（2014）秦民再终字第60号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2017-05-27

案件名称

裴卫宏、张丽娟房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

河北省秦皇岛市中级人民法院

所属地区

河北省秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

裴卫宏,张丽娟,秦皇岛市福辰置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民再终字第60号再审上诉人（一审第三人）：裴卫宏，男，1961年10月17日出生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：葛丹丹，秦皇岛德圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，河北侯凤梅律师事务所律师。再审被上诉人(一审原告)：张丽娟，女，1959年9月7日出生，满族，秦皇岛市妇幼保健院主治医师，现住秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：林晓新，男，1958年1月6日出生，满族，现住秦皇岛市海港区，系张丽娟丈夫。再审被上诉人(一审被告)：秦皇岛市福辰置业有限公司(原名称秦皇岛市福辰置业房地产开发有限公司)，住所地秦皇岛市海港区青龙酒店院内。法定代表人：朱福辰，董事长。张丽娟与秦皇岛市福辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2005年10月20日作出(2005)海民初字第1171号民事判决，已经发生法律效力。裴卫宏不服，向秦皇岛市人民检察院提出申诉。秦皇岛市人民检察院于2011年9月29日作出秦检民行抗(2011)第03号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年11月25日作出(2011)秦民监字第63号民事裁定，指令秦皇岛市海港区人民法院再审本案。该院依法追加裴卫宏为第三人参加诉讼，于2014年1月3日作出（2012）海民再字第11号民事判决。裴卫宏不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，张丽娟及其委托诉讼代理人林晓新，裴卫宏及其委托诉讼代理人葛丹丹、张斌到庭参加诉讼，秦皇岛市福辰置业有限公司(以下简称福辰公司)经合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。裴卫宏上诉请求，撤销（2012）海民再字第11号民事判决，改判驳回张丽娟诉讼请求。理由是：1、张丽娟购房时福辰公司未取得《商品房预售许可证》，在此情况下，一审认定张丽娟与福辰公司签订的《商品房销售合同（临时）》合法有效，明显偏袒张丽娟；2、福辰公司对诉争房屋不具有使用权，张丽娟并非通过合法途径取得房屋，福辰公司对张丽娟交付房屋的行为无效，一审判决以张丽娟长期占有房屋及合同签订在先为由认定其对房屋具有所有权违背事实和法律。3、一审判决认定事实存在明显错误，依法应当撤销。张丽娟辩称，第一，裴卫宏不是原审被告，其是通过检察机关增加的再审申诉人，在（2005）海民初字第1171号民事判决发生法律效力后及申请执行期间，裴卫宏均未向一审法院提出过异议；第二，事实上电子玻璃厂不欠裴卫宏货款，其与电子玻璃厂没有法律判决书，裴卫宏与电子玻璃厂债务关系是虚设的。张丽娟向秦皇岛市海港区人民法院起诉称，2001年3月5日，张丽娟与福辰公司签订商品房销售合同。