（2016）皖民终43号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-11-17
案件名称
淮北市春盛房地产开发有限公司与马新文房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮北市春盛房地产开发有限公司,马新文
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖民终43号上诉人（原审被告）:淮北市春盛房地产开发有限公司,住所地安徽省淮北市相山区惠苑路77号中央花城。法定代表人：汪承峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马新文。委托诉讼代理人：陈华，安徽省淮北市相山区人民政府法制办公室律师。上诉人淮北市春盛房地产开发有限公司（以下简称春盛房地产公司）因与被上诉人马新文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭审理了本案。上诉人春盛房地产公司的委托诉讼代理人王千秋，被上诉人马新文及其委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春盛房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回马新文的诉讼请求；2、由马新文负担一、二审案件受理费。事实与理由：1、涉案《拆迁补偿安置协议书》约定以学校南围墙为标准来确定拆迁范围，系在马新文拒绝拆迁的情况下被迫签订，实际上学校南围墙以北重新利用部分不属于拆迁范围。2、马新文没有履行合同约定的拆除房屋义务，属于违约，一审法院不予认定错误。3、在马新文违约的情况下，春盛房地产公司向马新文之妻送达《解除合同通知书》后，涉案《拆迁补偿安置协议书》依法应予解除。4、在当事人未提起确认《解除合同通知书》效力的情况下，一审法院直接确认春盛房地产公司解除合同行为无效，程序违法。马新文辩称：在涉案《拆迁补偿安置协议书》签订前，双方协商一致，就马新文占用的土地房屋及地面附属物兜底计算回迁补偿面积360㎡。为明确建设用地范围，避免争议，双方在涉案《拆迁补偿安置协议书》后附加一条款，即“以学校以南围墙标准，围墙以北属于马永纪的房子，不属于拆迁范围。”不存在被迫答应之说。2、春盛房地产公司的项目用地仅占用被拆迁2.23㎡，却以学校南围墙为标准，要求拆除学校南围墙以北的88.57㎡，显然是对协议的曲解。3、马新文早已腾空被拆迁房屋，按照涉案《拆迁补偿安置协议书》第三条约定，拆除被拆迁房屋属于春盛房地产公司的义务，马新文不存在违约行为，春盛房地产公司以马新文违约为由发出《解除合同通知书》的行为，显然无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马新文一审诉讼请求：1、春盛房地产公司将位于淮北市惠苑路北侧中央花城北区1栋902室、1401室、1402室三套360㎡的回迁房交付给马新文（价值180万元）；2、春盛房地产公司给付马新文2012年7月至2015年4月期间的过渡房补贴费用3.5万元；3、本案诉讼费用由春盛房地产公司承担。一审法院查明：2011年底，春盛房地产公司开发建设中央花城小区项目，需拆迁马新文位于该项目内的房屋，该房屋包括四间主房及院落。为此，双方于2011年12月28日达成《拆迁补偿安置协议书》。该协议主要约定：一、乙方（马新文）一楼主房共肆间，位于东临董建慧、西临周胜芹、南临乔桂珍、北临云天。应回迁安置叁百陆拾平方米。二、甲方（春盛房地产公司）每月按期支付乙方过渡房补贴费壹仟元，先支付半年（乙方搬出并交予甲方后，开始计算过渡房补贴费）。三、甲方委托拆迁公司进行拆迁，逾期甲方将依法强拆，强拆所造成的一切损失由乙方负责。四、甲方保证自项目拆迁之日起48个月内，回迁到新建住房。如48个月后不能按时回迁，应加倍补偿乙方过渡房补贴费。五、乙方回迁房惠苑路北侧中央××、××、××号。六、乙方回迁新房的实际面积，如大于或小于应回迁面积的，应按具体开盘价格（每平方米可优惠200元），由甲乙双方互相补足房屋差价。