（2016）桂1027民初478号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-11-09

案件名称

房物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

凌云县人民法院

所属地区

凌云县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条

全文

广西壮族自治区凌云县人民法院民事判决书（2016）桂1027民初478号原告：富，住所地凌云县泗城镇胜利社区正中小区**号。代表人：刚，该公司负责人。委托诉讼代理人：宽，广西凌盛律师事务所凌云分所律师。被告：智，男，1963年1月17日出生，汉族，农民，户籍所在地凌云县，现住凌云县。第三人：房，住所地凌云县人民政府行政办公楼。法定代表人：珍，该局局长。委托代理人：辉，男，1977年10月24日出生，系凌云县房产管理局职工。原告富（以下简称“富”）与被告智、房物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行审理，后因案情复杂，于2016年9月9日转为普通程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告的代表人刚及其委托诉讼代理人宽、被告智、第三人的委托诉讼代理人龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理费1530元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月13日，原告与第三人签订物业管理服务合同，约定第三人作为业主，把位于迎宾广场旁的凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区委托原告管理，期限自2015年4月13日至2015年12月30日。物业管理服务费包括公共服务费和车位使用费，其中公共服务费按每户建筑面积每月每平米0.5元计算；车位使用费中，小车的车位每辆每月40元、两轮摩托车的车位每辆每月10元、三轮摩托的车位每辆每月20元、自行车的车位每辆每月3元。该费用由原告每年自行向租户收取。2015年12月30日，原告与第三人续签合同，将合同期限延长至2016年12月30日，合同的其他条款及内容不变。被告作为承租户，按照租赁合同的约定，应当缴纳相应的物业管理费，按照原告与第三人的合同约定，原告有权自行向作为租户的被告收取相关物业管理费。被告拖欠物业管理费的期限为2015年4月13日至2016年9月12日，共计18个月，所欠公共服务费为18个月×0.5元/㎡×50㎡﹦450元；三轮摩托车停车费为18个月×20元×2辆﹦720元；两轮摩托车的停车费为18个月×10元×2辆﹦360元，以上共计1530元。经原告多次与被告协商并催讨，被告仍不予理睬。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望法院依法判处。被告智辩称，1、原告主体不合法。原告没有经工商管理部门注册登记，其公章是否经过合法途径取得、是否经过公安机关审核备案，被告表示怀疑；2、原告不按国家规定申报税务登记，其向住户收取物业费时未出具正规的发票，而是开具一般民间用的收费收据，无权收取任何费用，且被告的相关物业管理费项目未经县物价部门审批许可，属违法收费，故被告无义务向其缴纳任何费用；3、第三人未按照《物业管理条列》完善其相关职责，导致管理混乱，而原告与第三人签订的物业管理服务合同，只是约束原告与第三人，对被告无约束力，故原告无权向被告收取管理费。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人房称，1、被告所租住的凌云县××住房及××租赁住房小区××楼××单元××号，其产权属于凌云县人民政府所有，第三人作为县政府的职能部门，依法有权代为政府就该产权进行管理、收取相应物业管理费，并与物业服务公司签订相关物业管理服务合同。本案中，第三人与原告签订了物业管理服务合同，双方约定将被告所租住的小区委托原告进行管理，并由原告自行向租户收取物业管理服务费用，故原告有权向被告收取物业管理服务费；2、原告向被告收取的物业管理服务费是根据当地物价部门的指导意见所确定的，根据《广西保障性住房管理暂行办法》第四十六条之规定，实行的是政府指导价，并非第三人或原告自行规定，不存在被告所辩称的收取费用不合理或不合法的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的其与第三人签订的两份《凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区物业管理服务合同》，该住房小区产权属于凌云县人民政府所有，第三人作为政府的职能部门，有权对该住房小区进行管理并收取相应物业管理费，第三人将该住房小区的物业管理权交由原告行使，符合法律、法规规定，且相关收费标准亦按照凌云县物价局的指导价格约定收取，该证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认；2、对于原告提供的营业执照、组织机构代码证、代表人身