合同约定乙方(即张丽娟)购买坐落在秦皇岛市电子玻璃厂厂北，福涛公寓l号楼4单元4层3号建筑面积7O.51平方米住房一套(现为红卫里36栋4单元7号)，价格为70000元。交付房屋时间为2002年6月30日，但实际情况是张丽娟一次性交清房款后即拿到钥匙入住至今。2001年3月5日张丽娟交付购房款，福辰公司为张丽娟开出收款收据(编号为0262672)，收据上盖有福辰公司的财务专用章。张丽娟与福辰公司签订合同及张丽娟交清房款已有四年多，张丽娟入住也有四年多。张丽娟多次找到福辰公司要求办理产权手续未果，以致张丽娟无法享有上述房屋的产权。福辰公司的行为严重侵害了张丽娟的合法权益，故提起诉讼，请求法院确认张丽娟对红卫里36栋4单元7号住房享有产权，要求福辰公司出具购房发票及相关手续给张丽娟办理所有权证书。张丽娟为支持其诉讼主张，提交以下证据：1、2001年3月5日张丽娟、福辰公司签订的商品房销售合同(临时)一份，证明双方存在买卖关系。2、2001年3月5百盖有福辰公司财务专用章的收据(编号为No.0262672)一张，证明巳交付全部购房款。福辰公司经法院合法传唤未出庭。原一审法院经审理查明，2001年3月5日，张丽娟、福辰公司签订商品房销售合同(临时)一份。该合同福辰公司为甲方，张丽娟为乙方。合同约定:(1)乙方购买甲方开发的坐落在海港区友谊路电子玻璃厂北、福涛公寓1号楼4单元4层3号，房屋面积7O.51平方米，房款70000元人民币一次性交付。(2)该房屋交付时间为2002年6月30日。合同签订后，张丽娟于当日交付购房款70000元，并由福辰公司为张丽娟出具收据，收据上盖有福辰公司单位的财务专用章。随后，张丽娟从福辰公司处领取了该房屋的房屋钥匙后入住该套房屋直至现在。张丽娟所购买的房屋现编号为:红卫里36栋4单元7号。因福辰公司未出具办理产权过户的相关手续，故张丽娟诉至法院。本案在开庭审理中，张丽娟当庭表示放弃要求确认对红卫里36栋4单元7号住房享有产权的诉讼请求。原一审法院判决认为，张丽娟提交的商品房销售合同(临时)及收据的真实性、合法性法院予以确认，上述证据可以认定张丽娟、福辰公司之间存在房屋买卖的法律关系，因此张丽娟与福辰公司签订的商品房销售合同(临时)合法有效，张丽娟、福辰公司双方均应认真遵守。张丽娟履行了付款义务，福辰公司将房屋交付张丽娟后应及时给张丽娟所购房屋办理产权登记手续。张丽娟要求福辰公司配合办理房屋所有权证的诉讼请求符合法律规定，应予支持。遂缺席判决:福辰公司为张丽娟购买的福涛公寓1号楼4单元4层3号(即红卫里36栋4单元7号)房屋出具办理产权的相关手续。于本判决生效后十日内履行。案件受理费200元，由福辰公司负担。秦皇岛市人民检察院抗诉认为，原审法院认定张丽娟与福辰公司签订的商品房销售合同(临时)合法有效。判决福辰公司为张丽娟购买的福涛公寓1号楼4单元4层3号(即红卫里36栋4单元7号)房屋出具办理产权的相关手续，缺乏证据证明。1、该争议的房屋系福辰公司与秦皇岛电子玻璃厂合作开发，福辰公司是否有权单方处理该争议房屋，法院未予查明。2、在本案2005年5月10日提起诉讼之前的2004年5月12日海港区人民法院已作出(2001)海执字第1532号民事裁定，将该房屋抵债给秦皇岛市第一建筑公司，同日该院又作出(2001)海执字第1532-4号民事裁定，将该房屋变卖给王铁霞。2004年9月2日，王铁霞及秦皇岛电子玻璃厂分别与裴卫宏签订协议，三方均同意秦皇岛市电子玻璃厂以该房屋抵顶其所欠裴卫宏债款161467元。至此，红卫里36栋4单元7号房屋巳依法院裁定和协议转至裴卫宏名下。海港区人民法院在此情形下，又于2005年10月20日作出(2005)海民初字第1171号民事判决，认定张丽娟与福辰公司签订的商品房销售合同(临时)合法有效，判决福辰公司为张丽娟出具办理该套房屋产权的相关手续，该判决系对同一房屋已经为同一法院裁定处理后，在相关案情没有查清的情况下再次做出矛盾处理的行为，系认定事实的主要证据不足。