（2017）皖18民终421号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-07-26
案件名称
李清芳、陈金林与陈太平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李清芳,陈金林,陈太平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终421号上诉人（原审被告）：李清芳，女，1984年2月2日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。上诉人（原审被告）：陈金林，男，1975年8月12日出生，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：陈太平，男，1976年3月23日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。上诉人李清芳、陈金林因与被上诉人陈太平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈金林、李清芳上诉请求：撤销原审判决第二、三项，依法改判驳回陈太平原审其他诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。陈金林、李清芳并未收到陈太平寄送的《腾空房屋通知书》，且陈太平一直将案涉房屋大门锁住，陈太平无法腾空房屋。2.李清芳对2015年5月25日陈金林与陈太平达成的调解协议不知情，亦不予认可。3.陈太平的锁门行为致陈金林、李清芳无法经营产生营业损失，陈金林、李清芳依法有权主张损害赔偿，其已另案提起诉讼，原审未对陈金林、李清芳的合法利益作出考量，迳行判令其腾空房屋有违法律规定。陈太平辩称，1.陈金林、李清芳业已收到陈太平寄送的《腾空房屋通知书》，有EMS邮寄单和回执为证，足以证实。2.陈金林、李清芳至今未腾空房屋，依法应承担自合同解除之日至房屋腾空之日的占用费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈太平向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋出租合同》于2016年6月15日解除；2.判令陈金林、李清芳腾空及返还涉案房屋，付清至实际腾空之日止的水费、电费；3.判令陈金林、李清芳支付2016年6月15日至房屋实际腾空之日止按照年租金75000元的标准计算房屋占用费及违约金2万元；4.案件诉讼费用由陈金林、李清芳承担。一审法院认定事实:2013年5月20日，陈太平（作为甲方）与李清芳（作为乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方同意将坐落在花屋新村19－10号房子三间三层租给乙方开设旅馆，租期为十年，从2013年5月20日起至2023年5月19日止，自合同签订之日起付清当年的租金，从第二年开始每年5月30日提前20天付当年租金，如不付清租金甲方有权收回房屋；租金自合同签订之日起前五年的租金每年75000元，从第六年开始至期满租金每年10万元；乙方应向甲方交纳房屋押金1万元，押金至期满后甲方如数退给乙方；乙方在承租期内水费、电费、宽带费、卫生费、数字电视费及其它与乙方相关的费用由乙方承担，因欠费造成的责任由乙方自行负责……。乙方承租房子的时候为原家庭简装房屋（见现场照片），甲方必须同意乙方重新装修，待期满后由乙方无条件搬出，但所有家电及生活用品乙方可以带走，装潢的一切设施乙方不得损坏，保留给甲方。如有任何一方违约的应承担对方的损失及违约金，其赔偿数额有守约方提出。本合同自签订之日起生效，由甲乙双方各执一份。合同签订后，李清芳租赁该房屋进行装修，与陈金林合伙经营旅客住宿业务，办理了工商登记，经营名称为宣城市清芳园宾馆，登记性质为个体工商户，登记的负责人为李清芳，实际经营者为李清芳、陈金林。2015年5月10日，李清芳未按合同约定支付陈太平当年租金75000元，双方发生纠纷。同月25日，宣城市公安局济川派出所对该纠纷进行调解。双方达成协议如下：“乙方陈金林于6月16日一次性支付2015年－2016年度租金75000元。如到期未支付，则乙方承担一切法律后果，双方在此期间不得因此事发生矛盾”。后陈金林在上述调解协议书（复印件）背面书写如下内容：“陈金林承诺于2015年6月22日将2015年5月2日－2016年5月1日为期一年的房租共计75000元（柒万伍仟元整）交付给陈太平（房东），若到期未付，则立即搬离清芳园宾馆，损失自负”。2015年6月23日，陈金林向陈太平发出内容为“你锁门我没钱交”的短信，陈太平将该短信内容转其亲属后，其亲属周月桂将涉案房屋大门上锁。2015年7月27日，李清芳、陈金林向宣城市宣州区人民法院提起诉讼，请求判令陈太平承担因违约及锁门给其造成的经济损失和违约金合计5万元。2015年9月1日，陈太平提起反诉，请求判令李清芳、陈金林立即支付拖欠的2015年5月20日至2016年5月19日期间的租金75000元。2016年2月6日，宣城市宣州区人民法院对该案作出如下判决：一、驳回原告李清芳、陈金林的诉讼请求；二、反诉被告李清芳、陈金林于判决生效之日起三日内给付反诉原告陈太平2015年5月19日至6月22日期间的房屋租金6986.3元；三、驳回反诉原告陈太平的其他反诉请求。该案宣判后，双方均提起上诉。该案二审中，双方于2016年6月15日一致作出同意解除涉案租赁合同的意思表示。