（2016）渝0107民初994号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-09-11
案件名称
罗开群与重庆市九龙坡区石桥铺歇台子村朝田口经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗开群,重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初994号原告：罗开群，女，汉族，1970年7月3日生，住重庆市铜梁县。委托代理人：田莉莉，重庆合融律师事务所律师。委托代理人：何易，重庆合融律师事务所律师。被告：重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社。住所地：重庆市九龙坡区气象局家属区旁。法定代表人：张雪林，罗世明。委托代理人：程孔泽，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。原告罗开群诉被告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社（以下简称朝田口社）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂克适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，因双方争议较大，案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员桂克担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭继续审理。原告罗开群的委托代理人何易、田莉莉，被告朝田口社的委托代理人程孔泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗开群诉称：1999年3月8日，原告与被告签订土地租赁合同1份，约定由被告将该社位于罗开富一#厂房后面的水沟垃圾堆的土地出租给原告进行垃圾清除、修建附属堡坎及厂房等，原告每年向被告支付租金，如在租赁期7年内，遇国家征用开发土地，被告应将所得国家赔偿款支付给原告。2005年8月4日，重庆市高新区管委会发布了《征用渝州路街道歇台子村尹家坪、朝田口两社土地公告》，明确将原告从被告处租赁的土地及修建的厂房列入本次征地范围，相关部门在公告发布后对原告修建的厂房进行了丈量清理登记。后原告得知，本应由原告取得的征地补偿款已全部支付给了被告，且被告拒绝按照合同约定将该征地补偿款支付给原告。原告遂起诉请求：判令被告将应由原告取得的拆迁补偿款支付给原告，暂计40万元，具体以该土地实际获得补偿的金额为准。诉讼中，原告明确其诉讼请求为要求被告支付拆迁补偿款698554.33元。被告朝田口社辩称：不同意原告诉讼请求，租地是事实，但是双方的租赁关系已到期解除了；征地补偿安置也不是事实，2005年虽然进行过征用土地公告，但是并没有实际实施，在2015年才公布了拆迁补偿安置方案，房屋的丈量以及补偿也是2015年才实施；租赁合同的诉讼合同的时效是1年，原告的诉讼时效已过；本案的原告对被告的诉讼主体是错误的，主体不适格。经审理查明：1999年3月8日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区石桥镇歇台子村朝田口经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁位于罗开富一#厂房后面的水沟垃圾堆的土地，租期从1999年3月8日至2013年3月8日；年租金600元，按年结算；租赁期限届满后由乙方主动向甲方交付房屋使用权；在租赁期7年以内，遇国家征用开发土地，则甲方应将国家支付的全部补偿款转给乙方；在租赁期8-13年间，遇国家征用开发土地，则甲方应将国家支付补偿款的60%转给乙方；在租赁期内，甲方以任何理由违约，则甲方应按房屋预算造价（95省定额）三级取费，全部赔付给乙方；在租赁期内，乙方不按时缴纳租金或以其它方式违约，则乙方自动中止租赁使用权，所修房屋交给乙方，甲方不再给予赔偿。