（2016）川0191民初5715号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-26
案件名称
毛琳与成都西源誉腾投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛琳,成都西源誉腾投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5715号原告：毛琳，女，1988年8月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：王秀华，女，1955年12月31日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。系原告母亲，一般授权代理人。被告：成都西源誉腾投资有限公司，住所地：成都高新区西部园区尚阳路12号。法定代表人：郑波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国民，男，1978年9月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。系该公司员工，特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘尹，四川天与律师事务所律师。一般授权代理人。原告毛琳诉被告成都西源誉腾投资有限公司（以下简称：西源誉腾）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日收到原告起诉状后，在尊重双方意愿基础上先行进行调解，调解未果立案受理，经原告申请鉴定后依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年2月23日、2017年3月22日、2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人的赖武、王秀华，被告西源誉腾的委托诉讼代理人李国民、刘尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛琳向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除原告与被告于2014年1月21日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；2.被告退还原告交付的购房款487000元；3.被告承担原告的损失（从2014年2月13日起，以487000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退还完所有购房款及为止）。事实与理由：原告在看到被告的宣传资料并经被告销售顾问的讲解后，于2014年1月21日与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于“时代睿城”楼盘8幢1单元2104号房屋（以下简称：诉争房屋）。合同签订后原告严格履行了自己的义务，但是被告却在房屋的修建中未严格按规划设计进行，而是在未征求原告任何意见下，对规划设计进行较大调整变更，使房屋品质大大降低。对此原告无法接受，同时，被告所修建的房屋质量存在严重问题，根本不具备交房使用条件，故原告拒绝收房。原告并发函通知被告解除双方合同，但被告收到解除合同的通知后，对原告的要求置之不理。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。被告西源誉腾辩称：1.原告主张房屋质量存在严重问题不具备交房条件，无法使用，故拒绝收房，这个理由不成立。本商品房经过了鉴定，认定不构成主体质量问题；2.本项目已经经过规划验收合格，未进行设计的变更，并且已为大部分客户办理了产权证，大产权和已经交房的客户的小产权都已经办理了，所以不存在对设计进行了较大调整，使房屋品质大大下降的情况。根据《商品房买卖合同》第7、8条的约定，不构成客户退房或解除合同的理由；3.合同第8条规定了如果该商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向、用途发生了变化而使房屋使用功能受到影响的，应当通知买受人。在这个项目中，我们没有对原告所购商品房上述约定进行变更，所以无需通知。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经原告申请，我院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对涉案房屋的质量进行鉴定，鉴定意见关于诉争房屋的质量现状陈述称，时代睿城8#楼22层1-13～1-16×1/1-R～1-U轴板，存在一条通长贯穿裂缝，该条裂缝1-16轴处距1-U轴侧约1700mm，1-13轴处距1-U轴侧约2100mm（见附图一）。现场剥开检测时发现，该裂缝曾进行过处理，板底仍存在裂缝；22层1/1-16～1-18×1-S～1-T轴板未见裂缝。但总体意见为现浇板的承载力满足现行规范的要求。基于以上鉴定意见，原告放弃以诉争房屋主体质量不合格作为主张解除合同的事实理由，将事实理由确定为规划、设计变更未通知原告。被告抗辩，规划和设计变更是两个概念，被告从未更改规划。依照合同约定对诉争房屋进行局部优化调整和合理变动的，出卖人无须一定通知买受人，买受人予以认可。整个过程原告没有证明规划或者设计变更导致诉争房屋质量或者品质大大下降，应当承担举证不利的法律后果，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定由原告购买被告开发的诉争房屋，房屋总价款为487000元。