宣城市中级人民法院于2016年7月15日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。陈太平于2016年8月11日通过EMS分别向李清芳、陈金林邮寄一份《腾空房屋通知书》，要求对方于收到通知七日内按照合同约定腾空房屋，逾期不腾空将承担由此产生的法律后果。李清芳、陈金林收到该通知后，未及时腾空及返还房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。1.2013年5月20日，陈金林与李清芳为合伙经营宾馆，由李清芳与陈太平签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。合同履行过程中，李清芳与陈金林因未按约定及时给付租金产生纠纷，双方在该案二审诉讼中就解除租赁合同，业已形成合意，依法该房屋租赁合同自2016年6月15日即行解除。双方对上述解除合同时间不持异议，予以确认。2.关于陈金林、李清芳是否应支付合同解除后的占用费的问题。其一，合同解除后，陈金林、李清芳负有及时腾空并返还租赁房屋的义务。其二，鉴于陈金林、李清芳在租赁经营旅客住宿业务过程中，添置了部分财产，为维护该财产安全，陈太平遵循诚实信用原则书面通知陈金林、李清芳七日内腾空房屋，履行了相应的合同附随义务。其三，虽然该涉案房屋由陈太平亲属锁门，但该锁门的指示系陈金林发出，故对陈金林、李清芳以陈太平锁门行为不当致其无法腾空房屋，其不应承担房屋占用费的辩解理由不予采纳。其四，陈金林、李清芳所添置的财产未及时从涉案房屋中搬出，占用该涉案房屋，影响了陈太平对该房屋的使用，给其造成了该房屋使用价值的损失，陈金林、李清芳应承担此间的占用费。该期间涉案房屋的占用费可参照原合同约定的租金标准，即每年75000元计算。3.关于陈太平主张的违约金2万元问题。陈太平认为陈金林迟迟不腾空房屋和不缴纳房租的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约金2万元。因该涉案合同解除后，合同的相关条款对合同的当事人已无约束力，且陈金林、李清芳未及时腾空房屋，非属违反合同的行为，对陈太平主张支付违约金的请求不予支持。4.关于陈太平要求李清芳、陈金林支付水费、电费的问题。依照案涉租赁合同约定，陈金林、李清芳对其租赁期间发生的水费、电费应自行承担。因陈太平亲属于2015年6月23日按照陈金林短信的指示将涉案房屋锁门，陈金林、李清芳此后未再使用该租赁房屋，此后产生的水费、电费不应由陈金林、李清芳负担。5.涉案合同虽系陈太平与李清芳二人签订，但陈金林与李清芳系合伙经营关系，依法合伙人对合伙期间产生的债务应承担连带清偿责任。陈金林辩称其不是合同相对人，合同所涉权利、义务与其无关的辩解意见，不予采纳。综上，对陈太平的部分诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、确认原告陈太平与被告李清芳所签订的房屋租赁合同于2016年6月15日解除。二、被告李清芳、陈金林于判决生效之日起十日内腾空该涉案房屋后交付给原告陈太平，并给付原告陈太平该涉案房屋使用至2015年6月23日的水费、电费（具体数额由供水部门、供电部门提供的相关依据为准）。三、被告李清芳、陈金林于判决生效之日起十日内给付原告陈太平自2016年6月15日起至实际腾让房屋之日止按年租金75000元标准计算的占用费。四、驳回原告陈太平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1026元，减半收取513元，由原告陈太平负担250元，被告李清芳、陈金林负担263元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审证据的认定与一审一致。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为陈金林、李清芳应否腾让房屋及支付房屋占有使用费。其一，陈金林、李清芳称其未收到《腾空房屋通知书》，与业已查明的案件事实不符，其该节上诉理由不能成立。其二，双方一致确认案涉《房屋出租合同》于2016年6月15日解除，依法承租人陈金林、李清芳应当及时履行腾空及返还房屋的义务。因陈金林、李清芳迄今未予腾空，陈太平有权请求其支付租赁合同解除后至实际腾房期间的房屋占有使用费。其三，依据相关法律规定，合伙人对合伙债务承担连带责任。陈金林与李清芳系合伙租赁经营清芳园宾馆，陈金林与陈太平就宾馆租金事宜在公安机关主持下达成调解协议，实质是为处理合伙事务，其效力及于合伙人李清芳。故李清芳的该节上诉理由，本院不予采纳。其四，陈太平锁上租赁房屋，系根据陈金林的意思表示，且陈太平在双方确认解除合同后，向陈金林、李清芳发出了限期腾空租赁物的书面通知。陈金林、李清芳在合同解除后及收到通知后，既未向陈太平表示其具有搬出物品、腾空房屋的意愿，也未向陈太平提出打开租赁房屋，以利于其腾空房屋的具体请求。故在此情形下，陈金林、李清芳以陈太平上锁致其无法腾让房屋的理由缺乏事实依据。综上，陈金林、李清芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人陈金林、李清芳负担。本判决为终审判决。审判长 程 瑛审判员 陈月银审判员 陈前香二〇一七年五月十七日书记员 孙如梦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”