王世兰、罗开富分别于1998年12月1日、1998年7月1日与被告签订土地租赁合同，王世兰的租赁期限为1998年12月1日至2013年12月1日，罗开富的租赁期限为1998年7月1日至2008年7月1日。2009年8月18日，罗开富与朝田口社签订了《朝田口社收回罗开富和罗开友交社的房屋附属设施补助款协议》，载明：一、罗开富在2008年6月30日交社房屋原有37号合同，国土局量房是412页、17号，面积总计4070.56平方米；二、罗开友在2008年3月1日交社房屋原有42号合同，国土局量房是413页、18号，面积总计1772.85平方米；三、两人共计交社的房屋面积是4070.56平方米+1772.85平方米=5843.41平方米，按社集决定每平方米15元计算共计15元×5843.41平方米=87651元；四、两人交社的房屋附属设施一次性补助87651元后，两人交社的房屋所有权和使用权都归社所有，今后该房屋与两人无关。协议签订后，被告向罗开富支付了87651元房屋回收补助款。庭审中，双方确认该协议中载明的罗开富与被告签订的37号合同及412号登记表所指向的面积为4070.56平方米的房屋就是本案讼争房屋，但原告主张该协议上虽然有罗开富的签名，但没有王世兰和罗开群的签名，罗开富也无权代表王世兰和罗开群在该协议上签字，故该协议对王世兰和罗开群不具有拘束力，且从该协议的内容来看仅针对房屋附属设施而非房屋本身；被告陈述以罗开富的名义与被告签订的房屋回收协议，一是因为罗开富、罗开群、王世兰三人是合伙关系，涉案房屋的主体是罗开富修建的，其所建面积占该房屋的绝大部分面积，罗开群和王世兰所建房屋面积很小；二是因为在2005年是以罗开富的名义对涉案房屋进行的丈量；三是因为罗开富与王世兰是夫妻关系，罗开富与罗开群是兄妹关系，实际上罗开群、王世兰对罗开富与被告签订房屋回收协议是知情并同意的。另查明：2005年8月4日，重庆市高新区管委会以征地公告（2005）01号文件发布了《重庆市高新区管委会征用渝州路街道歇台子村尹家坪、朝田口两社土地公告》，载明根据重庆市政府重府地（1997）86号批文和渝府地（2003）200号批文，现征用渝州路街道歇台子村尹家坪、朝田口两个经济合作社全部土地，土地征用后作为城市规划建设项目用地。2015年3月30日，重庆市九龙坡区国土资源管理分局以九国土征补公（2015）6号文件发布了《关于高新区尹家坪和朝田口社征地拆迁补偿安置实施方案的公告》，载明高新区原石桥镇歇台子村尹家坪、朝田口经济合作社全部集体土地经重府地（1997）86号、渝府地（2003）200号依法批准征收。……根据有关规定，结合重庆市高新区实际，编制了征地拆迁补偿安置实施方案，现予以公告。还查明：罗开富与王世兰系夫妻关系，罗开富与罗开群系兄妹关系。庭审中，原告申请证人邓春出庭作证。据证人邓春陈述，其与原告系租赁关系，由其向原告租赁房屋用于开办针织厂；在原、被告的土地租赁期内，租金是交给原告，后来原告的土地租赁期满后，房屋租金就是交给被告，直到2015年政府拆迁；整个建筑一共有4层楼，后面还有一个附属楼共3层，证人租赁的是其中的2层，租赁的面积从最开始的几百平方米逐渐增加到一千平方米左右；该楼房除4楼是用于住宿外，其余都是厂房，每层楼的面积大致相同；该楼房据证人所知是由罗开富、罗开群、王世兰共同修建的；证人一直租赁该房屋直到2015年11月底，因为政府征地拆迁，拆迁办组织相关人员于2015年12月对该楼房进行了拆除。