（2016）苏0114民初5394号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告李姣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京瑞尔房地产开发有限公司,李姣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 � � 判 决 书（2016）苏0114民初5394号原告：南京瑞尔房地产开发有限公司，组织机构代码：75414519-3，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。法定代表人：相金彪,南京瑞尔房地产开发有限公司监事。委托诉讼代理人：徐某。被告：李姣，住南京市雨花台区。原告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）诉被告李姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞尔公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，被告李姣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告瑞尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，原告向被告返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向被告支付利息。事实和理由：2004年4月8日，原告与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔大厦的协议书。合同签订后，原告进行施工建设，但因瑞尔大厦手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向法院提起诉讼，请求判令其与原告签订的协议书无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，土地、土地上建筑物一并归南京市雨花台区发展和改革局处理。根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。原告与被告于2005年11月22日签订了《房屋认购单》，此时，原告未取得商品房预售许可证，被告亦是明知，所以原、被告之间签订的《房屋认购单》应为无效。按照实事求是的原则，原、被告双方签订《房屋认购单》均有过错，应各自承担损失。被告李姣未作答辩。本院经审查认定事实如下：2004年4月8日，原告瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，原告瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向本院提起诉讼，请求判令其与原告瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，本院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，原告与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京��雨花台区发展和改革局进行处理。原告瑞尔公司不服该判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2005年11月22日，原告瑞尔公司与被告李姣签订《房屋认购单》一份，约定由李姣认购xx室房屋一套，面积约为61.26平方米，单价为6870元/平方米，总价为420856元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，李姣所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知李姣。2005年11月8日，被告李姣向原告瑞尔公司交付认购款5000元，《房屋认购单》签订当日，被告李姣向原告瑞尔公司交付认购款30000元，共计缴纳认购款35000元。后原告瑞尔公司未与被告李姣签订《房屋买卖合同》。又查，原告瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。本院认为，原告瑞尔公司与被告李姣于2005年11月22日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告李姣出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款35000元退还被告李姣。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告李姣出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对��告李姣承担缔约过失责任。而被告李姣在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，亦有过错。现原告瑞尔公司在与被告李姣签订《房屋认购单》时收取了35000元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准向李姣承担缔约过失责任，不违反法律规定，但应自被告李姣付款之日起算至实际支付之日止。被告李姣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告李姣于2005年11月22日签订的《房屋认购单》���效；二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告李姣房屋认购款35000元并赔偿损失（其中以5000为本金自2005年11月8日起至实际给付时止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付，以30000元为本金自2005年11月22日起至实际给付时止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付）。原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费675元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理���675元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。审 判 长 李筱艳人民陪审员 蔡正勤人民陪审员 夏留根二〇一七年五月十七日书 记 员 王启慧 来自：