合同约定出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率（该部分合同有特别提示）支付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。如果买受人不退房，视同接受变更，本合同价款不作调整（该部分合同有特别提示）。附件对该条款有进一步约定，合同中关于规划变更、设计变更的约定，不包括在合同签订后，出卖人根据国家、四川省、成都市新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求或批准必须进行的规划、设计变更。在房屋修建过程中，出卖人可以根据设计单位、施工企业、物业服务企业、业主的建议，针对具体情况对整个项目的规划、设计方案，以及对买受人所购买的房屋进行局部优化调整和合理变动，出卖人无须一定通知买受人，买受人予以认可；如果买受人不能接受前述规划、设计变更的，则双方按“买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。如果买受人不退房，视同接受变更，本合同价款不作调整”约定执行。原告采用一次性全款支付方式，双方还约定了其他事宜。2014年2月13日，原告支付了全部购房款。在审理过程中，为了查明诉争房屋的质量及是否经过规划变更。法庭组织了双方当事人进行询问。法庭依照民事诉讼法确定举证事宜，对于诉争房屋的质量问题决定通过鉴定意见解决，对于规划是否经过变更，法庭决定可以先由被告提供规划图纸、施工图纸、竣工验收图纸等资料，由法庭通过常识判断相关规划是否发生变更，如果其判断超过了常识范围，需要借助专业性知识进行判断再提交鉴定机构鉴定提供意见。为此，法庭于2016年6月23日责令被告在20日内向法庭提交前述三份资料，并且告知逾期不提交的，依照证据妨碍规则将产生推定原告对被告不利事实的成立。被告称前述资料按照法院的要求交给了鉴定机构，一旦交给鉴定机构就应当视为交给了法庭。原告坚决要求对被告的证据予以证据失权，推定其进行了规划、设计变更。被告陈述即使被告不积极举证，承担不利后果也不等于承担败诉后果。被告为证明其在法庭指定的时间内提交了相应资料，向法庭提交了一份向鉴定机构的《移交清单》，清单显示2016年8月19日被告向鉴定机构提交原设计施工图纸、竣工资料及与本案相关的影像。针对鉴定意见提出的诉争房屋问题，被告向法庭提交了整改方案，并积极请求原告配合整改。以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中诉争房屋虽然存在质量问题，但是并未达到主体质量问题的严重程度，而且被告积极进行整改，原告无权以诉争房屋质量存在问题为由主张解除合同。本案原告是否有权以规划设计变更为由主张合同解除呢？本院认为，任何案件的审理结果都是主客观相统一的结一方面，案件的客观证据是怎样的；另一方面，当事人是否积极举证。客观事实对案件的处理结果具有决定性影响，但是当事人主观存在过失、恶意，进行证据偷袭，也应当对审判结果产生影响。本案中，客观上规划设计是否进行变更，法庭在原告坚决反对对逾期证据进行质证的情况下没有进行审理。本院认为，法庭在2016年6月23日指定被告在20日内提交有关规划、施工等资料，即使认可被告向鉴定机构提交视同向法庭提交的意见，被告仍然在2016年8月19日才予以提交。法庭不仅明确告知被告应当提供的材料也告知了其不提交的后果，被告在明确知道应当举证及不举证的后果的前提下，不遵守法庭指定的举证期限，既是对原告不公正，也是对法庭秩序的不尊重，应当承担法庭宣布的法律后果。当然本案并非仅仅因为纯粹的程序原因对被告做不利推定，同时法庭也注意到了诉争房屋确实存在质量瑕疵的事实。被告抗辩不利推定不等于败诉，该抗辩是成立的。但一则推定存在规划、设计变更，二则诉争房屋存在质量瑕疵，正是从程序和事实两个方面，本院认为，原告具有因规划、设计变更诉争房屋并非质量改善、并非可以免于通知的情形，故原告确有合同约定的解除权。合同解除后，原告有权主张房款退还。原告主张被告应当承担资金占用利息损失并且按照银行贷款利率计算。但双方当事人约定的为按照银行存款利率计算，虽然该条款限制了买受人的权利，但是已经进行了加粗加黑，同时本案系因被告举证不利推定规划、设计变更没有通知导致的合同解除，故本院从平衡双方当事人利益出发，认可双方当事人合同约定按照银行存款利率计算损失。综上，本案诉争房屋虽然存在瑕疵，但并未达到严重影响诉争房屋质量的情形，同时被告出具了可行的整改方案，故不能因房屋质量问题主张合同解除。被告无视法庭指定的提供具体证据的举证期限，同时诉争房屋质量瑕疵的客观存在，故对原告主张的因规划、设计变更解除合同予以支持。依照合同以银行存款利率界定原告损失，虽然不能弥补原告的资金占用损失（该资金占用损失至少应当以银行贷款利率计算），但被告加粗说明在前，本案并非客观认定规划设计变更而系被告怠于举证的处理，故从平衡双方利益出发，认可存款利率计算损失的合同约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告毛琳与被告成都西源誉腾投资有限公司于2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》及其附件于本判决生效之日起解除；二、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告毛琳购房款487000元及利息（利息从2014年2月13日起，以478000元为本金按照中国人民银行同期同类活期存款利率计算至本息付清之日止）；三、驳回原告毛琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4303元，由被告成都西源誉腾投资有限公司负担（此款原告已预付，被告于履行本判决义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 周寓先二〇一七年五月十六日书记员 陈思芸 来源：