被告当庭举示危房拆除协议1份、费用报销单1份，拟证明在5.12地震后，原告修建的楼房被鉴定为危房，必须立即拆除，双方签订协议，由被告向原告预付20万元赔偿款后，被告将房屋予以拆除；罗开富征地补偿协议2份、收条1份、拟证明原告与重庆市高新区征地中心签订拆迁补偿协议，并已从该中心领取了全部拆迁补偿款，该补偿款是针对原告在被告处租赁土地修建的全部房屋。原告对上述证据的真实性无异议，但不认可其关联性，主张该组证据所针对的房屋并非原告本案起诉要求赔偿的房屋，是原告修建的其它房屋，根据危房拆除协议可以看出该房屋在2009年就已经拆除了，而涉案房屋是在2015年12月才被拆除，证人邓春的证言也印证的上述拆除时间，因此能够证明危房拆除协议和拆迁补偿协议上载明的房屋并非涉案房屋。被告另举示朝田口社征地拆迁补偿协议1份、建筑物补偿清理登记表19份，该征地拆迁补偿协议签订的双方为被告和重庆高新区征地服务中心，时间为2015年6月30日，拟证明朝田口社的征地拆迁补偿是以2015年4月进行丈量的数据作为依据，而不是以2005年的丈量作为依据，赔偿的范围只有属于社集体所有的房屋，不包括原告这种在社里租地后自行修建的房屋，拆迁补偿的程序是由房屋所有人向征地中心进行申报，然后由征地中心对房屋进行丈量、登记确认并支付补偿费用，整个过程是由房屋所有人与征地中心直接办理，被告并不参与；该征地拆迁补偿协议中载明的补偿金额27423438.27元已经全部由征地中心支付给了被告。原告对该组证据的真实性无法确认，且与本案不具有关联性。被告还举示房屋租赁协议2份、收据2份，其中一份房屋租赁协议的落款时间为2010年5月6日，承租人为新兴针织厂；另一份房屋租赁协议的落款时间为2010年6月12日，承租人为渝麟针织厂；该两份房屋租赁协议的出租人均为被告朝田口社；拟证明罗开富与被告签订了房屋回收协议后即将涉案房屋交给被告，由被告以自己的名义对外出租并收取租金。原告对该组证据的真实性无法核实，也不能确认租赁合同中载明的房屋是否为本案讼争房屋。原告举示38、39号租赁合同各1份、410、411号建筑物补偿清理登记表各1份，拟证明原告本案讼争的房屋与被告举示的危房拆除协议和征地补偿协议中载明的房屋并非同一房屋，原告就本案讼争房屋未取得任何补偿。被告对该组证据的真实性不予确认，因其系复印件，且39号租赁合同中载明的土地面积为341.43平方米，与《危房拆除赔偿协议》中载明的39号租地合同面积753.95平方米相矛盾，因此有可能《危房拆除赔偿协议》中已将本案房屋面积包含在内。原告另举示412号建筑物补偿清理登记表1份，载明该清理丈量的建筑物由砖混和砖墙石棉瓦两种结构组成，总面积为4070.56平方米，落款时间为2005年9月8日；罗开富、罗开群、王世兰在庭审中明确罗开富修建的房屋面积为2130平方米，罗开群修建的房屋面积为1005.1平方米，王世兰修建的房屋面积为935.46平方米；被告对该登记表的真实性不予认可，因其系复印件，即使是真实的也不能证明是本案讼争房屋，对原告主张的罗开富、罗开群、王世兰三人各自修建的房屋面积不予认可，因为只有原告单方口头陈述，无任何其他证据能够印证。原告当庭陈述罗开富、王世兰、罗开群与被告签订土地租赁合同后三人的建筑物是修建在一起的，前面是一栋四层楼的建筑由三人合伙修建，大概有2000平方米；旁边还有一栋四层楼建筑，是王世兰修建的，大概900平方米，后面是一栋三层楼的建筑，由罗开群修建，大概1000平方米，这三栋建筑是挨在一起的；三人合伙修建的那栋房屋由三人商定每人收几年的租金，其余房屋是谁修的就由谁自行出租收取租金；涉案房屋在2015年底被拆除以前一直由租赁户实际使用，原告认为是以其名义出租，在2009年前原告与租赁户签了租赁合同，合同到期后没有续签，但一直在实际履行，由租赁户向原告支付租金；2013年后租赁户的租金就没有交给原告而是交给被告，原告多次去找被告讨要租金，但被告都拒绝支付；涉案房屋没有办理产权证，修建的时候也没有审批手续，按合同约定应由被告负责办理审批手续和产权证。