部交付给被告购房款。因被告未按约定时间交付房屋，造成逾期交房，实际交房时间为2014年7月5日，双方因延期交房签订《违约金补偿确认书》，被告支付原告延期交房违约金3194元（被告已支付原告）。2016年5月9日被告取得开发项目综合验收备案表，即取得了合同约定的房产权属登记证明，具备了办理房屋产权证的条件，原告未提交有效证据证明其主张的被告拒绝协助办理房屋产权证的事实。被告表示可随时协助原告办理房屋产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是：本案被告在协助原告办理房屋产权证的过程中是否存在违约行为。对此，应依据双方签订的购房合同予以确认，双方签订的购房合同可以确认被告有协助原告办理房地产权证的义务。根据该合同第14条的约定，被告在取得房地产权属登记证明即在取得开发项目综合验收备案表后7日内与原告签署《房屋交接书》，并在签署后360天内到房产管理部门申领办理房地产权证，但合同并未约定被告应于何时取得房地产权属登记证明。而办理该登记证明需一个流程和一定时间，被告于2016年5月9日方取得该房地产权属登记证明，根据购房合同约定可在与原告签署《房屋交接书》之后的360天内办理房屋产权证，原告提供的证据不能证明被告拒绝协助办理房屋产权证，被告表示可以随时协助原告办理房权证。故就办理房地产权证一事原告未能证明被告有违约行为，原告要求其承担逾期办理房地产权证的违约金主张，无合同依据，与事实不符，本院依法不予支持。但对于原告要求被告协助办理房地产权证的主张，符合合同约定，被告表示随时予以协助办理，故法院对原告的该主张予以支持，并酌情确定60天的协助办理期限。综上所述，法院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告青岛佳龙腾置业有限公司于判决生效后六十日内协助原告郑明华办理位于平度市李园街道办事处济南路2号《龙腾天下城B区》x号楼x单元x层x房屋的房地产权证；二、驳回原告郑明华的其他诉讼请求。案件受理费1252元，由原告郑明华负担1000元，被告青岛佳龙腾置业有限公司负担252元。因原告已向本院预交，限被告将应负担部分于判决生效后十日内直接付给原告。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。还查明，2016年8月31日被上诉人佳龙腾公司取得涉案房屋的不动产权利证书。其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人请求被上诉人承担逾期办理房权证的违约责任是否有事实依据。本院认为，双方合同第14条的约定，被上诉人在取得房地产权属登记证明即在取得开发项目综合验收备案表后7日内与上诉人签署《房屋交接书》，并在签署后360天内到房产管理部门申领办理房地产权证。根据该购房合同约定可在与上诉人签署《房屋交接书》之后的360天内办理房屋产权证，但是上诉人提供的证据不能证明被上诉人存在违约办理房屋产权证的事实，因此，上诉人要求其承担逾期办理房地产权证的违约金主张，无事实依据，本院不予支持。综上所述，郑明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由上诉人郑明华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 锐审 判 员 刘述明代理审判员 于丽人二〇一七年五月十七日书 记 员 张鲁滨书 记 员 司文雯 关注公众号“”