3、本案审判卷中有福辰公司将红卫里36栋、37栋付给电子玻璃厂的房产清单，此清单中明确写明已给业主裴卫宏开具36-4-7号不动产发票，另福辰公司福涛公寓房款顶账认定单中已认定该争议房屋由秦皇岛市电子玻璃厂顶账给裴卫宏。因此，法院在审理本案时，已经知道争议房屋与案外人裴卫宏有直接关系，法院应当依职权追加裴卫宏为当事人，法院在未追加当事人和福辰公司未出庭无法查清案件事实的情形下，仅依据张丽娟与福辰公司签订的商品房销售合同(临时)和交款收据，认定相关案件事实，显系缺乏证据证明。原审法院再审过程中，裴卫宏申诉主张：1、福辰公司向张丽娟售房时未取得商品房预售许可证，双方所签售房合同无效，张丽娟对诉争房屋不具有所有权。2、联合开发房子是事实，由联合开发商制定的分房单证明房子属于裴卫宏，联合开发任何一方出售房子要经双方同意，否则合同无效。3、(2008)海民初字第1264号民事判决书中已经确认坐落于海港区红安街福涛公寓36栋4单元7号房屋的处置权归电子玻璃厂，该判决具有法律效力，诉争房屋和判给张建的红卫里36栋3单元9号房屋是一样的，应由电子玻璃厂处置。4、福辰公司对诉争房屋不具有所有权，张丽娟并非通过合法途径取得房屋，原审判决认定事实错误，程序严重违法，依法应当撤销。5、驳回张丽娟的诉讼请求，确认房屋归裴卫宏所有。张丽娟辩称，1、我方签订合同的时间在先，裴卫宏的时间在后。2、福辰公司开发的房子到现在都没有售房许可，但是政府允许办理房本。3、法院1532-5号民事裁定书已经撤销了福辰公司与电子玻璃厂确认的抵账认定单，不能证明房子是裴卫宏的，裴卫宏的房本已被撤销了。原一审法院再审查明，1998年11月16日，秦皇岛市电子玻璃厂与福辰公司签订土地开发合同书，秦皇岛市电子玻璃厂只出土地(土地使用权)，福辰公司投入全部建设资金，包括办理各项手续及应交纳的所有费用，双方拟兴建商场、住宅、写字楼于一体的综合性商业楼，通过开发双方获取利益。双方在房产销售问题上，应本着各自销售各自所分得的房产，任何一方不得销售对方的房产，但在房产销售时双方必须通过联合开发办公室办理登记手续，再以福辰房地产开发营业执照办理售房手续。2000年4月6日，秦皇岛市土地规划管理局向福辰公司颁发建设用地规划许可证;同年5月10日，福辰公司与秦皇岛市第二建筑工程有限公司第三分公司签订售房协议，福辰公司同意将售房权移交给秦皇岛市第二建筑工程有限公司第三分公司，福辰公司提供全部售房有效证照、发票、印章等交由秦皇岛市第二建筑工程有限公司第三分公司保管、使用，秦皇岛市第二建筑工程有限公司第三分公司售出房产视为福辰公司售出;2000年4月6日秦皇岛市土地规划管理局向福辰公司颁发建设用地规划许可证，同年7月5日福辰公司名称变更为秦皇岛市福辰置业房地产开发有限公司。2000年8月23日秦皇岛市建设委员会向福辰公司颁发建筑工程施工许可证;2001年3月5日，张丽娟与福辰公司签订商品房销售合同(临时)一份。该合同福辰公司为甲方，张丽娟为乙方。合同约定:(1)乙方购买甲方开发的坐落在海港区友谊路电子玻璃厂北、福涛公寓l号楼4单元4层3号，房屋面积7O.51平方米，房款70000元人民币一次性交付。(2)该房屋交付时间为2002年6月30日。合同签订后，张丽娟于当日交付购房款70000元，并由福辰公司为张丽娟出具收据，收据上盖有福辰公司的财务专用章。随后，张丽娟从福辰公司处领取了该房屋的房屋钥匙后入住该套房屋直至现在，张丽娟所购买的房屋现编号为红卫里36栋4单元7号。由于秦皇岛市电子玻璃厂欠秦皇岛市第一建筑工程公司工程款，秦皇岛市海港区人民法院于2001年5月12日作出(2001)海执字第1532号民事裁定书，将电子玻璃厂和福辰公司合作开发的电子玻璃厂所有的坐落于海港区红安街福涛公寓36栋4单元7号(本案诉争房屋)等共6套房屋抵债给秦皇岛市第一建筑工程公司。