被告陈述在罗开富将房屋交付被告之前的土地租金已经全部付清，在将房屋交付被告后原告就没有再向被告支付租金。双方确认土地租赁合同到期后未再续签过租赁合同。诉讼中，为查明案件事实，本院前往九龙坡区五台山拆迁指挥部进行了走访调查，对该指挥部的工作人员商勇进行询问，制作了询问笔录并调取了罗开富危房拆除赔偿协议及《关于高新区尹家坪和朝田口社征地拆迁补偿安置实施方案的公告》。其中，罗开富危房拆除赔偿协议载明根据罗开富与被告签订的38号合同上租地面积为430平方米，39号合同上租地面积为753.95平方米，两份合同共租地面积为1183.95平方米；因2008年5月12日地震使得该面积土地上所建房屋被鉴定为危房；此两份合同共同约定如国家赔偿此面积上所建房屋的建房款，则按国家丈量的村民建筑物补偿清理登记表第0000410号与0000411号上对应面积所得赔偿，由被告分得赔偿款的40%，由罗开富分得赔偿款的60%；双方签订的38号和39号租地合同于2008年6月28日终止。据被询问人商勇的陈述，根据朝田口社征地拆迁政策只要承租人有租地合同且建筑物存在，征地部门就会据实测量并进行赔偿；罗开富与朝田口社签订的38、39号租地合同所对应的建筑物补偿清理登记表为0000410、0000411号，这两张登记表上的数据是在2005年的时候丈量的，由于2008年“5·12”地震后，该处房屋被鉴定为危房，当时由被告出面找高新区国土局借了一笔钱支付给罗开富，然后就将该房屋拆除了；2005年重庆市高新区管委会发布过关于征用朝田口社集体土地的征地公告，但后来不知什么原因暂停了征地工作，直到2015年又重新启动征地拆迁工作；2015年朝田口社征地程序启动后，该处房屋由于已经拆除，无法重新进行丈量，因此就以2005年丈量的0000410、0000411号登记表为依据对罗开富进行了拆迁补偿；除罗开富该处房屋以外，对拆迁范围内的其它房屋都进行了重新丈量，并以新丈量的数据作为补偿依据，因此0000412号登记表实际在最后进行拆迁补偿时是作废了的，并未以该登记表的数据作为补偿依据；征地部门不清楚罗开富、王世兰、罗开群所修建房屋的具体面积，因为包括三人在内的承租人的房屋都是密密麻麻修建在一起的，只能确定在2015年重新丈量时包括罗开富、王世兰、罗开群三人所建房屋在内的这个片区的建筑群总面积是7729.53平方米，补偿单价因房屋结构而异，其中砖混600元/平方米，砖彩钢、砖石棉瓦390元/平方米，残值部分砖混50元/平方米，砖彩钢、砖石棉瓦35元/平方米，搬迁费50元/平方米，未区分结构；根据法院在拆迁现场拍摄的照片、视频并结合当事人的指认，可以确定罗开富、王世兰、罗开群三人所建房屋登记在朝田口社编号为“集10#”的建筑物补偿清理登记表中。上述事实，有当事人陈述、土地租赁合同、建筑物补偿清理登记表、征地拆迁补偿协议、危房拆除赔偿协议、房屋租赁合同、走访调查笔录、证人邓春的证人证言在卷为凭并经双方当庭质证，足以认定。本院认为：庭审中，被告抗辩本案系租赁合同纠纷，原告的起诉已超过租赁纠纷1年的特殊诉讼时效。但本案系原告依据双方签订的土地租赁合同向被告主张拆迁补偿款，不属于延付或拒付租金的情形，因此不应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项1年的特殊诉讼时效，而应适用普通的2年诉讼时效；且诉讼时效应当从知道或应当知道权利被侵害的时间起算，本案中被告于2015年6月30日与重庆市高新区征地服务中心签订征地拆迁补偿协议，诉讼时效最早只能从该日期起算，而本案原告于2016年1月18日起诉，并未超过诉讼时效期间，故对被告提出的时效抗辩，本院不予采信。