此外，双方特别约定了一条补充条款，即“以学校南围墙为标准，围墙以北属于马永纪的房子，不属于拆迁范围”。2012年3月20日，马永纪申请安徽省淮北市国信公证处作保全物证公证。安徽省淮北市国信公证处于2012年3月20日作出（2012）皖淮国公证字第835号公证书，其中记载：该房地产东西长15.27米，南北宽12.90米，南排房南北宽7.54米。经目测，南排房的南墙与长山路小学的南围墙不在同一水平线上，南排房的南墙东南角的外沿与长山路小学的南围墙的西沿线的南北直线距离经丈量为1.74米（围墙在北）。2014年10月20日，马新文自行将涉案房屋超出长山路小学南围墙的部分予以切割拆除，使涉案房屋的南围墙与长山路小学的南围墙在同一水平线上。2014年10月28日，春盛房地产公司向其妻子董建英送达《解除合同通知书》，安徽省淮北市国信公证处于2014年11月18日作出（2014）皖淮国公证字第4634号公证书，证明春盛房地产公司向马新文的妻子董建英进行了送达。一审审理过程中，春盛房地产公司于2015年9月9日申请对《拆迁补偿安置协议书》约定的拆迁范围与春盛房地产公司中央花城小区建设项目用地的位置关系进行勘验。一审法院依法委托地籍勘测公司进行勘验。勘验结果为：马新文涉案四间主房的南墙、西墙与春盛房地产公司土地证的范围线相交，重合部分为两直角边长度分别为东西5.46米、南北0.82米，面积为2.23平方米的直角三角形。2015年9月30日，马新文向一审法院递交申请书，申请调取中央花城小区的开盘价格及“一房一价”的备案价格。淮北市房地产管理局于2015年10月8日出具一份情况说明，内容为：经查询，中央花城北区1栋全部住宅为拆迁户，其备案价格为2380元/㎡，北区2栋902、1401、1402、1301、1302、1502室交易价格分别为5568元/㎡、3200元/㎡、3200元/㎡、6106元/㎡、5837元/㎡、5922元/㎡，其中1501室为可售状态。淮北市物价局商品和服务价格科于2015年10月8日提供一份《商品住宅销售（预）售价格备案价目表》，其中附注说明：“商品房销售价格不是政府定价，由开发商自主确定。此价格表为企业备案上报资料，为我单位掌握市场价格信息使用，备案报送时间为2011年10月。”该价目表显示，中央花城北区1栋平均销售价格为2300元/㎡，中央花城北区2栋平均销售价格为5960元/㎡。其中2栋902、1401、1402、1301、1302、1501、1502室备案价格分别为5638元/㎡、6250元/㎡、5996.24元/㎡、6175.75元/㎡、5966.24元/㎡、6280元/㎡、6024.73元/㎡。一审法院另查明：马新文与董建英系夫妻关系，马新文与马永纪系父子关系。涉案被拆迁房屋无房产证，无宅基地证，被拆迁房屋的院落已被春盛房地产公司拆迁占用。马新文自行拆除涉案房屋时，在长山路小学南围墙延伸线位置上向北有所退缩，即实际拆除部分比双方拆迁协议约定的面积大一些。淮北住房与房地产信息网上确认的中央花城北区1栋902、1401、1402室建筑面积分别为93.59㎡、113.86㎡、93.59㎡，合计301.04㎡。2013年，中央花城项目已陆续交付拆迁户使用。一审法院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案一审争议焦点为：1、春盛房地产公司是否违约，如违约，违约责任如何承担；2、涉案《拆迁补偿安置协议书》是否已被解除。（一）春盛房地产公司是否违约，如违约，违约责任如何承担。涉案《拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。由于双方约定的拆迁范围不够明确具体，且双方约定“以学校南围墙为标准”进行拆迁，这种约定方式可谓罕见。双方约定由马新文先搬出被拆迁房屋，否则春盛房地产公司有权强拆。就本案房屋状况而言，上述约定在履行过程中因此引发的争议，双方均有责任。由于双方约定的涉案被拆迁房屋系马新文家庭共有房屋的一部分，双方对涉案被拆迁房屋未及时拆除的原因又各执一词，根据本案具体案情，双方产生争议的原因在于约定不明，因而不宜认定为单方违约行为。（二）涉案《拆迁补偿安置协议书》是否已被解除。春盛房地产公司主张涉案《解除合同通知书》于2014年10月28日向马新文送达时，已依法被解除。