份证明书、身份证复印件，原告经工商登记注册，为依法设立的公司，上述证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认；3、对于被告提供的广西南宁天人合物业服务有限公司凌云分公司收取师、遮、泉、莲等人的物业费而出具的《收据》以及电脑查询单、凌云县万洁垃圾清运有限公司出具的证明，因上述证据与本案无关联，本院不予认定；4、对于第三人提供的《关于凌云县无忧物业服务有限责任公司、鸿顺中央公园小区物业管理服务收费标准的批复》，该证据与本案无关联，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，被告智与第三人凌云县房产管理局签订了《凌云县廉租住房租赁合同》，约定由被告承租位于凌云县××住房及××租赁住房小区××楼××单元××号房。期限自2013年12月1日至2014年11月30日止，租金为65元/月，并约定“在有物业管理的小区，乙方负责交纳该房屋的物业管理工作服务费及垃圾处理费。乙方应服从物业管理单位的统一管理，按时交纳物业管理服务费用”。以上事实有被告与第三人签订的《凌云县廉租住房租赁合同》予以证实；2015年4月13日，原告与第三人签订了《凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区物业管理服务合同》，将凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区的物业管理权交由原告行使，期限直至2015年12月30日止，并约定由原告自行向承租户收取相应的物业管理费，其标准按照凌云县物价局的指导价格为准（即公共服务费为0.45元/㎡、小车40元/辆.月、三轮摩托车20元/辆.月、两轮摩托车10元/辆.月、自行车3元/辆.月。具体收费标准由业主与物业企业在基准价上上下浮动15%幅度确定，并在物业服务合同中约定）。后合同期限届满，原告与第三人又继续签订了合同，将合同期限延长至2016年12月30日，且其他内容不变。原告在行使该物业管理权过程中，在向被告收取该户物业管理费时，被告认为原告不具备收取物业费的资格，又无正规的税务发票，故拒不缴纳，并就原告不出具税务发票问题向凌云县信访局提出信访意见，凌云县信访局收文后移交第三人处理。经查实及督办后，第三人于2015年3月10日作出《信访事项答复意见书》，就被告的信访意见予以答复，并告知被告往后物业公司收取物业费时可出具相应的税务发票，且之前已交纳的物业费，可到物业公司换取正规税务发票。被告收到答复后，仍不缴纳相应物业费，故原告向法院起诉要求被告支付物业管理费共计1530元，并承担本案诉讼费。上述事实有原告与第三人分别于2015年4月13日、12月30日签订的《物业管理服务合同》，原告的营业执照、组织机构代码证、代表人身份证明书及身份证，第三人出具的《信访事项答复意见书》、《关于上缴2015年物业费用的通知》、《凌云县廉租住房腾退通知书》及庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告智作为凌云县××住房及××租赁住房小区××楼××单元××号的租户，与该小区产权所有人凌云县人民政府的职能部门即第三人凌云县房产管理局签订了《凌云县廉租住房租赁合同》，该合同符合法律、法规规定，为合法、有效合同，被告应按合同的约定交纳相应的费用。合同履行过程中，第三人将该小区的物业管理权交由原告行使，并由原告自行向租户收取相应的物业管理费，但经原告催收，被告一直未交纳相应的物业管理费。被告所欠的物业管理费自2015年4月13日至2016年9月12日，共计18个月，公共服务费为18个月×0.5元/㎡×50㎡﹦450元；三轮摩托车停车费为18个月×20元×2辆﹦720元；两轮摩托车停车费为18个月×10元×2辆﹦360元，以上共计1530元。故被告应当向原告交纳其所欠的物业管理费1530元，原告的诉请，理由充分，本院予以支持。至于被告辩称原告不具有收取物业费的主体资格及其收费标准不合理的意见，因有原告提供的营业执照、组织机构代码证及原告与第三人签订的《凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区物业管理服务合同》等证据材料予以证实，被告虽对收费标准有异议，但未提交有效证据加以证明，故对其抗辩本院不予以采信；对被告提出第三人与原告签订的合同，对其不具有约束力的意见，本院认为，第三人与被告签订的《凌云县廉租住房租赁合同》、第三人与原告签订的《凌云县五指山廉租住房及公共租赁住房小区物业管理服务合同》，已经明确约定原告应自行向被告收取相应物业费，被告应“服从物业管理单位的统一管理，按时交纳物业管理服务费用”，故第三人与原告签订的关于物业费收取情况的约定对被告具有约束力，故对该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：由被告智于本判决生效之日起十日内向原告南宁富寓物业服务有限公司凌云分公司支付物业管理费共计1530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审　判　长　　廖德斌审　判　员　　梁安毅人民陪审员　　闭祖宝二〇一七年五月十六日书　记　员　　韦超宇关注公众号“”