（2017）粤0606民初5157号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
佛山市扬承房地产中介服务有限公司与陈其琼合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市扬承房地产中介服务有限公司,陈其琼
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第九十四条，第九十七条，第四百一十条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初5157号原告：佛山市扬承房地产中介服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾S3号楼16号商铺之三。法定代表人：赵亚芳。委托诉讼代理人：黄继彬，广东明途律师事务所律师。被告：陈其琼，女，1980年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈传炳，广东淼鑫律师事务所律师；委托诉讼代理人：廖奕苗，广东淼鑫律师事务所律师实习律师。原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司诉被告陈其琼居间合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法由审判员李小勉适用简易程序独任审理，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄继彬，被告陈其琼及其委托诉讼代理人陈传炳、廖奕苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《独家代理委托协议》；2.判令被告向原告返还2000元保证金；3.判令被告向原告支付居间服务费40500元；4.判令被告向原告支付违约金162000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告签订了《独家代理委托协议》，确认就位于佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲工业区2路8号万科水晶花园7号楼2402号房屋委托原告提供独家房屋出售居间服务，委托期限自2017年3月10日至2017年6月10日，被告收取了原告保证金2000元。根据该协议第二条和第八条的约定，被告在委托期限内擅自终止本委托、自行或委托他人出售上述房屋，应按照房屋委托价格的1.5%支付中介服务费以及按照房屋委托价格的6%支付违约金。协议签订后，原告为被告发布广告，带领多个客户前去看房，投入了大量的人力、物力，积极为被告寻找合适的交易机会。直至2017年4月2日，被告向原告以邮递方式发出一份《通知函》，称上述协议无效并单方解除协议。原告认为，双方签订的《独家代理委托协议》合法有效，被告单方面解除协议，意图私下成交该物业或委托其他人代理已严重损害了原告的利益，被告应按协议约定支付原告居间服务费和违约金，遂原告起诉至法院。被告辩称：1.本案属于委托代理合同，不是居间合同；2.独家代理委托协议格式条款无效，委托代理合同是原告一方预先打印的格式合同，格式合同里面的条款加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，而且原告没有采取合理方式提示被告注意免除或限制其责任的条款，因此该格式条款无效；3.独家代理合同第二条的规定违反了合同法第四百一十条的规定，排除了被告的任意解除合同的权利，应属无效；4.原告在本案没有造成任何损失的情况下，被告无需承担任何的法律责任。因此原告起诉被告缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。原告在诉讼中提供原告的营业执照、被告身份证复印件、《独家代理委托协议》、收据、通知函、《商品房买卖合同》等证据，以证明其起诉主张的事实。被告在诉讼中提供了微信支付截图一张等证据。经审查，原、被告提供的上述证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案均具有关联性，本院均予以采信。本院经审理查明如下：2017年3月10日，原、被告签订《独家代理委托协议》，被告委托原告居间出售位于佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲工业区2路8号万科水晶花园7号楼2402号房屋（以下简称“诉争房屋”），售价2700000元，佣金支付标准为按成交价的1.5%收取咨询及中介服务费。《独家代理委托协议》第二条约定：独家代理委托期从2017年3月10日至2017年6月10日止，委托期内，被告不得以任何理由单方终止本协议或自行出售诉争房屋，否则按本协议第八项向原告作出赔偿；第八条约定：原告通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，被告不得拒收定金、不得擅自终止委托或拒绝出售诉争房屋，且不会与原告所介绍的买家私下进行交易，否则除应按约定支付中介服务费外，还应向原告支付上述售价的6%作为违约金。原告在签订《独家代理委托协议》的当日向被告交付了保证金2000元。2017年4月2日，被告向原告发送《通知函》，以《独家代理委托协议》为无效合同、自始不发生法律约束力的理由，向原告退还保证金。原告收到通知函后以被告违约为由诉至法院。本院认为，原、被告签订的《独家代理委托协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征，原告以居间合同作为案由并无不妥。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种特殊的委托合同，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中有关委托合同的法律规定应在居间合同没有专门规定时予以适用。因此，《合同法》第四百一十条规定的委托人解除权，本案中被告作为居间合同的委托人同样享有该法定权利。从《独家代理委托协议》的内容看，该协议中第二条是原告预先拟定、并打印好的格式条款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条、《合同法》第四百一十条之规定，该格式条款加重了被告的责任、排除了被告的主要权利，原告也未采取足以引起被告注意的字、符号、字体等特别标识提请被告注意免除或者限制其责任的条款，故本院认定协议中第二款格式条款无效。被告以该条款无效为由于2017年4月2日向原告发送《通知函》要求解除《独家代理委托协议》，原告当日收到被告《通知函》，也即双方解除《独家代理委托协议》日期是2017年4月2日。现原告依据《独家代理委托协议》第二条、第八条认为被告单方解除合同，要求被告支付违约金162000元无事实及法律依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告收取了原告的保证金2000元，现双方解除合同应将该保证金返还给原告，原告诉请被告返还保证金，本院予以支持。至于支付居间服务费的问题。本案在庭审中，原告主张在签订协议后，为被告发布广告、带领多个客户前去看房，投入了大量的人力、物力，但均没有提供证据予以佐证，因此原告主张被告支付居间服务费40500元证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条、第四百一十条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条规定，判决如下：一、原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司与被告陈其琼签订《独家代理委托协议》于2017年4月2日解除。二、被告陈其琼应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司返还保证金2000元；三、驳回原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2183.75元（原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司已预交），由原告佛山市扬承房地产中介服务有限公司负担2158.75元，被告陈其琼负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李小勉二〇一七年五月十七日书记员 胡秋燕欧淑妹 百度搜索“”