经审查，本案合同履行上的障碍系双方约定不明所致，春盛房地产公司送达《解除合同通知书》时，已实际拆迁并占用马新文的院落，且中央花城小区已竣工，马新文现已履行协议约定的合同义务。如春盛房地产公司认为协议有失公平，应及时主张变更，在缺乏法定解除事由的情况下，春盛房地产公司无权单方解除合同。因此，春盛房地产公司关于涉案《拆迁补偿安置协议书》依法已被解除的主张，于理不合，且依据不足，不予支持。涉案《拆迁补偿安置协议书》第五条约定：乙方回迁房位于惠苑路北侧中央××、××、××号；第六条约定：乙方回迁新房的实际面积，如大于或小于应回迁面积的，应按具体开盘价格（每平方米可优惠200元），由甲乙双方互相补足房屋差价。因上述三套房屋已具备交付条件，故马新文诉请春盛房地产公司按约予以交付，于法有据，予以支持。但上述三套房屋建筑面积分别为93.59㎡、113.86㎡、93.59㎡，合计301.04㎡，比合同约定的360㎡回迁安置面积少58.96㎡。根据淮北市物价局及淮北市房地产管理局提供的材料显示，中央花城北区1栋全部住宅为拆迁户，备案价格为2380元/㎡左右，中央花城北区2栋平均销售价格为5960元/㎡左右。由于双方均未提供证据证明中央花城北区1栋具体的开盘价格，根据合同的履行情况及公平原则，现酌定以4000元/㎡的价格补偿短少部分的房屋面积差价。因此，春盛房地产公司按约尚应补偿马新文房屋差价58.96㎡×4000元/㎡=235840元。涉案《拆迁补偿安置协议书》第二条约定：甲方每月按期支付乙方过渡房补贴费壹仟元，先支付半年（乙方搬出并交予甲方后，开始计算过渡房补贴费）。由于涉案《拆迁补偿安置协议书》约定不明导致双方产生争议，且马新文在签订协议时已领取6000元过渡房补贴费。因此，马新文要求春盛房地产公司给付自2012年7月至2015年4月期间的3.5万元过渡房补贴，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、春盛房地产公司于判决生效后三十日内将位于淮北市惠苑路北侧中央花城北区1栋902、1401、1402室的三套房屋交付给马新文；二、春盛房地产公司于判决生效后三十日内支付马新文235840元；三、驳回马新文的其他诉讼请求。一审案件受理费21315元，由马新文负担1315元，春盛房地产公司负担2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人双方所举的证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。经二审庭审，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：涉案《拆迁补偿安置协议书》是否已被解除。春盛房地产公司上诉称，涉案《拆迁补偿安置协议书》系在马新文拒绝拆迁的压力下被迫签订的，且马新文未按约拆除涉案房屋，存在违约行为。因此，该公司于2014年10月28日依法向马新文送达《解除合同通知书》，涉案《拆迁补偿安置协议书》依法已被解除。马新文辩称，涉案《拆迁补偿安置协议书》系双方协商一致签订的，不存在被迫签订。该协议约定由春盛房地产公司履行拆除涉案房屋义务，不存在马新文未按约拆除涉案房屋的违约责任。经审查，按照涉案《拆迁补偿安置协议书》第三条约定，应由春盛房地产公司（甲方）委托拆迁公司进行拆迁，并未约定由马新文（乙方）限期完成拆迁工作。因此，马新文并不存在未违约完成拆迁工作的违约行为。春盛房地产公司以马新文违约为由要求解除涉案《拆迁补偿安置协议书》，既无合同依据，亦无法律依据，一审法院据此确认春盛房地产公司解除合同行为无效，并无不当。关于春盛房地产公司提出的涉案《拆迁补偿安置协议书》系被迫签订的主张，春盛房地产公司并未提供证据予以佐证，本院不予采信。春盛房地产公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21315元，由淮北市春盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张跃芳代理审判员 王依胜代理审判员 李周洋二〇一七年五月十六日书 记 员 唐 婷 更多数据：