（2017）沪02民终2433号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-06-20

案件名称

徐全与赵羿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐全,赵羿

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2433号上诉人(原审原告、反诉被告)：徐全，男，1991年1月12日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：赵羿，女，1976年11月18日生，汉族，户籍地江苏省镇江市。委托诉讼代理人：高锋，江苏仕达律师事务所律师。上诉人徐全因与被上诉人赵羿房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初17193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐全上诉请求：发回重审或撤销一审判决第八项，改判为赵羿支付徐全装修费用人民币(以下币种均为人民币)89,781元。事实和理由：赵羿将上海市纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交付徐全时，只简单配了一些用具，房屋是毛坯房，有交接书为证。徐全收房后进行了完备的装修，有庭审中出示的照片为证，徐全也提供了装修的相关凭据，可以证明系争房屋系徐全进行的装修。且赵羿也口头同意徐全对系争房屋进行装修。虽然诉讼中赵羿否认徐全对房屋进行过装修，但交涉时其短信载明要敲掉徐全的装修，已足以证明徐全对系争房屋进行了装修，而且赵羿对此是明知的。赵羿所称徐全转租并非事实，本案中系赵羿先违约，其在合同期内要求涨房租，有双方的聊天记录可以证明。后因徐全不同意涨房租，赵羿就拆除了电表，导致徐全无法在系争房屋内生活而被迫搬离。一审法院却仅仅以书面形式未满足，即驳回徐全要求赵羿赔偿装修费损失的诉请，显失公平，故要求支持徐全的上诉请求。赵羿辩称：徐全在上诉状中承认系争房屋赵羿有过装修，却又在庭审中陈述赵羿交付的房屋系毛坯房，前后陈述有矛盾。系争房屋是赵羿装修后交付徐全的，因当时找的农民工装修，故没有装修依据。双方所签房屋租赁合同约定，如果要装修，应当要得到赵羿书面同意。赵羿从未同意徐全对系争房屋进行装修，徐全也没有证据证明赵羿同意其装修，因赵羿发现徐全转租，中介公司电脑里的租房信息上写了徐全的电话号码，可以证明徐全转租的事实，但赵羿找徐全交涉时，徐全否认转租，虽然交涉中赵羿也提出过涨房租，但主要是不同意徐全转租，赵羿才拆除电表，想要收回系争房屋。故不同意徐全的上诉请求，要求维持原判。徐全向一审法院起诉请求判令：解除双方签订的房屋租赁合同，赵羿返还徐全租金1,010元(2016年8月16日至同年8月26日)、押金3,100元、支付违约金3,100元、装修添附补偿费89,781元。赵羿向一审法院提起反诉请求判令：解除租约，徐全赔偿违约金3,100元、租赁物损失7,730元、租金损失940元，支付拖欠的水费、电费及煤气费324.20元，返还将房屋转租的不当得利26,100元。一审法院认定事实：赵羿为系争房屋的权利人之一。2015年11月8日，出租方赵羿(甲方)与承租方徐全(乙方)签订房屋租赁合同，约定由甲方将系争房屋出租给乙方，租期为3年，自2015年11月26日起至2018年11月25日止。租金每月3,100元，按三个月为一期支付。乙方需支付给甲方租赁保证金3,100元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担，并按单据如期缴纳。合同第7条甲乙双方的权利义务主要约定：7.1、甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。7.2、租期期限内，乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使房屋或其附属设施、设备毁损的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。7.4、未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行维修、添附。合同第9条违约责任约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同第12条其他约定：经甲乙双方协商，2015年11月26日至2017年11月25日每月租金为3,100元，2017年11月26日至2018年11月25日为3,200元。客厅隔一间租给同事住。合同附件房屋交接书记载为：空调1台，餐桌1个，餐椅4个，热水器1台，柜3个，双人床2个，煤气灶1个。合同签订后，徐全按每三个月一期向赵羿缴纳租金至2016年8月25日。此外，徐全还向赵羿支付了租赁保证金3,100元。一审另查明，2016年8月16日，赵羿向供电部门申请暂拆系争房屋电表。2016年8月28日，徐全向赵羿发出催告函，要求赵羿于收到催告函一日内恢复房屋用电，并要求双方继续履行合同。在本案审理过程中，徐全表示，系争房屋一共二室二厅，客厅由徐全的一个朋友居住，两间卧室由徐全居住，餐厅是共用的。徐全的朋友每月支付1,800元租金给徐全，双方没有签订租赁合同。由于赵羿于2016年8月16日拆除了电表，徐全的朋友就搬走了，徐全也于2016年8月19日搬离系争房屋，但并未搬走家具电器。第二次庭审时，徐全称8月16日打电话给电力公司，两天后电力公司答复是房东拆除的，8月21、22日左右徐全搬走了，拿走了部分衣物。上次庭审说8月19日搬走，是因为时间记不清了。搬走后在一星期之内，徐全又回到系争房屋，这个时候发现锁换了，徐全找开锁匠开锁，之后，徐全拿了衣物走了，就再也没有回来过。徐全在系争房屋内留下了空调2台(一台美的、一台志高)，冰箱一台，洗衣机一台，热水器一台，微波炉一台，衣柜2个，床3个，电脑桌3个，电脑椅3个等物品。因为当时徐全住在朋友家，没有地方搬，就想到法院来解决。关于装修，徐全表示，于2015年11月26日开始装修，装修了一个多月，一共花费了80,000余元，其中固定装修大约在60,000元左右。