同日该院作出(2001)海执字第1532-4号民事裁定书，将秦皇岛市电子玻璃厂所有的坐落于海港区红安街福涛公寓36栋4单元7号(本案诉争房屋)等共3套房屋变卖给王铁霞。2003年4月30福辰公司名称由秦皇岛市福辰置业房地产开发有限公司变更为秦皇岛市福辰置业有限公司。2004年4月6日，秦皇岛市第一建筑工程公司和秦皇岛市电子玻璃厂达成和解协议，秦皇岛市第一建筑工程公司同意将通过(2001)海执字第1532号民事裁定书裁定的6套房屋中的3套(包括福涛公寓36栋4单元7号，本案诉争房屋)退还给秦皇岛市电子玻璃厂。2004年9月2日，秦皇岛市电子玻璃厂和石家庄宏建公司(裴卫宏)签订抵账协议书，电子玻璃厂以福涛公寓36栋4单元7号抵顶所欠石家庄宏建公司的玻璃款。同日王铁霞和裴卫宏签订协议书，王铁霞同意将电子玻璃厂转至其名下的36栋4单元7号房屋抵顶电子玻璃厂欠石家庄宏建公司裴卫宏的债务。2004年8月16日，裴卫宏和合同相对方福辰公司签订商品房买卖合同，裴卫宏从福辰公司购买秦皇岛市红卫里36栋4单云7号房产一套(本案诉争房屋)，商品房买卖合同盖有”秦皇岛市福辰置业房地产开发有限公司”公章。2004年8月18日裴卫宏取得秦皇岛市红卫里36栋4单元7号房屋兑现通知书，同年10月28日秦皇岛市海港区地方税务局向裴卫宏出具房款发票，2005年7月12日，秦皇岛市市政府召开市长办公会，协调办理秦皇岛市海港区红卫里36栋、37栋房屋产权，2007年1月10日，裴卫宏向秦皇岛市契税征收管理所交纳房产契税，2008年4月29日裴卫宏取得秦皇岛市红卫里36栋4单元7号的产权证书，证书编号:秦私房字第××号。2009年5月19日，秦皇岛市海港区人民法院作出(2001)海执字第1532-5号民事裁定书，撤销该院作出的(2001)海执字第1532号和1532-4号民事裁定书。2009年5月26日，该院向秦皇岛市住房保障和房产管理局下发协助执行通知书，要求为张丽娟办理红卫里36栋4单元7号房屋的产权手续。2011年4月26日，该院作出(2011)海执字第001号司法建议书，要求秦皇岛市住房保障和房产管理局为张丽娟办理红卫里36栋4单元7号房屋所有权证。2011年6月30日，秦皇岛市住房保障和房产管理局作出秦房字(2011)100号秦皇岛市住房保障和房产管理局关于撤销裴卫宏秦皇岛市海港区红卫里36-4-7号房屋登记和收回秦私房字××号房屋所有权证的决定。2011年11月11日，河北省住房和城乡建设厅作出冀建复字(2011)194号河北省住房和城乡建设厅行政复议决定书，维持秦皇岛市住房保障和房产管理局作出的秦房字(2011)100号秦皇岛市住房保障和房产管理局关于撤销裴卫宏秦皇岛市海港区红卫里36-4-7号房屋登记和收回秦私房字××号房屋所有权证的决定。2012年2月1日，张丽娟取得秦皇岛市红卫里36栋4单元7号的产权证书，证书编号为：秦房字第××号。另查明，在福辰公司和秦皇岛市电子玻璃厂合作开发中，秦皇岛市红卫里36栋4单元7号房屋包含在分配给电子玻璃厂的房产份额中。上述事实均有证据在卷为证。原一审法院再审判决认为，本案中张丽娟与福辰公司签订的《商品房销售合同(临时))系双方真实的意思表示，在合同签署后，张丽娟依约履行支付房款义务，同时鉴于:1、秦皇岛市土地规划管理局向福辰公司颁发建设用地规划许可证，建设委员会向福辰公司颁发建筑工程施工许可证，秦皇岛市政府为诉争房屋所在的红卫里36栋房屋协调办理房屋产权。2、福辰公司向张丽娟交付诉争房屋且张丽娟居住至今。3、张丽娟和福辰公司合同签订时间早于裴卫宏所签订的商品房买卖合同签订时间。4、秦皇岛市红卫里36栋4单元7号商品房物权已依法确认为张丽娟所有。