（2016）渝0235民初6054号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-12-20
案件名称
陶小亚余国兴与重庆国梁建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶小亚,余国兴,重庆国梁建设集团房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第六十条第一款，第一百五十九条
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0235民初6054号原告：陶小亚，女，汉族，1969年10月1日出生，住重庆市云阳县。原告：余国兴，男，汉族，1962年9月1日出生，住重庆市云阳县。二原告委托诉讼代理人：罗明圣、赵健，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市云阳县云江大道1253号重百购物休闲广场626号，统一社会信用代码:91500235666438156L。法定代表人：聂金培，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，特别授权。原告陶小亚、余国兴与被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理，被告依法提出管辖异议，本院于2016年11月29日裁定驳回管辖异议，被告不服提出上诉。2017年3月7日，经重庆市第二中级人民法院作出（2017）渝02民辖终52号民事裁定书裁定驳回被告管辖异议上诉、维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余国兴及其委托诉讼代理人罗明圣、赵健，被告的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告违约交房违约金36556.00元(2015年6月30日至2016年11月30日共计519天×704376.00元×万分之一)；2.判决被告返还原告多收取的购房款3551.00元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告预售的云阳县青龙街道移民大道398号悠然居二期住房一套，合同约定房屋总价款为704376.00元，被告却向原告收取了707927.00元，应将多收取的房款返还给原告。按照合同约定，被告应在2015年6月30日前取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告，否则将承担违约责任，而该房屋在2016年12月21日才取得该证，给原告造成了损失，被告应该承担违约责任。被告辩称：1、原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，收取房款3551.00元属实，但合同约定房款据实结算，待房屋产权证办理下来之后再多退少补。涉案住房早已竣工验收合同，并已经于2015年1月20日交付给原告使用，近千户购房人也早已接房使用，而合同约定的交房日期是2015年6月30日前，被告不存在逾期交房的违约行为。2、合同约定“交房时应取得竣工验收备案登记证”，该证的取得属于行政备查行为，竣工验收备案只是建设行政主管部门对建设单位竣工验收行为这一事实作出的备案查考，不代表房屋质量不合格。建设工程行政主管部门在接收到备案材料后，也只作形式上的审查而不作实质内容审查。无备案登记证，并不表示房屋质量不合格。另外，涉案房屋的竣工验收资料早已报送建设行政主管部门备案，是否发放及何时发放不是被告所能决定的，由于行政部门的原因延迟发放和取得的责任不应该由被告承担。3、涉案房屋建设工程已经于2016年12月21日取得建设工程验收备案登记证，涉案房屋建设工程质量早已验收合格，原告早已接房使用，没有备案登记并不影响购房人使用，被告即使没取得备案登记并未给原告造成损失。同时，合同第九条约定的是“逾期交房违约金”，本案被告没有逾期交房，缺乏支付违约金的前提和基础，而合同对于接房但没有备案登记证是否应付违约金的情形没有约定，原告主张违约金缺乏合同约定和法律依据，应该予以驳回。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。若法院判决支付违约金，原告主张的违约金过高，应予以减少。经本院经审理认定如下事实：2013年5月25日，原告陶小亚、余国兴（乙方）与被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（原名称为重庆昌满房地产开发有限公司）（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房；第三条：（一）本商品房座落为重庆市云阳县青龙街道移民大道398号。（二）本商品房所在楼层名义层为第7层，物理层为第8层。（四）本商品房建筑面积113.07平方米，套内面积95.10平方米，分摊建筑面积17.97平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为704376.00元，建筑面积单价为6229.56元/平方米，套内建筑面积单价为7406.69元/平方米；第六条：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；第七条：（一）.2.属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）.本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条：交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同还附有原、被告签订的《合同补充协议》作为附件五。合同签订后，原告向被告交纳完毕房款704376.00元。2014年被告委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所（现更名为云阳县大地测绘有限公司）对被告所建悠然居楼盘进行实地丈量及产权面积测算，2014年9月27日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书》，原告经测绘的房屋面积为113.64平方米，比合同约定的面积113.07平方米增加0.57平方米。同年9月28日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所将测算结果予以公示。2015年1月20日原告陶小亚给被告书写承诺书：本人余国兴、陶小亚在云阳悠然居购买住房一套,，因贵公司房屋未达到交付时间和使用条件，按照《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，由于急于住房，特向贵公司申请提前接房，本人认可此房已具备交付使用条件。本人承诺装修期间必须遵守物管的相关规定，不影响小区环境，不擅自改变房屋结构，不乱搭乱建，不影响整栋房屋的外观，不得侵害其他业主的合法权益，自愿缴纳接房时所产生的相关费用和结清房款。若因本人装修房屋造成整体验收不合格的，自愿承担所产生的相关责任和经济损失赔偿。2015年1月20日原告补交增加面积房款3551.00元。2015年1月20日，原告接收本案住房入住至今。2016年12月21日，被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案争议焦点：一、被告是否应承担违约责任及责任如何负担；二、被告是否应当返还多收取的房款。一、被告是否应承担违约责任及责任如何负担本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案原、被告对涉案房屋约定双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告所建商品房未经竣工验收合格，原告就提前接收房屋，现原告以被告违法交付为由，请求承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任，本院予以支持。原、被告在合同中约定被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。2014年11月20日，原告接收本案住房入住。被告已经提前将商品房交给原告使用，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》对原告就提前接收房屋，请求被告承担因不具备交房条件的违约责任未有约定，原告也未向本院提供证据证明原告提前接收房屋给其造成的损失，故不存在被告请求调低违约金比例，本院根据本案的实际情况，酌情考虑按日万分之零点一计算未按合同约定交房违约金。从2015年7月1日起计算至2016年11月30日止，计518天，涉案房屋已付清合同约定的房款704376.00元，由此计算被告应当支付的违约金为704376.00元×日万分之零点一×518天＝3649.00元。二、被告是否应当返还多收取的房款。本案原告补交增加面积房款3551.00元系在2014年9月27日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书》的情况下，根据本县交易习惯按建筑面积计算房款，原告书写承诺书且在自愿的情况下补交的，而本案合同第六条约定以产权登记房屋面积为准进行最终的房款结算，现产权登记房屋面积尚未完成，合同约定结算条件未成就，因此，在本案中对原告要求被告退还多收取的房款3551.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陶小亚、余国兴支付违约金3649.00元；二、驳回原告陶小亚、余国兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401.00元，原告负担350.00元，被告负担51.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 沈阳东二〇一七年五月十六日书记员 叶 平解坤 来自