赵羿表示，因为发现徐全转租，才申请拆除电表。8月22日晚上，赵羿在系争房屋的楼下碰到徐全等6、7人，拖着所有的行李出来了，一共8、9个包。第二天晚上赵羿去敲门没人回应，赵羿就换锁了。赵羿把钥匙放到畅原地产，告诉中介如果徐全今天有什么东西没拿，要拿东西，让中介配合徐全去拿。到25日，赵羿打电话给住商地产，要求住商中介找徐全谈，让徐全把东西搬走，损坏的东西要赔，水电煤结清，中介当赵羿的面给徐全打电话，徐全不同意。25日赵羿到系争房屋去，发现锁被徐全换掉了，赵羿只能再次换锁，赵羿走了二小时后，中介打电话给赵羿，说锁又换掉了。当天，赵羿又去换锁，发现阳台玻璃坏掉了，之前是好的。25日之后，徐全又换过好几次锁，赵羿最后一次换锁是8月29日。徐全在房间里留下了两台空调和一张床，一台是美的，还有一台是chigo，至于徐全说的其他家具和电器是没有的。赵羿于2016年9月4日将房屋另行出租。另赵羿要求徐全支付门禁卡费用80元，徐全表示同意。一审法院认为，徐全与赵羿签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。赵羿于2016年8月16日申请拆除电表，并于同年9月4日将系争房屋出租给他人使用，系争房屋租赁合同显然已无法继续履行，现双方均要求解除租赁合同，法院予以准许。鉴于徐全已经搬离系争房屋，故合同解除后，赵羿应当将徐全的两台空调和一张床返还给徐全。徐全称还购置了其他家具、电器，由于徐全未提供充分有效的证据，赵羿也不予认可，法院难以采信。徐全支付租金至2016年8月25日，赵羿于8月16日拆除电表，故赵羿应当向徐全退还2016年8月16日至2016年8月25日期间的租金，并返还3,100元租赁保证金。赵羿在租赁期间擅自拆除电表，导致合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，支付徐全一个月的租金3,100元作为违约金。徐全应当支付欠付的电力、燃气费440.20元。徐全损坏了阳台玻璃，应进行赔偿。赵羿表示对阳台玻璃进行维修支出了4,000元，而徐全表示同意赔偿1,000元，双方均未提供充足证据，故由法院酌定为2,000元。关于徐全主张的装修损失，赵羿否认徐全对房屋进行了装修，并表示从未同意徐全进行装修。鉴于合同中约定徐全装修需经赵羿书面同意，徐全未提供相应证据予以佐证其装修行为经过了赵羿书面同意，法院对徐全要求赵羿赔偿装修费用的诉请，不予支持。赵羿仅提供其从中介公司电脑中显示的招租信息，但中介公司提供的系单方面信息，且中介公司也未到庭作证，相关事实无法核实，不足以证明徐全转租房屋的事实，故法院不予采信。赵羿据此要求解除合同、追究徐全违约责任的反诉请求，于法无据。赵羿于2016年8月16日拆除电表后擅自更换门锁，导致徐全无法进入房屋，其更换锁具、猫眼的损失应当由赵羿自行承担。赵羿称空调系徐全损坏，但并未提供证据予以佐证，故法院不予采纳。判决：一、解除徐全与赵羿于2015年11月8日就上海市纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、赵羿于判决生效之日起十日内，退还徐全租金1,000元及租赁保证金3,100元；三、赵羿于判决生效之日起十日内，支付徐全违约金3,100元；四、赵羿于判决生效之日起十日内，将徐全的两台空调和一张床返还给徐全；五、徐全于判决生效之日起十日内，支付赵羿电力、燃气费440.20元；六、徐全于判决生效之日起十日内，支付赵羿玻璃维修费用2,000元；七、徐全于判决生效之日起十日内，支付赵羿门禁卡费用80元；八、徐全的其他诉讼请求，不予支持；九、赵羿的其他反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误。法院予以确认。本院认为，徐全与赵羿签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。徐全上诉称其对系争房屋进行了装修，因解除房屋租赁合同后造成其装修费损失，要求赵羿予以赔偿，赵羿认为其并未同意徐全装修，且系争房屋也并非徐全装修，而是其装修的，故不同意赔偿徐全装修费损失。对此，本院认为，从赵羿一审时提交的照片显示，系争房屋确实进行了装修。对于双方争执的系争房屋由谁进行的装修问题，从赵羿的短信内容来看，其表示要敲掉徐全的装修，据此可以确认徐全对系争房屋进行了装修，且赵羿是明知的。因徐全已搬离系争房屋，且赵羿于2016年9月4日将系争房屋出租给他人使用，系争房屋租赁合同已无法继续履行，故一审法院判令解除双方所签房屋租赁合同，并无不当。至于解约责任的归属问题，赵羿主张因徐全转租而解约，并认为中介公司电脑里的租房信息上写了徐全的电话号码，可以证明徐全转租的事实，但中介公司提供的系单方面信息，且中介公司也未到庭作证，相关事实无法核实，不足以证明徐全转租的事实，故对此本院不予采信。诉讼中赵羿也确认曾提出涨房租，故其在租赁期间擅自拆除电表，导致合同无法继续履行，应对解约承担主要责任，对徐全主张的装修费损失其应予以赔偿。至于装修费损失金额，本院根据徐全提供的装修材料收据等，酌定为30000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初17193号民事判决主文第一、二、三、四、五、六、七、九项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初17193号民事判决主文第八项；三、赵羿应于本判决生效之日起十日内支付徐全装修添附补偿费人民币30,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币1,112元，由徐全负担人民币685.50元，赵羿负担人民币426.50元；一审反诉受理费人民币377元，由徐全负担人民币25元，赵羿负担人民币352元。二审案件受理费人民币2,044元，由徐全负担人民币1,260元，赵羿负担人民币784元。本判决为终审判决。审判长　　周刘金审判员　　高　胤审判员　　彭　浩二〇一七年五月十六日书记员　　朱　敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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