张丽娟与福辰公司签订的《商品房销售合同(临时))，应当认定为有效合同，法院依法确认秦皇岛市红卫里36栋4单元7号房屋物权属于张丽娟所有。对于裴卫宏签订的商品房买卖合同，由于1、裴卫宏取得诉争房屋的依据是秦皇岛市海港区人民法院作出的（2001）海执字第1532号裁定书和1532-4号裁定书，海港区人民法院于2009年5月19日作出（2001）海执字第1532-5号裁定书撤销了上述两个裁定，裴卫宏取得诉争房屋没有法律依据。2、从福辰公司名称变更时间上看，裴卫宏在签订房屋买卖合同时，合同相对方使用的名称和公章是福辰公司原来适用的但已被工商行政管理部门批准停止使用的名称和公章。所以裴卫宏和合同相对方之间签署的《商品房买卖合同》不适合继续履行也无法履行。对裴卫宏的诉讼请求应当依法予以驳回。裴卫宏的申诉意见不成立。裴卫宏和他人之间的经济纠纷可另行解决。对于抗诉机关的意见，由于1、福辰公司和电子玻璃厂合作开发约定，以福辰房地产开发营业执照办理售房手续，也就是以福辰公司的名义对外签订售房合同。2、福辰公司对外签订的售房合同不因合作开发双方内部房产分配约定而失去其有效性。3、海港区人民法院于2009年5月19日作出（2001）海执字第1532-5号裁定书撤销了（2001）海执字第1532号和1532-4号民事裁定书。因此抗诉机关的意见海港区人民法院不予采纳。张丽娟要求福辰公司为其购买的秦皇岛市红卫里36栋4单元7号房屋出具办理产权的相关手续，依法应予支持，应当维持海港区人民法院作出的（2005）海民初字第1171号民事判决书。遂判决，一、驳回裴卫宏的诉讼请求。二、维持海港区人民法院做出的（2005）海民初字第1171号民事判决书。本院再审庭审中,裴卫宏申请证人包放(原秦皇岛市电子玻璃厂法定代表人)出庭作证,包放介绍了电子玻璃厂将本案争议房屋顶账给裴卫宏的过程,并说明本案争议房屋根据三方协议应由电子玻璃厂售卖。张丽娟对证人包放证言质证意见为，裴卫宏用争议房屋顶账是在其购买房屋之后，证人所提三方协议是不真实的。本院对裴卫宏出庭的证人证言不予采信。本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。本院认为，张丽娟与福辰公司签订的《商品房销售合同(临时))系双方真实意思表示，合同合法有效。张丽娟在依约履行支付房款义务后，依据已经发生法律效力的秦皇岛市海港区人民法院(2005)海民初字第1171号民事判决，取得本案争议房屋的所有权。裴卫宏主张该房屋系其通过电子玻璃厂顶账取得，但鉴于：第一，从时间上看，裴卫宏依据顶账协议与福辰公司所签订的商品房买卖合同签订时间晚于张丽娟和福辰公司房屋买卖合同签订时间，且张丽娟自福辰公司交付诉争房屋起居住至今；第二，从取得途径上看，张丽娟是依据秦皇岛市海港区人民法院已经发生法律效力的(2005)海民初字第1171号民事判决取得了本案争议房屋即秦皇岛市红卫里36栋4单元7号房屋物权，而裴卫宏取得诉争房屋的依据【即（2001）海执字第1532号和1532-4号执行裁定书】已于2009年5月19日被海港区人民法院（2001）海执字第1532-5号裁定书予以撤销，裴卫宏取得诉争房屋没有法律依据；第三，从权利属性上看，相对本案争议房屋而言，张丽娟依据人民法院生效判决取得的是物权，而裴卫宏依据与电子玻璃厂的顶账协议取得的是债权，物权优先于债权。综上所述，原审法院认定本案争议房屋归张丽娟所有正确。同时，原审法院对检察机关抗诉理由依法予以释明并无不当。综上，裴卫宏上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。再审二审案件受理费200元，由裴卫宏负担。本判决为终审判决。审 判 长　史林波审 判 员　崔冠军代审判员　可小平二〇一七年五月十七日书 记 员　杜禹泽 更多数据：