被告还抗辩罗开富已经与重庆市高新区征地服务中心签订征地拆迁补偿协议，领取了讼争房屋的拆迁补偿款共计3463714.6元，因此不能再向被告主张拆迁补偿款。但根据罗开富与被告签订的危房拆除赔偿协议和房屋回收协议，并结合本院在拆迁指挥办公室进行走访调查时被询问人商勇所作的陈述，应当认定罗开富于2015年6月12日与重庆市高新区征地服务中心签订的征地拆迁补偿协议所指向的房屋与本案讼争房屋并非同一房屋；罗开富已获得拆迁补偿的房屋系基于其与被告签订的38、39号土地租赁合同修建的，对应的房屋丈量登记表为0000410、0000411号；而本案讼争房屋系基于罗开富与被告签订的37号土地租赁合同修建的，对应的房屋丈量登记表为0000412；故对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。被告再抗辩罗开富已于2009年8月18日与被告签订房屋回收协议，将讼争房屋的使用权和所有权转移为被告所有，虽然该协议上只有罗开富的签字，但签订协议时罗开富称其已与王世兰、罗开群协商一致，王世兰、罗开群知晓并同意罗开富代表其二人在协议上签字，故该房屋回收协议对三人均具有拘束力，因此原告无权再基于该讼争房屋向被告主张拆迁补偿款。庭审中，被告举示了2份租赁合同和2份收据，证明在签订房屋回收协议后即由被告实际控制讼争房屋并对外出租收取租金，证人邓春的证言与被告的该证明目的亦能够相互印证，原告也自认在2013年后讼争房屋的租金是由被告收取，故应当认定在签订房屋回收协议后讼争房屋即处于被告的实际控制之下。原告虽主张在签订房屋回收协议后仍是以原告名义对外出租讼争房屋并收取租金，但未举证证明，其也未举证证明在签订房屋回收协议后向被告或承租人主张过租金，这明显有悖常理，结合罗开富、罗开群、王世兰三人的身份关系，应当推定罗开群、王世兰知晓并同意罗开富作为三人的代表在房屋回收协议上签字，故该协议对罗开富、罗开群、王世兰三人均具有拘束力。因此，原告据以向被告主张征地拆迁补偿款的基础已经丧失。原告抗辩房屋回收协议仅针对讼争房屋的附属设施而非针对房屋本身，但协议中已明确了房屋面积为4070.56平方米，对应房屋清理丈量登记表编号为0000412号，同时约定被告支付房屋回收补助款后该房屋的所有权和使用权归被告所有，应当认定该协议中的标的物是讼争房屋本身而非房屋附属设施，对原告的该项抗辩主张，本院不予采信。此外，根据双方土地租赁协议的约定，在租赁期限届满后原告需主动将房屋使用权交付给被告，且须在租赁期内出现政府征地拆迁才存在由被告向原告支付拆迁补偿款的问题。本案中，双方的租赁期限已于2013年3月8日届满，双方亦未续签租赁合同。虽然在2005年由重庆市高新区管委会发布了征地公告，但在发布公告后暂停了征地拆迁工作，讼争房屋也并未被拆除，而是一直继续对外出租直到2015年再次发布征地公告启动征地程序后才拆除，被告也是于2015年6月30日与重庆市高新区征地服务中心签订的征地拆迁安置补偿协议并在此之后领取了拆迁补偿款。故应当认定讼争房屋是于2015年才被征地拆除，彼时原、被告双方签订的土地租赁合同的租赁期限早已届满，不符合双方在合同中约定的在租赁期限内遇国家征地拆迁由被告向原告支付拆迁补偿款的情形。因此，对原告要求被告支付征地拆迁补偿款698554.33元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗开群的诉讼请求。本案案件受理费3650元，由原告罗开群负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 桂 克人民陪审员 王明华人民陪审员 杭 静二〇一七年五月十七日书 记 员 李光镜 关注公众号“”